关键事实
- 自2020年4月以来，个体房东 不能扣除 用租金收入支付抵押贷款利息。
- 相反，你收到的 税收抵免额相当于 20% 您的总融资成本。
- 高税率（40%）和附加税率（45%）纳税人缴纳 税收大幅增加 根据第 24 条。
- 第 24 条适用于 仅限个人 — 有限公司仍可全额扣除抵押贷款利息。
- 融资成本包括抵押贷款利息， 透支利息以及安排或续贷的费用。
概述
2015年《财政（第2号）法案》第24条从根本上改变了个人房东就抵押贷款利息和其他融资成本纳税的方式。在2017年4月之前，房东可以从租金收入中扣除抵押贷款利息，从而减少应缴所得税的金额。根据第24条，这项扣除已被取代。 基本税率（20%）税收抵免.[1]
第 24 条如何运作
现在计算分两步进行：
- 计算您的应税租金利润 不扣除任何融资成本（抵押贷款利息、贷款利息等）。
- 申请税收抵免 相当于您融资成本的 20%，这将减少您的所得税。
示例
| 物品 | 第 24 节之前 | 根据第24条 |
|---|---|---|
| 租金收入 | £20,000 | £20,000 |
| 支出（不含抵押贷款利息） | £5,000 | £5,000 |
| 抵押贷款利息 | £8,000 | 0 英镑（未扣除） |
| 应税租金利润 | £7,000 | £15,000 |
| 所得税税率为40%（较高税率） | £2,800 | £6,000 |
| 减：8000英镑可享受20%的税收抵免 | — | −£1,600 |
| 最终应缴税款 | £2,800 | £4,400 |
在这个例子中，租金较高的房东支付费用。 多出1600英镑 根据第 24 条规定，按基本税率缴纳 20% 税款的纳税人不会看到任何变化，因为 20% 的税收抵免正好取代了旧的 20% 扣除。[1]
“虚假收入”问题： 根据第24条规定，您的应税租金利润高于您的实际现金利润。这部分较高的利润将计入您的其他收入，这可能导致您进入更高的税级，或使您失去个人免税额（收入超过10万英镑时，个人免税额会相应减少）。
哪些属于财务成本？
以下各项均视为“财务成本”，并受相关限制：[2]
- 抵押贷款利息支付
- 用于购买或改善房产的其他贷款的利息
- 透支利息（与房产相关的账户）
- 抵押贷款或贷款的安排费和续期费
- 其他融资成本（例如符合伊斯兰教法的融资）
哪些人会受到影响？
| 房东类型 | 受第24条影响？ |
|---|---|
| 个人（基本税率纳税人） | 净影响为零——20%的税收抵免取代了20%的税收减免。 |
| 个人（高税率纳税人） | 是的 —缴纳更多税款 |
| 个人（附加税率纳税人） | 是的 —缴纳的税款明显更多 |
| 个人合伙 | 是的 相同的规则适用于每个合伙人 |
| 有限公司 | 不——仍然可以全额扣除抵押贷款利息。 |
| 带家具的度假屋出租（2025年4月之前） | 不——FHL房产是豁免的（但FHL制度已于2025年4月结束）。 |
对税级的影响
由于根据第 24 条款，您的应税租金利润较高，这可能会产生连锁反应：
- 基本税率纳税人可能是 被推入更高利率区间
- 收入超过10万英镑会导致 个人津贴逐渐减少 （超过 10 万英镑的部分，每超过 2 英镑，损失 1 英镑）
- 高收入可能会产生影响 儿童福利金 （年收入超过 60,000 英镑的家庭需缴纳高收入儿童福利金附加费）
- 它可以增加你的 学生贷款偿还 阈值评估
缓解策略
受第 24 条影响的房东可以考虑：
- 包含： 将房产过户到有限公司名下，这样抵押贷款利息就可以全额抵扣。但是，这会触发印花税和资本利得税——请参阅我们的指南。 公司成立房地产业务.
- 所有权分割： 如果夫妻一方适用基本税率，另一方适用较高税率，那么转移所有权或许会有帮助。参见 共同拥有的财产.
- 减少借贷： 偿还抵押贷款可以降低您的融资成本，从而减轻第 24 条款的影响。
- 养老金缴款： 缴纳养老金可以降低您的应税收入，从而有可能使您进入较低的税级。
提示： 在进行重大变更（例如公司化）之前，务必寻求专业建议。转移房产的前期成本（5%的印花税附加费加上任何收益的资本利得税）可能会超过根据《所得税法》第24条减免税收所节省的年度税款。
常见问题解答
第 24 条是什么？
2015年《财政（第2号）法案》第24条限制了个人房东可就抵押贷款利息和其他融资成本申请的税收减免。房东不再从租金收入中扣除这些成本，而是获得相当于融资成本20%的税收抵免。该政策自2017年4月起分阶段实施，并于2020年4月全面生效。
第 24 条是否会影响通过公司拥有房产的房东？
不。第24条仅适用于个体房东（包括个体合伙房东）。有限公司仍可在计算公司税前将抵押贷款利息作为营业费用扣除。这也是一些房东考虑将其房地产业务注册为有限公司的原因之一。
第 24 条对高税率纳税人有何影响？
一位高收入纳税人，如果房贷利息为1万英镑，此前可以节省4000英镑的税款（40%的税收减免）。但根据第24条规定，他们只能获得2000英镑的税收抵免（20%），实际上相当于增加了2000英镑的税款。这项限制还可能导致一些基本税率纳税人被推入高税率区间。
第 24 条会造成损失吗？
不。20%的税收抵免不会造成或增加房产亏损。但是，如果您的租金收益低于融资成本，部分税收抵免可能会受到限制并结转至未来几年。
延伸阅读
- 申报租金收入 — 如何在 SA105 表格中报告财务成本
- 公司注册成立房地产企业 — 是否应该使用有限公司？
- 共同拥有的房产及租金收入 — 优化所有权
- 房东可报销的费用 ——您可以扣除的金额
来源
- 住宅房东税收减免：实际效果如何 — GOV.UK
- 出租房产时，计算您的租金收入。 — GOV.UK
- 2015年财政法案——第24条 — legislation.gov.uk