How is rental income split between a married couple who own a property jointly?

By default, HMRC splits rental income from jointly owned property 50/50 between married couples and civil partners, regardless of the actual ownership split. If the actual beneficial ownership is different (e.g. 90/10), you can submit Form 17 to be taxed on the actual shares instead.

Form 17 (Declaration of Beneficial Interests in Joint Property and Income) is an HMRC form that lets married couples and civil partners declare their actual beneficial ownership shares in a jointly owned property. Once accepted, rental income is taxed in proportion to those shares rather than 50/50.

Can unmarried joint owners choose how to split rental income?

Unmarried joint owners are automatically taxed on their actual beneficial ownership shares. They do not need Form 17. If two unmarried people own a property 70/30, the rental income is taxed 70/30.

Can I use Form 17 to save tax?

Potentially. If one spouse is a basic-rate taxpayer and the other is a higher-rate taxpayer, shifting more of the rental income to the lower-rate spouse by adjusting beneficial ownership and filing Form 17 can reduce the overall tax bill. However, the ownership shares must be genuinely changed — Form 17 simply declares what they actually are.

Incwm Eiddo a Rhent sy'n Berchen ar y Cyd

Ffeithiau allweddol

Cyplau priod a phartneriaid sifil yw wedi'i drethu 50/50 ar incwm eiddo sy'n eiddo ar y cyd yn ddiofyn — waeth beth fo'r cyfrannau perchnogaeth gwirioneddol.
Caiff cyd-berchnogion di-briod eu trethu yn gymesur â'u cyfranddaliadau perchnogaeth fuddiol gwirioneddol.
Ffurflen 17 yn caniatáu i gyplau priod a phartneriaid sifil ddatgan rhaniad incwm gwahanol sy'n cyfateb i'w cyfrannau perchnogaeth gwirioneddol.
Rhaid cyflwyno Ffurflen 17 o fewn 60 diwrnod o lofnodi'r datganiad.
Rhaid i gyfranddaliadau perchnogaeth fod anghyfartal yn wirioneddol er mwyn i Ffurflen 17 weithio — ni allwch ddewis unrhyw gymhareb yn syml.

Y Rheol Diofyn

Pan fo eiddo yn eiddo ar y cyd, rhaid rhannu'r incwm rhent rhwng y perchnogion at ddibenion treth. Mae'r rheolau'n amrywio yn dibynnu ar y berthynas rhwng y perchnogion:^[2]

Math o Berchnogaeth	Rhaniad Incwm Diofyn
Cyplau priod / partneriaid sifil	50/50 (waeth beth fo'r cyfranddaliadau perchnogaeth gwirioneddol)
Cyd-berchnogion di-briod	Cyfranddaliadau perchnogaeth fuddiol gwirioneddol

Daw'r rheol 50/50 hon ar gyfer cyplau priod o Adran 836 o Ddeddf Treth Incwm 2007. Mae'n berthnasol yn awtomatig oni bai bod datganiad Ffurflen 17 yn cael ei wneud.^[3]

Diystyru'r Diffyg Cytundeb: Ffurflen 17

Gall cyplau priod a phartneriaid sifil ddiystyru'r rhagosodiad 50/50 drwy gyflwyno Ffurflen 17 (Datganiad o Fuddiannau Buddiol mewn Eiddo ac Incwm ar y Cyd) i HMRC .^[1]

Gofynion allweddol:

Y perchnogaeth fuddiol wirioneddol rhaid iddo fod yn anghyfartal mewn gwirionedd (ni allwch ddatgan unrhyw gymhareb yn syml — rhaid iddo adlewyrchu realiti)
Rhaid i'r ddau bartner llofnodwch y ffurflen
Cyflwyno i HMRC o fewn 60 diwrnod o arwyddo
Mae'r rhaniad newydd yn dod i rym o'r dyddiad y datganiad
Mae'n parhau mewn grym nes bod yr eiddo yn cael ei werthu, bod perchnogaeth yn newid, neu fod Ffurflen 17 arall yn cael ei chyflwyno.

Pwysig: Nid yw Ffurflen 17 yn newid perchnogaeth. Mae'n syml yn dweud wrth HMRC eich bod am gael eich trethu ar eich buddiannau buddiol gwirioneddol yn hytrach na'r rhagosodiad 50/50. Os ydych chi'n berchen ar yr eiddo 50/50, nid oes gan Ffurflen 17 unrhyw effaith.

Newid Perchnogaeth Fuddiol

Er mwyn i Ffurflen 17 fod yn effeithiol, rhaid i'r berchnogaeth fuddiol fod yn wirioneddol wahanol i 50/50. Ffyrdd cyffredin o newid perchnogaeth fuddiol rhwng priod:

Datganiad o ymddiriedaeth: Mae cyfreithiwr yn paratoi gweithred sy'n datgan y rhaniad perchnogaeth fuddiol newydd (e.e. 99/1)
Trosglwyddo cyfranddaliadau: Mae un priod yn trosglwyddo rhan o'i fuddiant i'r llall

Mae trosglwyddiad rhwng priod yn trosglwyddiad dim elw/dim colled at ddibenion CGT, felly ni chaiff Treth Enillion Cyfalaf ei sbarduno. Nid oes SDLT i'w dalu chwaith ar drosglwyddiad rhwng priod (oni bai bod ystyriaeth morgais heb ei thalu).

