Temel bilgiler
- Nisan 2020'den beri, bireysel ev sahipleri çıkarılamaz Kira gelirinden elde edilen ipotek faizi.
- Bunun yerine, bir şey alırsınız. %20'ye eşit vergi indirimi Toplam finansman maliyetlerinizin.
- Yüksek oranlı (%40) ve ek oranlı (%45) vergi mükellefleri öder. önemli ölçüde daha fazla vergi 24. Madde kapsamında.
- Bölüm 24 şunlar için geçerlidir: sadece bireyler — Sınırlı sorumluluk şirketleri ipotek faizini yine de tam olarak düşebilirler.
- Finansman maliyetleri ipotek faizini de içerir, kredi kartı faizive kredi düzenleme veya yenileme ücretleri.
Genel Bakış
2015 tarihli Maliye (2 No'lu) Kanunu'nun 24. maddesi, bireysel ev sahiplerinin ipotek faizi ve diğer finansman giderleri üzerinden vergilendirilme şeklini temelden değiştirdi. Nisan 2017'den önce, ev sahipleri ipotek faizini kira gelirlerinden düşebiliyor ve böylece Gelir Vergisine tabi tutarı azaltabiliyorlardı. 24. madde uyarınca, bu indirim, bir vergi muafiyetiyle değiştirildi. temel oran (%20) vergi indirimi.[1]
Bölüm 24 Nasıl Çalışır?
Hesaplama artık iki adımda gerçekleştiriliyor:
- Vergilendirilebilir kira gelirinizi hesaplayın. Finansman giderleri (ipotek faizi, kredi faizi vb.) için herhangi bir kesinti yapılmadan.
- Vergi indirimi uygulayın Finansman giderlerinizin %20'sine eşittir ve bu da gelir vergisi faturanızı azaltır.
Uygulamalı Örnek
| Öğe | Bölüm 24'ten Önce | 24. Madde kapsamında |
|---|---|---|
| Kira geliri | £20,000 | £20,000 |
| Giderler (ipotek faizi hariç) | £5,000 | £5,000 |
| ipotek faizi | £8,000 | 0 £ (kesinti yapılmadı) |
| Vergilendirilebilir kira karı | £7,000 | £15,000 |
| Gelir Vergisi %40 (yüksek oran) | £2,800 | £6,000 |
| Daha az: 8.000 £ üzerinden %20 vergi indirimi | — | −£1,600 |
| Ödenecek nihai vergi | £2,800 | £4,400 |
Bu örnekte, daha yüksek kira bedeli ödeyen ev sahibi ödeme yapar. 1.600 sterlin daha fazla 24. Madde uyarınca, %20 vergi ödeyen temel vergi mükellefleri herhangi bir değişiklik görmezler, çünkü %20 vergi indirimi eski %20 indiriminin yerini tam olarak alır.[1]
“Hayalet gelir” sorunu: 24. Madde uyarınca, vergilendirilebilir kira geliriniz, gerçek nakit gelirinizden daha yüksektir. Bu daha yüksek gelir rakamı, diğer gelirlerinize eklenir ve bu da sizi daha yüksek bir vergi dilimine itebilir veya Kişisel Muafiyetinizi (100.000 £ üzerindeki gelirler için kademeli olarak azaltılır) kaybetmenize neden olabilir.
Finansman Giderleri Olarak Neler Sayılır?
Aşağıdakiler, kısıtlamaya tabi olan “finansman giderleri” olarak değerlendirilir:[2]
- Konut kredisi faiz ödemeleri
- Gayrimenkulü satın almak veya iyileştirmek için kullanılan diğer kredilere ilişkin faiz
- Kredi limit aşımı faizi (gayrimenkul ile ilgili hesapta)
- Konut kredisi veya ipotek için düzenleme ücretleri ve yenileme ücretleri
- Alternatif finansman maliyetleri (örneğin Şeriat uyumlu finansman)
Kimler Etkileniyor?
| Ev Sahibi Tipi | 24. Madde kapsamına giriyor musunuz? |
|---|---|
| Bireysel (temel vergi mükellefi) | Net bir etki yok — %20 kredi, %20 kesintinin yerini alıyor. |
| Bireysel (yüksek vergi dilimindeki mükellef) | Evet — daha fazla vergi öder |
| Bireysel (ek vergi mükellefi) | Evet — önemli ölçüde daha fazla vergi öder |
| Bireylerin ortaklığı | Evet — Aynı kurallar her ortak için geçerlidir. |
| Limited şirket | Hayır, ipotek faizini yine de tamamen düşebilirsiniz. |
| Eşyalı Tatil Evi Kiralama (Nisan 2025 öncesi) | Hayır — FHL mülkleri muaf tutulmuştu (ancak FHL rejimi Nisan 2025'te sona erdi). |
Vergi Dilimlerine Etkisi
24. Madde uyarınca vergilendirilebilir kira geliriniz daha yüksek olduğundan, bunun zincirleme etkileri olabilir:
- Temel vergi diliminde yer alan bir vergi mükellefi şunlar olabilir: daha yüksek oranlı dilime itildi
- 100.000 sterlinin üzerindeki gelir şunlara neden olur: Kişisel İndirimin kademeli olarak azaltılması (100.000 sterlinin üzerindeki her 2 sterlin için 1 sterlin kayıp)
- Daha yüksek gelir etkileyebilir Çocuk Yardımı (Yüksek Gelirli Çocuk Yardımı Vergisi 60.000 £'un üzerindeki gelirler için uygulanır)
- Bu, sizin öğrenci kredisi geri ödemeleri eşik değerlendirmesi
Azaltma Stratejileri
24. Madde kapsamından etkilenen ev sahipleri şunları değerlendirebilir:
- İçerdiği unsurlar: Gayrimenkullerin limited şirkete devredilmesi, ipotek faizinin tamamen düşülebilir olmasını sağlar. Ancak bu, damga vergisi (SDLT) ve sermaye kazanç vergisi (CGT) ödemeyi gerektirir - bununla ilgili kılavuzumuza bakın. bir emlak işletmesini bünyesine katmak.
