重要な事実
- 2020年4月以降、個人家主は 控除できません 家賃収入からの住宅ローン利息。
- 代わりに、 20%の税額控除 総財務コストのうち。
- 高税率（40％）と追加税率（45％）の納税者が支払う 大幅に増税 第24条に基づく。
- 第24条は、 個人のみ — 有限会社は住宅ローンの利子を全額控除することができます。
- 金融コストには住宅ローン利息、 当座貸越利息、ローンの手配や更新にかかる手数料など。
概要
2015年財政法（第2号）第24条は、個人家主の住宅ローン利息およびその他の金融費用に対する課税方法を根本的に変更しました。2017年4月以前は、家主は住宅ローン利息を賃貸収入から控除することができ、所得税の課税対象額を減らすことができました。第24条では、この控除は 基本税率（20％）の税額控除.[1]
セクション24の仕組み
計算は 2 つのステップで実行されます。
- 課税対象となる賃貸収入を計算する 金融コスト（住宅ローン利息、借入金利息など）を控除しません。
- 税額控除を申請する 財務コストの 20% に相当し、所得税の請求額が減ります。
実例
| アイテム | 第24条前 | 第24条に基づき |
|---|---|---|
| 賃貸収入 | £20,000 | £20,000 |
| 経費（住宅ローン利息を除く） | £5,000 | £5,000 |
| 住宅ローン利息 | £8,000 | £0（控除なし） |
| 課税対象となる賃貸収入 | £7,000 | £15,000 |
| 所得税40％（高税率） | £2,800 | £6,000 |
| 減額：8,000ポンドの20％税額控除 | — | −£1,600 |
| 最終納税額 | £2,800 | £4,400 |
この例では、高税率の家主は 1,600ポンド増 20%の税額控除が従来の20%控除と完全に置き換わるため、20%の税率を支払う基本税率の納税者には変更はありません。[1]
「幻の収入」問題： セクション24では、課税対象となる賃貸収入は実際の現金収入よりも高くなります。この高い利益額は他の収入と加算されるため、より高い税率区分に該当するか、個人控除（10万ポンドを超える収入に対して段階的に減額されます）が失われる可能性があります。
財務コストとしてカウントされるものは何ですか?
以下のものは制限の対象となる「財務費用」として扱われます。[2]
- 住宅ローンの利息支払い
- 不動産の購入または改修に使用した他のローンの利息
- 当座貸越利息（不動産関連口座）
- 住宅ローンや融資の契約手数料および更新手数料
- 代替金融コスト（例：シャリア準拠金融）
誰が影響を受けるのか?
| 家主タイプ | セクション 24 の影響を受けますか? |
|---|---|
| 個人（基本税率納税者） | 実質的な効果なし - 20%のクレジットが20%の控除に置き換わる |
| 個人（高額納税者） | はい — より多くの税金を支払う |
| 個人（加算税対象者） | はい — 大幅に多くの税金を支払う |
| 個人のパートナーシップ | はい — 各パートナーに同じルールが適用されます |
| 有限会社 | いいえ、住宅ローンの利子は全額控除できます |
| 家具付きホリデーレンタル（2025年4月まで） | いいえ - FHL物件は免除されます（ただし、FHL制度は2025年4月に終了しました） |
税率区分への影響
セクション 24 では課税対象となる賃貸収益が高くなるため、次のような連鎖的な影響が生じる可能性があります。
- 基本税率の納税者は 高金利帯に押し込まれた
- 10万ポンド以上の収入があると、 個人控除額の段階的減少 （10万ポンドを超えると2ポンドごとに1ポンドの損失）
- 収入が増えると、 児童手当 （60,000ポンドを超えると高所得児童手当税が適用されます）
- それはあなたの 学生ローンの返済 閾値評価
緩和戦略
セクション 24 の影響を受ける家主は、次の点を検討できます。
- 組み込む: 不動産を有限会社に譲渡することで、住宅ローンの利子が全額控除対象となります。ただし、これはSDLT（固定資産税）とCGT（キャピタルゲイン税）の課税対象となります。詳しくはガイドをご覧ください。 不動産事業の設立.
- 所有権の分割: 配偶者の一方が基本税率の納税者で、もう一方が高税率の納税者である場合、所有権の移転が役立つ場合があります。 共同所有財産.
- 借入金の削減： 住宅ローンを返済すると、財務コストが削減され、セクション 24 の影響も軽減されます。
- 年金拠出金: 年金拠出を行うと課税所得が減り、より低い所得区分に移動する可能性があります。
ヒント： 法人化などの大きな変更を行う前に、必ず専門家のアドバイスを受けてください。不動産譲渡にかかる初期費用（5%のSDLT（特別土地法定税）と譲渡益に対するキャピタルゲイン税）は、セクション24による年間の節税効果を上回る可能性があります。
よくある質問
セクション24とは何ですか?
2015年財政法（第2号）第24条は、個人家主が住宅ローン利息およびその他の金融費用に対して請求できる税制優遇措置を制限しています。家主は、これらの費用を賃料収入から控除する代わりに、金融費用の20%に相当する税額控除を受けることができます。この措置は2017年4月から段階的に導入され、2020年4月から全面的に施行されています。
セクション 24 は、会社を通じて不動産を所有している家主に影響しますか?
いいえ。第24条は個人の家主（個人のパートナーシップを含む）にのみ適用されます。有限会社は、法人税を計算する前に、住宅ローン利息を事業経費として控除することができます。これが、一部の家主が不動産事業の法人化を検討する理由の一つです。
セクション 24 は高額納税者にどのような影響を与えますか?
住宅ローン利息1万ポンドの高税率納税者は、従来は4,000ポンド（40%の控除）の節税が可能でした。しかし、第24条の下では、2,000ポンド（20%）の税額控除しか受けられず、実質的に2,000ポンドの増税となります。この制限により、基礎税率の納税者の一部が高税率の区分に該当する可能性もあります。
セクション 24 により損失が発生する可能性がありますか?
いいえ。20%の税額控除によって不動産の損失が発生したり、損失が拡大したりすることはありません。ただし、賃貸収入が融資費用を下回る場合、税額控除の一部が制限され、翌年度に繰り越される場合があります。
さらに読む
- 賃貸収入の申告 — SA105で財務費用を報告する方法
- 不動産事業の法人化 — 有限会社を利用すべきでしょうか?
- 共同所有不動産と賃貸収入 — 所有権の最適化
- 許容される家主費用 — 控除できるもの
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出典
- 住宅所有者に対する税制優遇措置：その仕組み — GOV.UK
- 不動産を貸す際の賃貸収入を計算する — GOV.UK
- 2015年財政法 – 第24条 — 立法府.uk