Enghraifft o Gynllunio Treth

Ystyriwch gwpl priod lle mae un priod yn ennill £60,000 (trethdalwr cyfradd uwch) a'r llall yn ennill £15,000 (trethdalwr cyfradd sylfaenol). Maent yn berchen ar eiddo rhent sy'n cynhyrchu elw net o £12,000.

Senario	Priod Cyfradd Uwch	Priod Cyfradd Is	Cyfanswm y Dreth ar Rent
Rhagosodiad 50/50	£6,000 ar 40% = £2,400	£6,000 ar 20% = £1,200	£3,600
Ffurflen 17 (rhannu 5/95)	£600 ar 40% = £240	£11,400 ar 20% = £2,280	£2,520

Mae'r etholiad Ffurflen 17 yn arbed £1,080 y flwyddyn yn yr enghraifft hon. Fodd bynnag, rhaid i'r priod sydd â'r gyfradd isaf fod yn berchen ar 95% o'r buddiant buddiol mewn gwirionedd — mae hyn yn cael goblygiadau CGT os caiff yr eiddo ei werthu'n ddiweddarach.

Awgrym: Cyn newid cyfranddaliadau perchnogaeth, ystyriwch oblygiadau’r Treth Enillion Cyfalaf (CGT) ar werthiant yn y dyfodol. Os yw’r priod sydd â’r gyfradd isaf hefyd yn talu cyfradd is o CGT, gall newid perchnogaeth arbed treth ar incwm rhent ac ar werthiant yn y pen draw. Ond mae’r priod sydd â’r gyfradd uwch yn colli ei gyfran o’r swm blynyddol eithriedig ar yr eiddo.

Rhyngweithio ag Adran 24

Y Cyfyngiad llog morgais adran 24 gall wneud rhannu incwm rhwng priod hyd yn oed yn fwy gwerthfawr. Gan y gall y costau cyllid cyfyngedig wthio incwm i fandiau treth uwch, mae symud mwy o elw rhent i briod â chyfradd is yn lleihau'r bil treth cyffredinol.

Cwestiynau Cyffredin

Sut mae incwm rhent yn cael ei rannu rhwng cwpl priod sy'n berchen ar eiddo ar y cyd?

Yn ddiofyn, mae HMRC yn rhannu incwm rhent o eiddo sy'n eiddo ar y cyd 50/50 rhwng cyplau priod a phartneriaid sifil, waeth beth fo'r rhaniad perchnogaeth gwirioneddol. Os yw'r berchnogaeth fuddiol wirioneddol yn wahanol (e.e. 90/10), gallwch gyflwyno Ffurflen 17 i gael eich trethu ar y cyfranddaliadau gwirioneddol yn lle hynny.

Beth yw Ffurflen 17?

Mae Ffurflen 17 (Datganiad o Fuddiannau Buddiol mewn Eiddo ac Incwm ar y Cyd) yn ffurflen HMRC sy'n caniatáu i gyplau priod a phartneriaid sifil ddatgan eu cyfrannau perchnogaeth fuddiol gwirioneddol mewn eiddo sy'n eiddo ar y cyd. Ar ôl ei dderbyn, caiff incwm rhent ei drethu yn gymesur â'r cyfrannau hynny yn hytrach na 50/50.

A all cyd-berchnogion di-briod ddewis sut i rannu incwm rhent?

Caiff cyd-berchnogion di-briod eu trethu'n awtomatig ar eu cyfrannau perchnogaeth fuddiol gwirioneddol. Nid oes angen Ffurflen 17 arnynt. Os yw dau berson di-briod yn berchen ar eiddo 70/30, caiff yr incwm rhent ei drethu 70/30.

A allaf ddefnyddio Ffurflen 17 i arbed treth?

O bosibl. Os yw un priod yn drethdalwr cyfradd sylfaenol a'r llall yn drethdalwr cyfradd uwch, gall symud mwy o'r incwm rhent i'r priod cyfradd is trwy addasu perchnogaeth fuddiol a ffeilio Ffurflen 17 leihau'r bil treth cyffredinol. Fodd bynnag, rhaid newid y cyfranddaliadau perchnogaeth yn wirioneddol - mae Ffurflen 17 yn syml yn datgan beth ydynt mewn gwirionedd.

Darllen Pellach

Cyfyngiad Llog Morgais (Adran 24) — sut mae rhyddhad costau cyllid yn gyfyngedig
Datgan Incwm Rhent — sut i roi gwybod am incwm eiddo ar y cyd
Ymgorffori Busnes Eiddo — ffordd arall o strwythuro perchnogaeth
CGT ar Ysgariad ac Ymwahanu — trosglwyddiadau dim elw/dim colled rhwng priod

Chwilio am feddalwedd treth syml?

# GoFile yn cael ei gydnabod HMRC ac yn cael ei ymddiried ynddo gan dros 50,000 o fusnesau yn y DU. Wedi'i sefydlu mewn munudau, ffeiliwch yn hyderus.

Dechreuwch Am Ddim

Dim angen cerdyn credyd · Canslo unrhyw bryd

Ffynonellau

Datgan buddiannau buddiol mewn eiddo ac incwm ar y cyd — GOV.UK
Llawlyfr Incwm Eiddo: PIM1030 – Eiddo sy'n eiddo ar y cyd — HMRC
Deddf Treth Incwm 2007 – Adran 836 — deddfwriaeth.gov.uk