Section 24 of the Finance (No. 2) Act 2015 restricts the tax relief individual landlords can claim on mortgage interest and other finance costs. Instead of deducting these costs from rental income, landlords receive a tax credit equal to 20% of the finance costs. This was phased in from April 2017 and has been fully in effect since April 2020.

Does Section 24 affect landlords who own properties through a company?

No. Section 24 only applies to individual landlords (including partnerships of individuals). Limited companies can still deduct mortgage interest as a business expense before calculating Corporation Tax. This is one reason some landlords have considered incorporating their property businesses.

How does Section 24 affect a higher-rate taxpayer?

A higher-rate taxpayer with £10,000 of mortgage interest would previously have saved £4,000 in tax (40% relief). Under Section 24, they receive only a £2,000 tax credit (20%), an effective increase of £2,000 in tax. The restriction can also push some basic-rate taxpayers into the higher-rate band.

Can Section 24 create a loss?

No. The 20% tax credit cannot create or increase a property loss. However, if your rental profit is less than your finance costs, part of the tax credit may be restricted and carried forward to future years.

Cyfyngiad Llog Morgais (Adran 24)

Ffeithiau allweddol

Ers mis Ebrill 2020, landlordiaid unigol ni all ddidynnu llog morgais o incwm rhent.
Yn lle hynny, rydych chi'n derbyn credyd treth sy'n hafal i 20% o gyfanswm eich costau cyllid.
Mae trethdalwyr cyfradd uwch (40%) a chyfradd ychwanegol (45%) yn talu llawer mwy o dreth o dan Adran 24.
Mae adran 24 yn berthnasol i unigolion yn unig — gall cwmnïau cyfyngedig ddidynnu llog morgais yn llawn o hyd.
Mae costau cyllid yn cynnwys llog morgais, llog gorddrafft, a ffioedd am drefnu neu adnewyddu benthyciadau.

Trosolwg

Newidiodd Adran 24 o Ddeddf Cyllid (Rhif 2) 2015 yn sylfaenol sut mae landlordiaid unigol yn cael eu trethu ar log morgais a chostau cyllid eraill. Cyn Ebrill 2017, gallai landlordiaid ddidynnu llog morgais o'u hincwm rhent, gan leihau'r swm sy'n destun Treth Incwm. O dan Adran 24, mae'r didyniad hwn wedi'i ddisodli gan credyd treth cyfradd sylfaenol (20%).^[1]

Sut Mae Adran 24 yn Gweithio

Mae'r cyfrifiad bellach yn gweithio mewn dau gam:

Cyfrifwch eich elw rhent trethadwy heb unrhyw ddidyniad am gostau cyllid (llog morgais, llog benthyciad, ac ati).
Gwneud cais am gredyd treth yn hafal i 20% o'ch costau cyllido, sy'n lleihau eich bil Treth Incwm.

Enghraifft Weithredol

Eitem	Cyn Adran 24	O dan Adran 24
Incwm rhent	£20,000	£20,000
Treuliau (heb gynnwys llog morgais)	£5,000	£5,000
Llog morgais	£8,000	£0 (heb ei dynnu)
Elw rhent trethadwy	£7,000	£15,000
Treth Incwm ar 40% (cyfradd uwch)	£2,800	£6,000
Llai: Credyd treth o 20% ar £8,000	—	−£1,600
Treth derfynol sy'n daladwy	£2,800	£4,400

Yn yr enghraifft hon, mae'r landlord â'r gyfradd uwch yn talu £1,600 yn fwy o dan Adran 24. Ni fydd trethdalwyr cyfradd sylfaenol sy'n talu treth o 20% yn gweld unrhyw newid, oherwydd bod y credyd treth o 20% yn disodli'r hen ddidyniad o 20% yn union.^[1]

Y broblem “incwm ffug”: O dan Adran 24, mae eich elw rhent trethadwy yn uwch na'ch elw arian parod gwirioneddol. Mae'r ffigur elw uwch hwn yn cael ei ychwanegu at eich incwm arall, a all eich gwthio i fand treth uwch neu achosi i chi golli eich Lwfans Personol (sy'n cael ei leihau'n raddol ar gyfer incwm uwchlaw £100,000).

Beth sy'n Cyfrif fel Costau Cyllid?

Caiff y canlynol eu trin fel “costau cyllid” yn amodol ar y cyfyngiad:^[2]

Taliadau llog morgais
Llog ar fenthyciadau eraill a ddefnyddir i brynu neu wella'r eiddo
Llog gorddrafft (ar gyfrif sy'n gysylltiedig ag eiddo)
Ffioedd trefnu a ffioedd adnewyddu ar gyfer morgeisi neu fenthyciadau
Costau cyllid amgen (e.e. cyllid sy'n cydymffurfio â Sharia)

Pwy sy'n cael ei effeithio?