- Mülkiyetin bölünmesi: Eğer eşlerden biri temel vergi diliminde, diğeri ise yüksek vergi dilimindeyse, mülkiyetin değiştirilmesi yardımcı olabilir. Bkz. ortak mülkiyet.
- Borçlanmayı azaltmak: Konut kredisi borcunu ödemek, finansman maliyetlerinizi ve dolayısıyla 24. Madde'nin etkisini azaltır.
- Emeklilik katkı payları: Emeklilik primleri ödemek vergiye tabi gelirinizi azaltır ve potansiyel olarak daha düşük bir vergi dilimine geçmenizi sağlar.
Uç: Şirketleşme gibi büyük değişiklikler yapmadan önce mutlaka profesyonel danışmanlık alın. Gayrimenkullerin devrinin başlangıç maliyetleri (yüzde 5 ek vergiyle birlikte SDLT ve elde edilen kazanç üzerinden sermaye kazanç vergisi), Bölüm 24 kapsamındaki vergi indiriminden elde edilecek yıllık vergi tasarrufunu aşabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
24. Bölüm nedir?
2015 tarihli Maliye (2 No'lu) Kanunu'nun 24. maddesi, bireysel ev sahiplerinin ipotek faizi ve diğer finansman giderleri için talep edebilecekleri vergi indirimini sınırlandırmaktadır. Ev sahipleri, bu giderleri kira gelirlerinden düşmek yerine, finansman giderlerinin %20'sine eşit bir vergi kredisi alırlar. Bu uygulama Nisan 2017'den itibaren kademeli olarak yürürlüğe girmiş ve Nisan 2020'den itibaren tam olarak uygulanmıştır.
24. Madde, şirket aracılığıyla mülk sahibi olan ev sahiplerini etkiler mi?
Hayır. 24. Madde yalnızca bireysel ev sahipleri (bireysel ortaklıklar dahil) için geçerlidir. Limited şirketler, Kurumlar Vergisi hesaplamasından önce ipotek faizini işletme gideri olarak düşebilirler. Bu, bazı ev sahiplerinin gayrimenkul işletmelerini anonim şirket haline getirmeyi düşünmelerinin nedenlerinden biridir.
24. Madde, yüksek vergi dilimine giren bir mükellefi nasıl etkiler?
Daha yüksek vergi diliminde bulunan ve 10.000 sterlinlik ipotek faizi olan bir mükellef, daha önce 4.000 sterlin vergi tasarrufu (yüzde 40 indirim) elde ediyordu. 24. Madde uyarınca, yalnızca 2.000 sterlinlik vergi indirimi (yüzde 20) alıyor; bu da vergide fiilen 2.000 sterlinlik bir artış anlamına geliyor. Bu kısıtlama, bazı temel vergi dilimindeki mükellefleri de daha yüksek vergi dilimine itebilir.
24. Madde zarara yol açabilir mi?
Hayır. %20'lik vergi indirimi, gayrimenkulde zarar yaratamaz veya zararı artıramaz. Ancak, kira geliriniz finansman maliyetlerinizden düşükse, vergi indiriminin bir kısmı kısıtlanabilir ve gelecek yıllara devredilebilir.
Daha Fazla Okuma
- Kira Gelirinin Beyan Edilmesi — SA105 formunda finansman maliyetlerinin nasıl raporlanacağı
- Gayrimenkul İşletmesi Kurmak — Sınırlı sorumlu şirket kullanmalı mısınız?
- Ortak Mülkiyet ve Kira Geliri — mülkiyeti optimize etme
- Ev Sahibinin Kabul Edebileceği Giderler — çıkarabileceğiniz şeyler
Basit bir vergi yazılımı mı arıyorsunuz?
# GoFile , HMRC tarafından tanınan ve 50.000'den fazla İngiliz işletmesi tarafından güvenilen bir platformdur. Dakikalar içinde kurun, güvenle dosyalayın.
Ücretsiz BaşlayınKredi kartı gerekmiyor · İstediğiniz zaman iptal edebilirsiniz
Kaynaklar
- Konut kiralayanlar için vergi indirimi: Nasıl işliyor? — GOV.UK
- Mülkünüzü kiraya verdiğinizde kira gelirinizi hesaplayın. — GOV.UK
- 2015 Maliye Kanunu – Madde 24 — legislation.gov.uk