Fatos principais
- O O regime FHL foi abolido. A partir de 6 de abril de 2025 para o Imposto de Renda e 1 de abril de 2025 para o Imposto sobre Sociedades.
- A renda da FHL agora é tratada como renda de propriedade ordinária, não rendimento de negociação.
- Alívio nos juros da hipoteca O crédito fiscal para antigas propriedades FHL agora está restrito a 20% (Seção 24).
- incentivos de capital Os itens relativos a mobiliário e equipamentos em instalações de habitação familiar existentes estão sujeitos a regras transitórias.
- Antigas propriedades da FHL não se qualificam mais para fins de alívio fiscal na alienação de ativos empresariais, alívio fiscal de transferência de ativos ou rendimentos relevantes para pensões.
O que mudou desde abril de 2025?
O regime FHL, que tratava os aluguéis de temporada qualificados como atividade comercial para fins tributários, foi abolido pela Lei de Finanças de 2025. A partir de 6 de abril de 2025 (Imposto de Renda) e 1º de abril de 2025 (Imposto sobre Sociedades), os imóveis FHL são tributados da mesma forma que qualquer outro imóvel para locação.[1]
| Benefício fiscal | Sob o regime FHL (até abril de 2025) | A partir de abril de 2025 |
|---|---|---|
| Juros hipotecários | Totalmente dedutível do rendimento do aluguel | Crédito fiscal de apenas 20% (Seção 24) |
| incentivos de capital | AIA e WDA em relação a móveis e equipamentos. | Substituição de itens domésticos: apenas |
| rendimentos relevantes para pensões | A renda da FHL foi contabilizada. | Não conta |
| Alívio para alienação de ativos empresariais | Disponível para descarte | Não disponível |
| Alívio de capotamento | Disponível | Não disponível |
| Alívio de perdas | Comparado com outros rendimentos | Restrito apenas à renda imobiliária. |
Deduções transitórias de capital: Se você possuía um saldo de depreciação acumulada em 5 de abril de 2025, poderá continuar a solicitar deduções por redução ao valor recuperável do saldo restante. No entanto, nenhuma nova despesa será elegível para depreciação a partir de 2025/26.[3]
Quais eram as regras da FHL?
Para referência, para se qualificar como FHL (Federal Home Loan), o imóvel precisava atender a três condições em cada ano fiscal:
- Condição de disponibilidade: Disponível para aluguel de temporada por pelo menos 210 dias por ano.
- Condições de locação: Na verdade, é alugado como alojamento de férias por pelo menos 105 dias por ano.
- Padrão de ocupação: Não pode ser ocupado pela mesma pessoa por mais de 31 dias consecutivos, e esses aluguéis mais longos não podem exceder 155 dias no total.
Juros hipotecários: agora se aplica a Seção 24.
O maior impacto financeiro para muitos ex-proprietários de imóveis para aluguel de temporada é a restrição da Seção 24 relativa aos juros da hipoteca. Enquanto a renda proveniente de imóveis para aluguel de temporada permitia anteriormente a dedução integral dos juros da hipoteca da renda de aluguel, a restrição significa:[2]
- Você adiciona o valor total da sua renda de aluguel à sua renda tributável.
- Você recebe um Crédito fiscal de 20% sobre seus custos de financiamento
- Se você for um contribuinte de alíquota mais alta, na prática você paga 20% a mais de impostos sobre os juros da sua hipoteca
Mitigação: Considere se faz sentido incorporar seu imóvel de aluguel de temporada em uma sociedade limitada. As sociedades não estão sujeitas à Seção 24 e podem deduzir integralmente os juros da hipoteca. No entanto, a transferência de propriedade gera impostos sobre ganhos de capital e sobre a transferência de propriedade, portanto, consulte um profissional. Veja Incorporação de uma empresa imobiliária.
