关键事实
- 一家公司可以 全额扣除抵押贷款利息 作为营业费用（第 24 条不适用于公司）。
- 公司税是 19–25% 相比之下，高收入人群的所得税最高可达 45%。
- 转移属性触发 市场价值的印花税 （含5%附加费）
- 转移房产也会触发 对任何收益征收资本利得税 在交接点。
- 公司注册救济 （1992 年资本利得税法第 162 条）可能会推迟资本利得税，但HMRC会仔细审查房地产业务申报。
概述
自 第24条抵押贷款利息限制 公司税制度出台后，许多房东考虑将房产转移到有限公司名下。公司仍可全额抵扣抵押贷款利息，且公司税率（19%–25%）低于较高税率的个人所得税（40%–45%）。[4]
然而，公司化并非总是有利的。转移现有资产的前期税费可能很高，而且从公司提取利润也会增加复杂性。
公司结构的优势
- 全额房贷利息抵扣： 第24条不适用于公司。抵押贷款利息在缴纳公司税之前可以作为营业费用扣除。
- 降低税率： 企业所得税税率为 19% 至 25%，而高收入者的个人所得税税率最高可达 45%。[1]
- 留存利润： 公司剩余利润仅按公司所得税税率征税。提取利润前无需缴纳任何个人所得税。
- 利润提取的灵活性： 选择何时以及以何种方式领取工资、股息或养老金缴款。
- 无个人免税额递减： 公司利润不影响您的个人所得税起征点。
缺点和成本
- 转让时的印花税： 将房产转让给关联公司将触发按市场价值征收的印花税，其中包括 5% 的附加费。[3]
- 转让资本利得税： 此次转让属于按市场价值进行的处置。任何收益均需缴纳18%/24%的资本利得税。
- 对开采物征收双重税： 当你以股息形式提取利润时，除了已经缴纳的公司税之外，你还需要缴纳个人所得税。
- 更高的抵押贷款利率： 贷款机构通常会对公司购买出租房产的抵押贷款收取更高的利率。
- 年度申报和合规成本： 公司账目、企业所得税申报表、确认声明以及可能的年度审计费用。
- 无资本利得税年度豁免金额： 公司不享受每年 3000 英镑的资本利得免税额。
现有房产过户的成本
SDLT
将房产转让给您自己的公司将被视为按市场价购买。由于公司是独立的法人实体，因此需缴纳额外住宅5%的附加费。[3]
资本利得税
您将被视为以市场价处置该房产。资本利得税按市场价与您的原始成本（加上允许的成本和改良费用）之间的差额计算。
示例
| 物品 | 数量 |
|---|---|
| 房产市场价值 | £300,000 |
| 原购买价格 + 成本 | £180,000 |
| 资本利得税收益 （120,000 英镑 - 3,000 英镑 AEA = 117,000 英镑，利率 24%） | £28,080 |
| 转让印花税 （按附加费率计算为 30 万英镑） | £19,500 |
| 总预付税费 | £47,580 |
这笔 47,580 英镑的前期成本必须通过未来的税收节省来收回，公司化才能变得有利可图。
公司注册救济（第162条）： 在某些情况下， 公司注册救济 可能会延缓缴纳资本利得税。然而， HMRC经常会质疑房产租赁业务是否符合“业务”的定义。该业务必须不仅仅是被动投资——积极的管理、多处房产以及房东的深度参与都能增强其符合条件的论证。[2]
通过公司购买新房产
对于购置新房产的房东而言，通过公司购买可以避免转让现有房产时产生的印花税和资本利得税。虽然您仍需为公司购买支付 5% 的印花税附加费，但从第一天起即可享受全额抵押贷款利息抵扣的优惠。
提示： 许多顾问建议采用混合策略：保留现有个人房产，并通过公司购买新房产。这样既可以避免高昂的过户费用，又能利用公司架构在新购置房产方面获益。
从公司提取利润
公司留存利润按公司所得税税率征税。提取利润时，还需缴纳额外的个人所得税：
| 方法 | 公司税 | 个人所得税 | 综合有效利率 |
|---|---|---|---|
| 股息（基本利率） | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| 股息（较高利率） | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| 薪水 | 免赔额（无CT） | 20–45% + NIC | 因情况而异 |
对于高收入纳税人而言，如果将所有利润都以股息形式提取，其综合实际税率可能超过其作为个人房东应缴纳的税率。公司化的优势通常在于…… 推迟 通过将利润留在公司来缴纳个人所得税。
常见问题解答
我应该把我的出租房产放到一家有限公司名下吗？
这取决于您的具体情况。对于背负大量房贷的高收入纳税人来说，公司架构有利（因为公司可以全额扣除利息）。然而，转移现有房产会触发印花税和资本利得税，这可能非常昂贵。通过公司购买新房产可能更具成本效益。务必咨询专业人士的意见。
将房产过户到自己公司名下时，需要缴纳印花税吗？
是的。转让给关联公司将被视为按市场价值进行的交易。印花税 (SDLT) 根据房产的市场价值（而非您最初的购买价格）计算，并且额外住宅需加收 5% 的附加费。这可能会使公司注册成本高得令人望而却步。
什么是房地产企业法人减免？
根据1992年《资本利得税法》第162条，当企业转让给公司以换取股份时，可享受公司化减免，从而延缓缴纳资本利得税。然而， HMRC通常认为，房产租赁业务不符合减免条件，因为它属于投资而非贸易。因此，寻求专业建议至关重要。
公司如何对租金收入征税？
公司需就其租金利润缴纳公司税（利润不超过 5 万英镑的部分税率为 19%，超过 25 万英镑的部分税率为 25%，超出部分可享受边际减免）。抵押贷款利息可全额抵扣。但是，从公司提取利润（通过工资或股息）需缴纳额外的个人所得税。
延伸阅读
- 抵押贷款利息限制（第 24 条） — 为什么考虑成立公司
- 出租房产的印花税 — 购买和转让的附加费率
- 租赁房产的资本利得税 — 处置或转让的资本利得税
- 公司注册救济 — 延期缴纳企业转让的资本利得税
- 什么是公司税？ — CT 如何为公司服务
来源
- 公司税率 — GOV.UK
- 1992年《资本利得税法》——第162条：公司化救济 — legislation.gov.uk
- 印花税土地税：转让给关联公司 — GOV.UK
- 住宅房东的税收减免 — GOV.UK