Datos clave
- El impuesto SDLT sobre los arrendamientos se cobra sobre el de primera calidad (a las tasas de corte normales) y el alquilar (utilizando el método VPN).
- El Umbral de tasa cero del VPN para arrendamientos no residenciales es de £150.000; para arrendamientos residenciales es de £125.000.
- El VPN de alquiler por encima del umbral se grava a 1% (y un 2% por encima de £5.000.000 para no residenciales).
- El VPN descuenta el alquiler futuro a una tasa de 3,5% anual.
- Los arrendamientos cortos (menos de 7 años) pueden no requerir una devolución del SDLT a menos que la prima exceda el umbral correspondiente.
Dos componentes del SDLT en los arrendamientos
Cuando se concede un nuevo contrato de arrendamiento, el SDLT puede pagarse sobre dos elementos separados:[1]
| Elemento | Cómo se calcula el SDLT |
|---|---|
| De primera calidad (suma global pagada por el arrendamiento) | Gravado a las tasas estándar (residencial o comercial según corresponda) |
| Alquilar (pagos periódicos durante el plazo del arrendamiento) | Gravado sobre el VPN del total del alquiler a pagar |
Ambos elementos se calculan por separado y los importes SDLT resultantes se suman.
Valor actual neto (VAN) explicado
El cálculo del VPN convierte el alquiler total a pagar durante todo el plazo del arrendamiento en un único valor actual aplicando un tasa de descuento del 3,5% anualEsto refleja el valor temporal del dinero: el alquiler pagado dentro de 10 años vale menos en términos actuales que el alquiler pagado el año que viene.[3]
La fórmula para calcular el alquiler con descuento de cada año es:
Alquiler con descuento por año norte = Alquiler anual ÷ (1.035)norte
El VPN es la suma de todos los alquileres anuales descontados durante el plazo del arrendamiento.
Tasas SDLT sobre el VPN de alquiler
Arrendamientos no residenciales
| Banda de VPN | Tasa |
|---|---|
| Hasta £150.000 | 0% |
| £150,001 – £5,000,000 | 1% |
| Más de £5.000.000 | 2% |
Arrendamientos residenciales
| Banda de VPN | Tasa |
|---|---|
| Hasta £125.000 | 0% |
| Más de £125.000 | 1% |
Ejemplo práctico: contrato de arrendamiento comercial
Una empresa celebra un contrato de arrendamiento comercial de 10 años con una renta anual de £50.000 y una prima de £25.000.
Paso 1: SDLT en la versión Premium
£25,000 está por debajo del umbral de tipo cero de £150,000 para propiedades no residenciales. Impuesto sobre el Valor Añadido (SDLT) sobre la prima = £0.
Paso 2: Calcular el VPN del alquiler
| Año | Alquilar | Factor de descuento (1.035norte) | Alquiler con descuento |
|---|---|---|---|
| 1 | £50,000 | 1.035 | £48,309 |
| 2 | £50,000 | 1.071 | £46,676 |
| 3 | £50,000 | 1.109 | £45,095 |
| 4 | £50,000 | 1.148 | £43,564 |
| 5 | £50,000 | 1.188 | £42,081 |
| 6–10 | £50.000/año | Varios | £188,461 |
| VPN total | £414,186 | ||
Paso 3: SDLT sobre el VPN del alquiler
| Banda de VPN | Cantidad | Tasa | SDLT |
|---|---|---|---|
| Hasta £150.000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £414,186 | £264,186 | 1% | £2,642 |
| Impuesto total sobre el alquiler | £2,642 | ||
SDLT total = £0 (prima) + £2,642 (VAN del alquiler) = £2,642
Cesiones de arrendamiento
Cuando un contrato de arrendamiento existente es asignado (transferida de un inquilino a otro), la transacción se considera una compra del derecho de arrendamiento. El SDLT se aplica a la contraprestación entregada por la cesión, a las tasas de porcentaje estándar, no al valor presente neto de la renta futura.[2]
Revisiones de alquileres y aumentos anormales de alquileres
Si el alquiler aumenta durante el plazo del contrato de arrendamiento, es posible que se requiera una declaración adicional del SDLT:[2]
- Un aumento que fue previsto en el contrato de arrendamiento (por ejemplo, una cláusula de escalada fija) debería haberse incluido en el cálculo del VPN original
- Un aumento de un revisión de alquiler que no era “razonablemente previsible” da lugar a un nuevo cálculo y una nueva devolución.
- El SDLT adicional es la diferencia entre el VPN calculado con la nueva renta y el VPN originalmente devuelto
Consejo: HMRC ofrece una calculadora de VPN en línea para facilitar el cálculo del SDLT de los arrendamientos. Para arrendamientos complejos (por ejemplo, rentas por volumen de negocio, rentas escalonadas o cláusulas de rescisión), consulte a un profesional; el cálculo del VPN puede verse significativamente afectado por estas condiciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el valor actual neto (VAN)?
El VPN expresa el valor total de los pagos de alquiler futuros como una suma global en moneda de hoy. Dado que £1 recibida en el futuro vale menos que £1 hoy, el alquiler futuro se descuenta al 3,5 % anual. El VPN es la suma de todos los pagos de alquiler descontados durante el plazo del arrendamiento.
¿Se cobra el SDLT en cada contrato de arrendamiento?
No. El SDLT solo se aplica a los nuevos arrendamientos cuando la prima o el VAN de la renta superan el umbral de tipo cero correspondiente. La cesión (transferencia) de un arrendamiento existente se considera una compra, no un nuevo arrendamiento, y se grava sobre la contraprestación pagada por la cesión.
¿Quién paga el SDLT en un contrato de arrendamiento?
El inquilino (arrendatario) es el comprador a efectos del SDLT y es responsable de cualquier SDLT al otorgar un nuevo contrato de arrendamiento. El arrendador no tiene responsabilidad alguna en virtud del SDLT al otorgar un nuevo contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa si mi renta cambia durante el contrato de arrendamiento?
Si el alquiler aumenta (por ejemplo, durante una revisión del alquiler), es posible que deba presentar una nueva declaración del impuesto sobre la renta (SDLT) para justificar el aumento. Esto aplica si el aumento no era razonablemente previsible al momento de la concesión del contrato de arrendamiento.
Lecturas adicionales
- Tarifas comerciales SDLT — tasas para compras de propiedades no residenciales
- Interacción entre el IVA y el SDLT — cuando el IVA sobre el alquiler afecta al cálculo del SDLT
- Propiedad de uso mixto y SDLT — tarifas cuando un contrato de arrendamiento cubre locales de uso mixto
- Glosario SDLT — definiciones de VPN, prima, cesión y más
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