Is HMO income taxed differently from standard rental income?

No. HMO income is taxed in the same way as any other property income. It is added to your total income and taxed at your marginal rate. The key difference is that HMOs typically generate higher income per property but also have higher expenses, so the net taxable profit may not be proportionally larger.

Can I deduct HMO licensing fees?

Yes. HMO licence fees, whether for mandatory or additional licensing, are a deductible revenue expense. They are an ongoing cost of letting the property and are therefore allowable.

Who pays the council tax on an HMO?

In most HMOs, the landlord is liable for council tax, not the individual tenants. This is because the property is not self-contained units. The council tax you pay is a deductible expense against rental income. In some cases where tenants have exclusive occupation of self-contained flats, they may be liable instead.

Can I claim the Rent-a-Room Scheme on an HMO?

Only if you live in the property yourself and let rooms in your own home. If you are a live-in landlord letting rooms in a property you occupy as your main residence, the Rent-a-Room Scheme (£7,500 tax-free) may apply. If you do not live there, it is a standard property letting.

HMOs a Goblygiadau Treth

Ffeithiau allweddol

Caiff incwm rhent HMO ei drethu fel incwm eiddo ar eich ffurflen Hunanasesiad, yn union fel unrhyw brynu-i-osod arall.
Yn aml, mae angen i HMOs trwydded orfodol gan y cyngor lleol — mae ffioedd trwyddedu yn gost ddidynadwy.
Y Cyfyngiad llog morgais adran 24 yn berthnasol i HMOs — rydych chi'n derbyn credyd treth o 20%, nid didyniad llawn.
Gall landlordiaid HMO hawlio fel arfer mwy o dreuliau na landlordiaid prynu-i-osod safonol (biliau cyfleustodau, treth gyngor, glanhau cymunedol).
Y Rhyddhad Amnewid Eitemau Domestig yn cwmpasu dodrefn ac offer ym mhob ystafell ar sail debyg.

Beth yw HMO?

Mae Tŷ Amlfeddiannaeth (HMO) yn eiddo sy'n cael ei rentu i tri neu fwy o denantiaid sy'n ffurfio dau neu fwy o gartrefi ar wahân ac yn rhannu cyfleusterau fel cegin neu ystafell ymolchi. Mae HMOs yn ddarostyngedig i reoliadau ychwanegol, gan gynnwys trwyddedu gorfodol ar gyfer eiddo mwy.^[2]

Math o HMO	Diffiniad	Trwyddedu
HMO Safonol	3+ tenant, 2+ aelwyd, cyfleusterau a rennir	Efallai y bydd angen trwyddedu ychwanegol (yn dibynnu ar y cyngor)
Trwydded orfodol HMO	5+ tenant, 2+ aelwyd	Trwydded orfodol yn ofynnol ledled y wlad^[2]

Sut mae Incwm HMO yn cael ei Drethu

Adroddir incwm rhent HMO ar dudalennau eiddo eich ffurflen Hunanasesiad (SA105), yn union fel unrhyw incwm rhent arall. Os oes gennych eiddo lluosog, mae'r holl incwm a threuliau rhent yn cael eu cyfuno i mewn i un busnes eiddo.^[1]

Mae cyfanswm yr incwm rhent o'r holl eiddo yn cael ei ychwanegu at ei gilydd
Mae cyfanswm y treuliau a ganiateir o bob eiddo yn cael eu didynnu
Mae'r elw net (neu'r golled) yn cael ei ychwanegu at eich incwm arall a'i drethu ar eich cyfradd ymylol.
Mae'r cyfyngiad llog morgais Adran 24 yn berthnasol — dim ond credyd treth o 20% y mae costau cyllid yn ei dderbyn.

Treuliau Caniataol ar gyfer HMOs

Gall landlordiaid HMO hawlio ystod ehangach o dreuliau na landlordiaid prynu-i-osod safonol, oherwydd bod y landlord yn aml yn darparu mwy o wasanaethau:^[3]

Treuliau	Nodiadau
Ffioedd trwydded HMO	Mae ffioedd trwyddedu gorfodol ac ychwanegol yn ddidynadwy
Treth y cyngor	Fel arfer yn cael ei dalu gan y landlord mewn HMO
Cyfleustodau (nwy, trydan, dŵr)	Yn ddidynadwy pan gaiff ei dalu gan y landlord
Glanhau ardaloedd cymunedol	Gwasanaethau glanhau ar gyfer ceginau, ystafelloedd ymolchi, coridorau a rennir
Trwydded Rhyngrwyd / Teledu	Os caiff ei ddarparu fel rhan o'r denantiaeth
Offer diogelwch tân	Larymau tân, diffoddwyr tân, drysau tân, goleuadau argyfwng
Atgyweiriadau a chynnal a chadw	Amlder uwch oherwydd mwy o denantiaid a gwisgo a rennir
Yswiriant	Yswiriant landlord penodol i HMO (premiymau uwch fel arfer)
Ffioedd asiant gosod	Ffioedd rheoli, ffioedd dod o hyd i denantiaid
Amnewid dodrefn	Rhyddhad Amnewid Eitemau Domestig ar sail debyg am debyg

Awgrym: Gan fod HMOs yn cynhyrchu mwy o gostau fesul eiddo, mae'n fanwl gywir cadw cofnodion yn arbennig o bwysig. Cadwch dderbynebau ar gyfer pob gwariant, gan gynnwys eitemau bach fel cyflenwadau glanhau a bylbiau golau.

