重要な事実
- HMOの賃貸収入は次のように課税されます 不動産収入 他の賃貸物件と同様に、確定申告で申告する必要があります。
- HMOでは、 強制ライセンス 地方議会からの支払いの場合、ライセンス料は控除可能な費用です。
- その 第24条の住宅ローン利息制限 HMO に適用されます。全額控除ではなく、20% の税額控除が受けられます。
- HMOの家主は通常、 さらなる経費 標準的な賃貸住宅所有者よりも安価です（公共料金、住民税、共同清掃費など）。
- その 家庭用品の交換の軽減 各部屋の家具や電化製品を同等の基準でカバーします。
HMOとは何ですか?
複数世帯住宅（HMO）とは、 3人以上のテナント 2世帯以上の別世帯を形成し、キッチンやバスルームなどの設備を共有する世帯。HMOには、大規模物件へのライセンス供与義務など、追加の規制が適用されます。[2]
| HMOタイプ | 意味 | ライセンス |
|---|---|---|
| 標準HMO | 入居者3人以上、世帯数2世帯以上、共用施設 | 追加のライセンスが必要になる場合があります（評議会に依存） |
| 必須ライセンスHMO | 入居者5人以上、世帯数2世帯以上 | 全国的に免許取得が義務化[2] |
HMO収入の課税方法
HMO賃貸収入は、他の賃貸収入と同様に、確定申告書（SA105）の物件情報ページで報告されます。複数の物件を所有している場合は、すべての賃貸収入と経費が1つの不動産事業としてまとめられます。[1]
- すべての物件からの総賃貸収入を合計します
- すべての資産から控除可能な費用の合計が控除されます
- 純利益（または損失）は他の収入に加算され、限界税率で課税されます。
- セクション24の住宅ローン利息制限が適用されます。融資費用は20%の税額控除のみを受けられます。
HMOの許容費用
HMO の家主は、標準的な賃貸住宅の家主よりも多くのサービスを提供することが多いため、通常、より広範囲の経費を請求できます。[3]
| 費用 | 注記 |
|---|---|
| HMOライセンス料 | 必須および追加のライセンス料は控除対象となります |
| 地方税 | HMOでは家主が支払うことが多い |
| 公共料金（ガス、電気、水道） | 家主が支払った場合は控除対象 |
| 共用エリアの清掃 | 共用キッチン、バスルーム、廊下の清掃サービス |
| インターネット/テレビライセンス | 賃貸契約の一部として提供される場合 |
| 防火設備 | 火災警報器、消火器、防火扉、非常照明 |
| 修理とメンテナンス | 入居者が増え、共有ウェアが増えるため、頻度が高くなる |
| 保険 | HMO専用の家主保険（通常は保険料が高い） |
| 不動産仲介手数料 | 管理費、入居者紹介料 |
| 家具の交換 | 国内物品の交換に対する同等基準の減免 |
ヒント： HMOは物件当たりの費用が高額になるため、綿密な 記録保管 特に重要です。掃除用品や電球などの小さなものも含め、すべての経費の領収書を保管してください。
第24条：HMOの住宅ローン利息
セクション24の住宅ローン金利制限は、HMOを含むすべての住宅賃貸に適用されます。 20%の税額控除 全額控除ではなく、財務費用の一部に控除が適用される場合があります。高税率の納税者にとっては、実効税負担が大幅に増加します。詳細については、当社の詳細なガイドをご覧ください。 住宅ローン金利制限.
資本支出と改善
一般的な HMO の資本支出には以下が含まれます。
- 部屋の改装 （例：ラウンジを寝室に改装する）—改良であり、所得から控除できない
- 防火扉の設置 （ライセンス取得に必要）— 新規の場合は改良、交換の場合は修理
- 専用バスルーム 客室に追加 — 改良、売却時のキャピタルゲイン税から控除可能
- 既存のキッチンの交換 同じ基準で修理費は所得から控除可能
HMOオーナーのための税務計画
- 法人化を検討する: HMOからの収入が高いほど、第24条の適用範囲が広くなる。会社組織であればこの制限は回避できる。
- すべての経費を請求します: HMOは通常の賃貸よりも控除対象費用が高いので、必ずすべてを請求してください。
- コンプライアンスのための予算: HMOライセンス、防火、メンテナンス費用の増加により純利益が減少
- 共同所有: パートナーと一緒に購入する場合は、所有権の割合を考慮して フォーム17の選挙 税金を最適化する
よくある質問
HMO 収入は標準的な賃貸収入とは異なる税金が課されますか?
いいえ。HMO収入は他の不動産収入と同様に課税されます。総所得に加算され、限界税率で課税されます。重要な違いは、HMOは通常、物件当たりの収入は高いものの、経費も高いため、課税対象となる純利益が必ずしも比例して大きくならないことです。
HMO ライセンス料を控除できますか?
はい。HMOライセンス料は、必須ライセンスであれ追加ライセンスであれ、収益費用として控除対象となります。物件の賃貸にかかる継続的な費用であるため、控除対象となります。
HMO の自治税は誰が支払うのですか?
ほとんどのHMOでは、 家主 カウンシルタックス（地方税）は、個々の入居者ではなく、入居者自身が納税義務を負います。これは、物件が独立したユニットではないためです。あなたが支払うカウンシルタックス（地方税）は、賃貸収入から控除可能な経費です。入居者が独立したユニットを専有している場合は、代わりに入居者が納税義務を負う場合があります。
HMO で Rent-a-Room Scheme を申請できますか?
ご自身が物件に居住し、自宅内の部屋を貸し出す場合のみ適用されます。住み込みの家主が、ご自身が主たる居住地として使用している物件内の部屋を貸し出す場合は、「Rent-a-Room Scheme」（7,500ポンド、非課税）が適用される場合があります。ご自身が物件に居住していない場合は、通常の物件貸し出しとなります。
さらに読む
- 許容される家主費用 — 控除対象費用の完全なリスト
- 抵当権利息制限法（第24条） — 20%の税額控除の仕組み
- 不動産事業の法人化 — 企業構造が理にかなっているとき
- 賃貸収入の記録保存 — どのような記録を残すか
- 賃貸収入の申告 — SA105でHMO収入を報告する
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出典
- 不動産を貸し出す：税金の支払い — GOV.UK
- 複数世帯住宅（HMO）ライセンス — GOV.UK
- 不動産収入マニュアル：PIM2010 – 控除 — HMRC