Is HMO income taxed differently from standard rental income?

No. HMO income is taxed in the same way as any other property income. It is added to your total income and taxed at your marginal rate. The key difference is that HMOs typically generate higher income per property but also have higher expenses, so the net taxable profit may not be proportionally larger.

Can I deduct HMO licensing fees?

Yes. HMO licence fees, whether for mandatory or additional licensing, are a deductible revenue expense. They are an ongoing cost of letting the property and are therefore allowable.

Who pays the council tax on an HMO?

In most HMOs, the landlord is liable for council tax, not the individual tenants. This is because the property is not self-contained units. The council tax you pay is a deductible expense against rental income. In some cases where tenants have exclusive occupation of self-contained flats, they may be liable instead.

Can I claim the Rent-a-Room Scheme on an HMO?

Only if you live in the property yourself and let rooms in your own home. If you are a live-in landlord letting rooms in a property you occupy as your main residence, the Rent-a-Room Scheme (£7,500 tax-free) may apply. If you do not live there, it is a standard property letting.

HMO（健康维护组织）及税务影响

关键事实

HMO（多人合租房屋）租金收入按以下方式征税： 财产收入 在您的自我评估申报表中，就像其他任何出租房产一样。
健康维护组织通常需要 强制许可 来自地方议会的许可费是可抵扣的费用。
这 第24条抵押贷款利息限制 适用于 HMO（健康维护组织）——您只能获得 20% 的税收抵免，而不是全额扣除。
HMO房东通常可以提出索赔 更多支出 比普通出租房房东（水电费、市政税、公共区域清洁费）要多。
这 国内物品更换救济 涵盖每个房间的同类家具和电器。

什么是 HMO？

多人合租房屋（HMO）是指出租给多人居住的房屋。 三个或更多租户 合租房屋是指两个或两个以上独立家庭共用厨房或浴室等设施。合租房屋还需遵守额外规定，例如大型房屋必须获得强制许可。^[2]

HMO类型	定义	许可
标准 HMO	3个以上租户，2个以上家庭，共享设施	可能需要额外许可证（取决于地方议会）
强制许可的HMO（多人合租房屋）	5个以上租户，2个以上家庭	全国范围内均需持有强制性许可证。^[2]

HMO收入如何征税

HMO（合租房屋）租金收入需要像其他租金收入一样，在您的个人所得税申报表（SA105）的房产页面上申报。如果您有多处房产，所有租金收入和支出将合并到一个房产业务中。^[1]

所有房产的总租金收入加在一起。
从所有房产中扣除允许的总支出
净利润（或亏损）将计入您的其他收入，并按您的边际税率征税。
第 24 条抵押贷款利息限制适用——融资成本仅可获得 20% 的税收抵免。

HMO的允许支出

HMO（合租房屋）房东通常可以申报比普通出租房房东更广泛的费用，因为房东通常提供更多服务：^[3]

费用	笔记
HMO许可证费用	强制性许可费和额外许可费均可抵扣。
市政税	通常由合租房屋（HMO）的房东支付。
公用设施（燃气、电力、水）	由房东支付时可抵扣
公共区域清洁	公共厨房、浴室、走廊的清洁服务
互联网/电视许可证	如果作为租赁的一部分提供
消防安全设备	火灾报警器、灭火器、防火门、应急照明
维修和保养	由于租户增多和共用衣物，磨损频率更高。
保险	HMO（合租房屋）专用房东保险（通常保费较高）
房屋租赁代理费	管理费、租户介绍费
家具更换	国内物品救济金的置换以同类物品为基础

提示： 由于 HMO（多人合租房屋）每处房产的支出较高，因此需要格外谨慎。记录保存这一点尤其重要。务必保留所有开支的收据，包括清洁用品和灯泡等小件物品。

第24节：HMO（多户住宅）的抵押贷款利息

第 24 条抵押贷款利息限制适用于所有住宅租赁，包括合租房屋 (HMO)。您将收到 20% 的税收抵免 融资成本不能全额扣除，而是按融资成本计算。对于高收入纳税人来说，这会显著增加实际税负。请参阅我们的详细指南。抵押贷款利息限制.

资本支出和改进

常见的HMO资本支出包括：

房间转换 （例如将客厅改建成卧室）——属于改良，不可从收入中扣除。
防火门安装 （获得许可的必要条件）— 如果是新设备，则需进行改进；如果是更换设备，则需进行维修。
套间浴室 客房新增设施——售价可从资本利得税中扣除
更换现有厨房 按照同样的标准——维修，费用可从收入中扣除

为合租房房东进行税务筹划

考虑公司化： 来自健康维护组织 (HMO) 的较高收入意味着第 24 条款的限制更为严格；而公司结构则可以规避这一限制。
申报所有费用： 与普通出租房相比，合租房的可抵扣费用更多——务必确保所有费用都已申报。
合规预算： HMO（健康维护组织）许可、消防安全以及更高的维护成本会降低净利润。
共同所有权： 如果与合伙人共同购买，请考虑所有权比例和表格 17 选举为了优化税收

常见问题解答

HMO（房屋出租）收入的税收方式与普通租金收入有何不同？

不。HMO（合租房屋）收入的征税方式与其他房产收入相同。它会被计入您的总收入，并按您的边际税率征税。主要区别在于，HMO通常每套房产的收入更高，但支出也更高，因此净应税利润可能不会相应增加。

我可以扣除HMO（健康维护组织）牌照费吗？

是的。HMO（多人合租房屋）许可证费用，无论是强制性许可证还是额外许可证，都属于可扣除的收入支出。这是出租房产的持续成本，因此可以扣除。

HMO（合租房屋）的市政税由谁缴纳？

在大多数健康维护组织（HMO）中，房东市政税由业主缴纳，而非租户个人。这是因为该房产并非独立单元房。您缴纳的市政税可以从租金收入中扣除。在某些情况下，如果租户独占独立公寓，则可能需要由租户本人缴纳市政税。

我可以申请HMO（合租房屋）的房间出租补贴计划吗？

只有当您自己居住在该房产中并将房间出租时，才符合条件。如果您是与房东同住并出租您主要居住的房产中的房间，则可能适用“出租房间计划”（7,500英镑免税）。如果您不住在该房产中，则属于标准房产出租。