Adran 24: Llog Morgais ar HMOs

Mae'r cyfyngiad llog morgais Adran 24 yn berthnasol i bob rhent preswyl, gan gynnwys HMOs. Rydych chi'n derbyn Credyd treth o 20% ar eich costau cyllid yn hytrach na didyniad llawn. I drethdalwyr cyfradd uwch, mae hyn yn cynyddu'r baich treth effeithiol yn sylweddol. Gweler ein canllaw manwl i'r cyfyngiad llog morgais.

Gwariant Cyfalaf a Gwelliannau

Mae gwariant cyfalaf cyffredin HMO yn cynnwys:

Trosiadau ystafelloedd (e.e. trosi lolfa yn ystafell wely) — gwelliant, nid yn ddidynadwy o incwm
Gosod drws tân (angenrheidiol ar gyfer trwyddedu) — gwelliant os yw'n newydd, atgyweirio os yw'n newydd
Ystafelloedd ymolchi en-suite wedi'i ychwanegu at ystafelloedd — gwelliant, didynadwy o CGT ar werthiant
Amnewid cegin bresennol i'r un safon — atgyweirio, didynadwy o incwm

Cynllunio Treth ar gyfer Landlordiaid HMO

Ystyriwch ymgorffori: Mae'r incwm uwch o HMOs yn golygu bod Adran 24 yn fwy effeithiol; mae strwythur cwmni yn osgoi'r cyfyngiad hwn
Hawliwch yr holl gostau: Mae gan HMOs fwy o gostau didynadwy na rhenti safonol — gwnewch yn siŵr eich bod yn hawlio popeth
Cyllideb ar gyfer cydymffurfio: Mae trwyddedu HMO, diogelwch rhag tân, a chostau cynnal a chadw uwch yn lleihau elw net
Perchnogaeth ar y cyd: Os ydych chi'n prynu gyda phartner, ystyriwch gyfrannau perchnogaeth a Etholiadau Ffurflen 17 i optimeiddio treth

Cwestiynau Cyffredin

A yw incwm HMO yn cael ei drethu'n wahanol i incwm rhent safonol?

Na. Mae incwm HMO yn cael ei drethu yn yr un ffordd ag unrhyw incwm eiddo arall. Mae'n cael ei ychwanegu at eich cyfanswm incwm a'i drethu ar eich cyfradd ymylol. Y gwahaniaeth allweddol yw bod HMOs fel arfer yn cynhyrchu incwm uwch fesul eiddo ond mae ganddynt dreuliau uwch hefyd, felly efallai na fydd yr elw trethadwy net yn gymesur yn fwy.

A allaf ddidynnu ffioedd trwyddedu HMO?

Ydy. Mae ffioedd trwydded HMO, boed ar gyfer trwyddedu gorfodol neu ychwanegol, yn gost refeniw ddidynadwy. Maent yn gost barhaus o osod yr eiddo ac felly maent yn ganiataol.

Pwy sy'n talu'r dreth gyngor ar HMO?

Yn y rhan fwyaf o HMOs, y landlord sy'n atebol am dreth y cyngor, nid y tenantiaid unigol. Mae hyn oherwydd nad yw'r eiddo yn unedau hunangynhwysol. Mae'r dreth gyngor rydych chi'n ei thalu yn gost ddidynadwy yn erbyn incwm rhent. Mewn rhai achosion lle mae gan denantiaid feddiannaeth unigryw o fflatiau hunangynhwysol, efallai y byddant yn atebol yn lle hynny.

A allaf hawlio'r Cynllun Rhentu Ystafell ar HMO?

Dim ond os ydych chi'n byw yn yr eiddo eich hun ac yn rhentu ystafelloedd yn eich cartref eich hun. Os ydych chi'n landlord sy'n byw ynddo ac yn rhentu ystafelloedd mewn eiddo rydych chi'n ei feddiannu fel eich prif breswylfa, gall y Cynllun Rhentu Ystafell (£7,500 yn ddi-dreth) fod yn berthnasol. Os nad ydych chi'n byw yno, mae'n rhentu eiddo safonol.

Darllen Pellach

Treuliau Landlord a Ganiateir — rhestr gyflawn o gostau didynadwy
Cyfyngiad Llog Morgais (Adran 24) — sut mae'r credyd 20% yn gweithio
Ymgorffori Busnes Eiddo — pan fydd strwythur cwmni yn gwneud synnwyr
Cadw Cofnodion ar gyfer Incwm Rhent — pa gofnodion i'w cadw
Datgan Incwm Rhent — rhoi gwybod am incwm HMO ar SA105

Chwilio am feddalwedd treth syml?

# GoFile yn cael ei gydnabod HMRC ac yn cael ei ymddiried ynddo gan dros 50,000 o fusnesau yn y DU. Wedi'i sefydlu mewn munudau, ffeiliwch yn hyderus.

Dechreuwch Am Ddim

Dim angen cerdyn credyd · Canslo unrhyw bryd

Ffynonellau

Rhentu eiddo: talu treth — GOV.UK
Trwydded tŷ amlfeddiannaeth (HMO) — GOV.UK
Llawlyfr Incwm Eiddo: PIM2010 – Didyniadau — HMRC