Impacto do Imposto sobre Ganhos de Capital
Os antigos imóveis da FHL (Family Housing Finance) agora são tributados como imóveis residenciais para fins de CGT (Imposto sobre Ganhos de Capital), sem acesso a isenções fiscais para empresas:
- Taxas de CGT: 18% (alíquota básica) ou 24% (alíquota superior) sobre ganhos de capital imobiliário residencial.
- Sem BADR: A taxa de 14% (2025/26) não está mais disponível.
- Sem alívio em caso de capotamento: Não é possível adiar o ganho reinvestindo em outro imóvel.
- Relatório de 60 dias: No Reino Unido, a alienação de imóveis residenciais deve ser comunicada e o imposto sobre ganhos de capital (CGT) pago no prazo de 60 dias.
Planejamento para antigos proprietários de imóveis da FHL
- Analise a estrutura do seu financiamento imobiliário: Com a dedução parcial dos juros, quitar dívidas pode ser mais vantajoso em termos de impostos.
- Considere a incorporação: Uma estrutura empresarial evita a Seção 24, mas considere os custos de transferência.
- Contribuições para a previdência: Se a renda da FHL era sua principal fonte de rendimentos relevantes, avalie quanto você pode contribuir daqui para frente.
- Analise o plano de negócios: Sem as vantagens fiscais, alguns imóveis para aluguel de temporada podem não ser financeiramente viáveis — considere se seria melhor optar pelo aluguel de longo prazo ou pela venda.
Perguntas frequentes
Posso continuar a usufruir das vantagens fiscais do FHL para 2024/25?
Sim. O regime de FHL (First Home Loan - Aluguel Federal para Casas) aplica-se integralmente ao ano fiscal de 2024/25 (que termina em 5 de abril de 2025). Você pode deduzir o valor do seu imóvel, os juros do financiamento imobiliário (e não apenas receber um crédito de 20%) e a renda é considerada como rendimento relevante para fins de contribuição previdenciária. A partir de 2025/26, o regime de FHL deixa de existir.
O que acontece com os abatimentos de capital que eu já solicitei?
Aplicam-se regras transitórias. As deduções por depreciação nos atuais regimes de depreciação de capital continuam até que o regime se esgote. No entanto, não poderá requerer uma nova Dedução Anual de Investimento (AIA) para mobiliário de substituição a partir de 2025/26 — em vez disso, deverá utilizar o Alívio para Substituição de Artigos Domésticos.
Posso ainda obter o benefício fiscal para alienação de ativos comerciais ao vender um imóvel de aluguel de longa duração?
Não. A partir de abril de 2025, os imóveis FHL (Family Housing Finance) serão tratados como imóveis de investimento, e não como ativos comerciais. O Alívio Fiscal para Alienação de Ativos Comerciais (Business Asset Disposal Relief), o alívio fiscal para doações (gift holdover relief) e o alívio fiscal para reinvestimento (rollover relief) não se aplicam mais. Qualquer alienação estará sujeita às taxas padrão de Imposto sobre Ganhos de Capital (18% ou 24%), sem o Alívio Fiscal para Alienação de Ativos Comerciais (BADR).
Isso afeta minhas contribuições para a previdência?
Sim. A renda proveniente de aluguel de imóveis residenciais (FHL, na sigla em inglês) era anteriormente considerada como rendimento relevante no Reino Unido para fins de contribuição previdenciária. A partir de 2025/26, ela passa a ser considerada renda de investimento e não é contabilizada. Isso pode reduzir o valor que você pode contribuir para um plano de previdência com isenção fiscal, caso a renda proveniente de aluguel de imóveis residenciais seja sua principal fonte de renda.
Leitura complementar
- Restrição de juros hipotecários (Seção 24) — como funciona o crédito de 20%
- Incorporação de uma empresa imobiliária — quando uma estrutura empresarial faz sentido
- Imposto sobre ganhos de capital em imóveis alugados — calculando o lucro na venda
- Guia de Impostos para Anfitriões do Airbnb — aluguel de curto prazo sem estatuto de FHL
- Despesas permitidas ao proprietário — o que você ainda pode deduzir
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