What is the SA105 form?

The SA105 is the “UK property” supplementary pages of the Self Assessment tax return. It is where you report your rental income, expenses, and net profit or loss from UK property lettings. You can complete it online as part of your Self Assessment return.

Should I use the cash basis or accruals basis?

The cash basis is simpler — you record income when received and expenses when paid. Most landlords with gross receipts under £150,000 use it. The accruals basis records income when due and expenses when incurred, which may be required if your receipts exceed £150,000 or you wish to carry forward losses.

Do I need to report rental income if my agent collects the rent?

Yes. Even if a letting agent collects the rent and deducts their fees before paying you, you must declare the gross rent (the full amount the tenant pays) as income, then claim the agent’s fees as an expense.

What if I make a loss on my rental property?

A property loss can be carried forward and set against future property profits. You cannot usually offset a property loss against other income. Report the loss on the SA105 so HMRC has a record of it for future years.

申报租金收入

关键事实

租金收入需在以下文件中申报： SA105 （英国房产）个人所得税申报表的补充页面。
您需要申报收入 纳税年度基准 （4月6日至4月5日），使用 权责发生制 或者 现金制.
这 现金制 如果您的总租金收入低于 150,000 英镑，则可以申请。
您必须声明 所有租金收入 即使房租是由房屋中介代表您收取的。
费用以汇总形式录入——您无需列出每张收据。

概述

如果您从英国房产获得租金收入，您需要通过以下方式向HMRC申报： SA105 补充申报表页面。SA105 表格涵盖带家具和不带家具出租房屋、度假租赁房屋以及其他英国房产收入。^[1]

应申报哪些收入

您必须申报在纳税年度（4月6日至次年4月5日）内收到的所有租金收入。这包括：

租户按时支付租金
一次性付款，例如授予租赁权的溢价
来自物业相关服务（例如停车、洗衣）的收入
任何由房屋租赁代理机构代表您收取的收入（请申报总额）
因允许通行而收到的款项（例如通行权费）

代理人代收租金： 如果您的房屋租赁代理收取了 12,000 英镑的租金，扣除 1,200 英镑的管理费后，支付给您 10,800 英镑，您必须将 12,000 英镑申报为收入，将 1,200 英镑申报为支出。不要只申报您收到的 10,800 英镑。

现金制与权责发生制

您可以选择按以下任一方式计算您的租金利润： 现金制 或者 权责发生制:^[3]

特征	现金制	权责发生制
已记录的收入	收到	到期（应得）
已记录的费用	支付时	责任产生时（即责任产生之时）
合格	总收入低于 150,000 英镑	面向所有人
亏损结转	仅限于房产收入	可全额结转至以后年度
复杂	更简单	更复杂，需要债务人/债权人

大多数租赁情况简单的房东都应该使用 现金制 因为它更简单。除非您在 SA105 表格上勾选相关方框选择退出，否则您将自动采用现金支付方式。

完成 SA105

SA105 由多个部分组成：^[1]

房产收入： 请输入您全年的租金总收入。
房产支出： 请输入您的所有允许支出（按维修费、保险费、管理费等汇总类别）。
财务成本： 请输入您的抵押贷款利息总额和其他融资成本。这些费用不从收入中扣除，但会用于计算您根据第 24 条款可享受的 20% 税收抵免。
净利润或亏损： 表格会自动计算此项。
结转亏损： 输入往年发生的任何财产损失。

提示： 如果您拥有多处房产，只需在一份 SA105 表格中申报所有英国房产的收入和支出，无需为每处房产单独填写表格。但是，我们强烈建议您为每处房产单独保留记录，以便于您自行记账。

多处房产

所有英国房产收入和支出均汇总在 SA105 表格中。这意味着同一纳税年度内，一处房产的亏损可以抵消另一处房产的盈利。如果您的房产总收益为亏损，则该亏损将结转至下一年，用于抵扣未来的房产盈利。^[1]

财产损失

如果您的房产总支出超过房产总收入，您就会出现房产亏损。这种亏损包括：

可以 无限期延续 针对未来房产收益
不能通常可以抵消其他收入（就业收入、自雇收入等）。
必须是 报道称，SA105 因此， HMRC会将其记录下来以备将来使用。

避免常见错误

报告净租金而非总租金： 即使你的代理人在支付租金前扣除了费用，也务必向租户如实申报全部租金。
扣除抵押贷款本金偿还额： 只有利息部分可以抵税（作为税收抵免），本金偿还部分则不能抵税。
将改良费用计入维修费用： 扩建或改建属于资本支出，不属于可抵扣的维修费用。
忘记申请融资成本税收抵免： 请在“融资成本”部分输入您的抵押贷款利息，即可获得 20% 的优惠。
错过截止日期： 网上申报截止日期为纳税年度结束后的1月31日。

常见问题解答

SA105表格是什么？

SA105 表格是英国房产自评税表的补充表格。您需要在此表格中申报您在英国出租房产的收入、支出以及净利润或亏损。您可以将其作为自评税表的一部分在线填写。

我应该采用现金制还是权责发生制？

现金制会计比较简单——收入在收到时记录，支出在支付时记录。大多数总收入低于15万英镑的房东都采用这种会计方法。权责发生制会计则是在收入到期时记录，支出在发生时记录。如果您的收入超过15万英镑，或者您希望结转亏损，则可能需要采用权责发生制。

如果由我的代理人代收租金，我是否需要申报租金收入？

是的。即使房屋中介代收租金并扣除佣金后再支付给您，您也必须申报。 总租金 将租户支付的全额款项作为收入申报，然后将中介费作为支出申报。

如果我的出租房产亏损了怎么办？

房产亏损可以结转至以后年度，用于抵扣未来的房产收益。通常情况下，房产亏损不能抵扣其他收入。请在 SA105 表格上申报亏损，以便HMRC在未来几年内保留记录。

在纳税申报表中申报租金收入

概述