重要な事実
- 企業は 住宅ローンの利息を全額控除 事業経費として計上できる（第24条は会社には適用されない）。
- 法人税は 19–25% 高所得者の場合、所得税は最大 45% になります。
- プロパティの転送トリガー 市場価値に基づくSDLT （5％の追加料金を含む）。
- 不動産の譲渡も引き起こす あらゆる利益に対するキャピタルゲイン税 譲渡時点で。
- 法人設立控除 (s.162 TCGA 1992) はキャピタルゲイン税を延期する可能性がありますが、 HMRC不動産事業の請求を厳しく精査します。
概要
以来、 第24条の住宅ローン利息制限 導入以来、多くの家主が不動産を有限会社に移管することを検討しています。有限会社でも住宅ローン利息は全額控除でき、法人税率（19～25%）は高税率の所得税（40～45%）よりも低くなっています。[4]
しかし、法人化は必ずしも有利とは限りません。既存の資産を譲渡する際の初期税負担は高額になる可能性があり、また、会社から利益を引き出す手続きも複雑化します。
会社組織の利点
- 住宅ローン利子全額控除: 第24条は法人には適用されません。住宅ローン利息は法人税の控除前に事業経費として控除されます。
- 低い基準税率: 法人税は19～25％であるのに対し、高所得者に対する所得税は最大45％です。[1]
- 留保利益: 会社に残った利益は法人税率のみで課税されます。利益を引き出すまでは個人所得税はかかりません。
- 利益抽出の柔軟性: 給与、配当金、年金拠出金としていつ、いくら受け取るかを選択します。
- 個人控除額の減額なし: 会社の利益は個人の課税限度額に影響しません。
デメリットとコスト
- 譲渡時のSDLT: 関連会社に資産を譲渡すると、5% の追加課税を含む市場価値に対する SDLT が発生します。[3]
- 譲渡時のキャピタルゲイン税: 譲渡は市場価格での譲渡となります。譲渡益には18/24%のキャピタルゲイン税が課されます。
- 採掘に対する二重課税： 利益を配当として受け取る場合、すでに支払った法人税に加えて個人税を支払うことになります。
- 住宅ローン金利の上昇: 貸し手は、企業の賃貸用住宅ローンに対して、より高い金利を請求することがよくあります。
- 年間申請およびコンプライアンス費用: 会社の会計、法人税申告書、確認書、および場合によっては年次監査費用。
- CGT年間免税額なし: 企業は資本利得に対する年間3,000ポンドの免除を受けられません。
既存物件の譲渡費用
SDLT
自社への移転は、市場価格での購入とみなされます。会社は別の法人であるため、追加住宅に対する5%の追加料金が適用されます。[3]
キャピタルゲイン税
不動産は市場価格で売却したものとみなされます。キャピタルゲイン税は、市場価格と当初購入価格（および控除対象となる費用と改良費）の差額に基づいて計算されます。
実例
| アイテム | 額 |
|---|---|
| 不動産市場価値 | £300,000 |
| 元の購入価格+費用 | £180,000 |
| 利益に対するキャピタルゲイン税 （12万ポンド − 3,000ポンド AEA = 24%で11万7000ポンド） | £28,080 |
| 譲渡時のSDLT （追加料金で30万ポンド） | £19,500 |
| 総初期税額 | £47,580 |
法人化が有益となるには、この 47,580 ポンドの初期費用を将来の節税を通じて回収する必要があります。
法人化救済（第162条）： 場合によっては、 法人設立控除 キャピタルゲイン税の納税猶予が認められる場合があります。しかし、 HMRC歳入関税庁）は、不動産賃貸事業がこれらの目的において「事業」に該当するかどうかをしばしば争点としています。事業は受動的な投資以上のものでなければなりません。積極的な運用、複数の物件の保有、そして家主の積極的な関与は、その根拠を強固なものにしています。[2]
会社を通じて新しい不動産を購入する
新規物件を取得する家主様にとって、法人を通して購入することで、既存物件の譲渡に伴うSDLT（定額法定税）とキャピタルゲイン税（資本財税）を回避できます。法人による購入には5%のSDLT（定額法定税）の追加料金がかかりますが、初日から住宅ローン利息の全額控除の恩恵を受けることができます。
ヒント： 多くのアドバイザーは、既存の個人所有物件を維持し、会社を通じて新しい物件を購入するというハイブリッドなアプローチを推奨しています。これにより、高額な移転コストを回避しながら、新規取得においては会社形態のメリットを享受できます。
企業から利益を引き出す
会社に留保された利益は法人税率で課税されます。利益を引き出す際には、追加の個人税が適用されます。
| 方法 | 法人税 | 個人税 | 複合実効レート |
|---|---|---|---|
| 配当（基本利率） | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| 配当（高利率） | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| 給料 | 控除対象（CTなし） | 20～45% + NIC | 様々 |
高額納税者がすべての利益を配当として受け取る場合、合計実効税率は個人地主の場合の税率を上回る可能性があります。法人化のメリットは、多くの場合、 延期 会社内に利益を留保することで個人所得税を節税します。
よくある質問
賃貸用不動産を有限会社に移管すべきでしょうか?
状況によって異なります。会社組織は、多額の住宅ローンを抱える高税率の納税者にとって有利です（会社が利息を全額控除できるため）。しかし、既存の不動産を譲渡すると、SDLT（固定資産税）とCGT（キャピタルゲイン税）が発生し、非常に高額になる可能性があります。会社を通じて新規購入を行う方が費用対効果が高い場合があります。必ず専門家のアドバイスを受けてください。
自分の会社に資産を移転する場合、SDLT を支払う必要がありますか?
はい。関連会社への譲渡は市場価格取引として扱われます。固定資産税（SDLT）は、不動産の市場価格（当初支払額ではなく）に基づいて計算され、追加住宅に対する5%の割増税が適用されます。そのため、法人化には法外な費用がかかる可能性があります。
不動産事業における法人設立控除とは何ですか?
1992年租税回避法（TCGA）第162条に基づく法人設立控除は、事業を株式と引き換えに会社に譲渡する場合、キャピタルゲイン税の納税を延期することができます。しかし、 HMRC 、不動産賃貸事業は投資であり事業ではないため、この控除の対象にならないと主張することがよくあります。専門家のアドバイスが不可欠です。
会社では賃貸収入に対してどのような税金が課されますか?
企業は賃貸収入に対して法人税を納めます（5万ポンドまでの利益は19%、25万ポンドを超える利益は25%に増税され、その間の利益にはわずかな軽減措置があります）。住宅ローン利息は全額控除の対象となります。ただし、会社から利益（給与または配当金を通じて）を引き出すと、追加の個人所得税が発生します。
さらに読む
- 抵当権利息制限法（第24条） — 法人化が検討される理由
- 賃貸用不動産に対するSDLT — 購入および譲渡時の追加料金率
- 賃貸物件のキャピタルゲイン税 — 処分または譲渡に対するキャピタルゲイン税
- 法人設立控除 — 事業譲渡に対するキャピタルゲイン税の延期
- 法人税とは何ですか? — CTが企業にとってどのように機能するか
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出典
- 法人税率 — GOV.UK
- TCGA 1992 – 第162条：法人化救済 — 立法府.uk
- 印紙税土地税：関連会社への譲渡 — GOV.UK
- 住宅所有者に対する税制優遇措置 — GOV.UK