Math o Landlord	Wedi'ch effeithio gan Adran 24?
Unigolyn (trethdalwr cyfradd sylfaenol)	Dim effaith net — mae credyd o 20% yn disodli didyniad o 20%
Unigolyn (trethdalwr cyfradd uwch)	Ie — yn talu mwy o dreth
Unigolyn (trethdalwr cyfradd ychwanegol)	Ie — yn talu llawer mwy o dreth
Partneriaeth unigolion	Ie — mae'r un rheolau'n berthnasol i bob partner
Cwmni cyfyngedig	Na — gellir dal i ddidynnu llog morgais yn llawn
Llety Gwyliau wedi'i Ddodrefni (cyn Ebrill 2025)	Na — roedd eiddo FHL wedi'u heithrio (ond daeth y drefn FHL i ben ym mis Ebrill 2025)

Effaith ar Fandiau Treth

Gan fod eich elw rhent trethadwy yn uwch o dan Adran 24, gall gael effeithiau canlyniadol:

Gall trethdalwr cyfradd sylfaenol fod wedi'i wthio i'r band cyfradd uwch
Mae incwm uwchlaw £100,000 yn achosi'r Lwfans Personol i leihau (£1 a gollir am bob £2 uwchlaw £100,000)
Gall incwm uwch effeithio Budd-dal Plant (mae'r Tâl Budd-dal Plant Incwm Uchel yn berthnasol uwchlaw £60,000)
Gall gynyddu eich ad-daliadau benthyciadau myfyrwyr asesiad trothwy

Strategaethau Lliniaru

Gall landlordiaid yr effeithir arnynt gan Adran 24 ystyried:

Yn cynnwys: Trosglwyddo eiddo i gwmni cyfyngedig fel bod llog morgais yn gwbl ddidynadwy. Fodd bynnag, mae hyn yn sbarduno SDLT a CGT — gweler ein canllaw i ymgorffori busnes eiddo.
Rhannu perchnogaeth: Os yw un priod yn drethdalwr cyfradd sylfaenol a'r llall yn drethdalwr cyfradd uwch, gall symud perchnogaeth helpu. eiddo sy'n eiddo ar y cyd.
Lleihau benthyca: Mae talu morgeisi i lawr yn lleihau eich costau cyllid ac felly effaith Adran 24.
Cyfraniadau pensiwn: Mae gwneud cyfraniadau pensiwn yn lleihau eich incwm trethadwy, gan eich symud o bosibl i fand is.

Awgrym: Cyn gwneud newidiadau mawr (fel corffori), ceisiwch gyngor proffesiynol bob amser. Gall costau ymlaen llaw trosglwyddo eiddo (SDLT ar ordal o 5% ynghyd â CGT ar unrhyw elw) fod yn fwy na'r arbedion treth blynyddol o liniaru Adran 24.

Cwestiynau Cyffredin

Beth yw Adran 24?

Mae Adran 24 o Ddeddf Cyllid (Rhif 2) 2015 yn cyfyngu ar y rhyddhad treth y gall landlordiaid unigol ei hawlio ar log morgais a chostau cyllid eraill. Yn lle didynnu'r costau hyn o incwm rhent, mae landlordiaid yn derbyn credyd treth sy'n hafal i 20% o'r costau cyllid. Cyflwynwyd hyn yn raddol o fis Ebrill 2017 ac mae wedi bod mewn grym yn llawn ers mis Ebrill 2020.

A yw Adran 24 yn effeithio ar landlordiaid sy'n berchen ar eiddo drwy gwmni?

Na. Dim ond i landlordiaid unigol (gan gynnwys partneriaethau o unigolion) y mae Adran 24 yn berthnasol. Gall cwmnïau cyfyngedig barhau i ddidynnu llog morgais fel treuliau busnes cyn cyfrifo Treth Gorfforaeth. Dyma un rheswm pam mae rhai landlordiaid wedi ystyried ymgorffori eu busnesau eiddo.

Sut mae Adran 24 yn effeithio ar drethdalwr cyfradd uwch?

Byddai trethdalwr cyfradd uwch gyda £10,000 o log morgais wedi arbed £4,000 mewn treth yn flaenorol (rhyddhad o 40%). O dan Adran 24, dim ond credyd treth o £2,000 (20%) y maent yn ei dderbyn, sef cynnydd effeithiol o £2,000 mewn treth. Gall y cyfyngiad hefyd wthio rhai trethdalwyr cyfradd sylfaenol i'r band cyfradd uwch.

A all Adran 24 greu colled?

Na. Ni all y credyd treth o 20% greu na chynyddu colled eiddo. Fodd bynnag, os yw eich elw rhent yn llai na'ch costau cyllido, gellir cyfyngu ar ran o'r credyd treth a'i chario ymlaen i flynyddoedd i ddod.

Darllen Pellach

Datgan Incwm Rhent — sut i roi gwybod am gostau cyllid ar y SA105
Ymgorffori Busnes Eiddo — a ddylech chi ddefnyddio cwmni cyfyngedig?
Incwm Eiddo a Rhent sy'n Berchen ar y Cyd — optimeiddio perchnogaeth
Treuliau Landlord a Ganiateir — yr hyn y gallwch ei ddidynnu

Chwilio am feddalwedd treth syml?

# GoFile yn cael ei gydnabod HMRC ac yn cael ei ymddiried ynddo gan dros 50,000 o fusnesau yn y DU. Wedi'i sefydlu mewn munudau, ffeiliwch yn hyderus.

Dechreuwch Am Ddim

Dim angen cerdyn credyd · Canslo unrhyw bryd

Ffynonellau

Rhyddhad treth i landlordiaid preswyl: sut mae wedi'i weithio allan — GOV.UK
Cyfrifwch eich incwm rhent pan fyddwch chi'n gosod eiddo — GOV.UK
Deddf Cyllid 2015 – Adran 24 — deddfwriaeth.gov.uk