Datos clave
- El SDLT se calcula sobre la Precio con IVA incluido cuando el IVA se aplica a una transacción inmobiliaria.
- Los bienes comerciales pueden estar sujetos al IVA cuando el vendedor haya ejercido el derecho opción de gravar.
- Los edificios comerciales nuevos con menos de 3 años de antigüedad son tasa estándar para el IVA (20%).
- Las ventas de propiedades residenciales son generalmente exento de IVA, por lo que el IVA no afecta al SDLT residencial.
- A Transferencia de una empresa en marcha (TOGC) puede estar fuera del alcance del IVA, eliminando el elemento IVA del cálculo del SDLT.
La regla general
El SDLT se cobra en el contraprestación gravable Para una transacción de terrenos. Cuando el IVA es exigible en una transacción, este forma parte de la contraprestación imponible. En otras palabras, el impuesto sobre la renta se calcula sobre la base de... Precio con IVA incluido.[2]
Esto afecta principalmente propiedad comercial transacciones, porque las ventas de propiedades residenciales casi siempre están exentas del IVA.
Cuándo se aplica el IVA a la propiedad
| Transacción | Tratamiento del IVA | Impacto en SDLT |
|---|---|---|
| Venta de propiedad residencial | Eximir | Sin IVA en el cálculo del SDLT |
| Venta de edificio comercial nuevo (< 3 años de antigüedad) | Calificación estándar (20%) | IVA añadido a la consideración del SDLT |
| Venta de edificio comercial existente | Exento (a menos que se opte por gravarlo) | IVA añadido solo si se ejerce la opción de gravar |
| Arrendamiento comercial (optado por impuestos) | Calificación estándar (20%) | IVA sobre el alquiler incluido en el cálculo del VAN |
| Transferencia de negocio en marcha (TOGC) | Fuera del ámbito de aplicación del IVA | Sin IVA en el cálculo del SDLT |
La opción de gravar
El opción de gravar (también llamado “optar por el impuesto”) permite al propietario de una propiedad renunciar a la exención del IVA sobre propiedades comerciales y cobrar el IVA del 20% sobre las ventas y alquileres.[1]
Puntos clave:
- La opción la realiza el propietario de la propiedad (vendedor o propietario), no el comprador
- Una vez ejercido, se aplica a todos los suministros de esa propiedad (venta, arrendamiento, licencia)
- La opción puede ser revocado en circunstancias limitadas (por ejemplo, dentro de los 6 meses si no se ha realizado ningún suministro)
- Se ejerce comúnmente para permitir que el propietario de la propiedad recuperar el IVA soportado sobre los costes de construcción, renovación o compra
Impacto en los compradores: Si el vendedor ha optado por gravar, el comprador paga el precio de compra. más 20% IVAEl impuesto sobre el valor añadido (SDLT) se calcula sobre el total. Un comprador registrado a efectos del IVA generalmente puede recuperar el IVA, pero el SDLT adicional (calculado sobre el total superior) no puede recuperarse.
Ejemplo práctico
Una empresa compra un inmueble comercial por 500.000 libras. El vendedor ha optado por gravar:
| Elemento | Cantidad |
|---|---|
| Precio de la propiedad | £500,000 |
| IVA al 20% | £100,000 |
| Consideración total para SDLT | £600,000 |
| Rebanada | Cantidad | Tasa | SDLT |
|---|---|---|---|
| £0 – £150,000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £250,000 | £100,000 | 2% | £2,000 |
| £250,001 – £600,000 | £350,000 | 5% | £17,500 |
| Total SDLT (con IVA) | £19,500 | ||
| SDLT sin IVA (sobre 500.000 £) | £14,500 | ||
| Impuesto adicional sobre el valor añadido (SDLT) debido al IVA | £5,000 | ||
Transferencia de una empresa en marcha (TOGC)
Si una propiedad se vende como parte de una Transferencia de una empresa en marchaLa transacción queda fuera del ámbito de aplicación del IVA y no se aplica. Esto puede suponer un ahorro significativo en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (SDLT):[3]
Para aplicar a un TOGC:
- El vendedor debe estar transfiriendo un negocio como negocio en marcha (no solo la propiedad)
- El comprador debe ser Registrado en el IVA (o llegar a serlo)
- El comprador debe optar por impuestos la propiedad antes de su finalización (si el vendedor hubiera optado por gravarla)
- El negocio debe seguir siendo llevado a cabo por el comprador.
IVA sobre arrendamientos
Cuando un contrato de arrendamiento comercial está sujeto al IVA (porque el arrendador ha optado por gravarlo), el IVA del alquiler se incluye en el cálculo del VAN a efectos del SDLT. Esto aumenta el SDLT a pagar sobre el contrato de arrendamiento.[2]
Se debe confirmar el tratamiento del IVA antes de firmar el contrato de arrendamiento para garantizar que el cálculo SDLT sea correcto.
Consejo: Al comprar una propiedad comercial, verifique siempre si el vendedor ha optado por el impuesto. De ser así, investigue si la transacción puede estructurarse como una TOGC para evitar el IVA y reducir la factura del SDLT. Esto requiere una planificación cuidadosa y debe consultarse con su abogado y su contable.
Preguntas frecuentes
¿También pago el SDLT sobre el IVA?
Sí. Cuando la venta de una propiedad está sujeta al IVA, el impuesto sobre el valor añadido (ISL) se calcula sobre el precio total, IVA incluido. Por ejemplo, una propiedad comercial de 500.000 libras esterlinas con un IVA del 20% tiene una contraprestación de 600.000 libras esterlinas a efectos del ISL.
¿Cuál es la opción de gravar?
La opción de gravar con impuestos permite al propietario de un inmueble cobrar el IVA sobre la venta o el alquiler de un inmueble comercial que, de otro modo, estaría exento. Una vez ejercida, todos los suministros (ventas o alquileres) de dicho inmueble pasan a tener un tipo impositivo estándar del 20%.
¿Puedo recuperar el IVA de la compra de un inmueble comercial?
Si está inscrito a efectos del IVA y la propiedad se utilizará para suministros gravables, puede recuperar el IVA mediante su declaración. Sin embargo, el impuesto sobre el valor añadido calculado sobre el precio con IVA incluido no es recuperable; sigue siendo un coste real.
¿Qué es un TOGC?
Una Transferencia de Negocio en Marcha se produce cuando una empresa (incluidas sus propiedades) se transfiere como tal. Las transacciones TOGC quedan fuera del ámbito de aplicación del IVA, lo que significa que no se aplica. Esto elimina el IVA del cálculo del SDLT, lo que podría suponer un ahorro significativo en el SDLT.
Lecturas adicionales
- Tarifas comerciales SDLT — bandas de tarifas no residenciales
- SDLT sobre arrendamientos (VAN) — cómo se calcula el SDLT sobre el alquiler del arrendamiento
- Propiedad de uso mixto y SDLT — tarifas para propiedades con elementos residenciales y comerciales
- Traslados corporativos y de socorro para grupos — Alivio del SDLT para transacciones intragrupo
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