Fatos principais
- Uma empresa pode deduzir integralmente os juros da hipoteca como despesa comercial (a Seção 24 não se aplica a empresas).
- O Imposto sobre as Sociedades é 19–25% Em comparação com até 45% de imposto de renda para quem ganha mais.
- A transferência de propriedades desencadeia SDLT sobre o valor de mercado (incluindo a sobretaxa de 5%).
- A transferência de propriedades também desencadeia Imposto sobre ganhos de capital (CGT) sobre qualquer ganho no momento da transferência.
- Alívio de Incorporação (artigo 162 da TCGA 1992) pode adiar o CGT, mas HMRC analisa minuciosamente as declarações de empresas imobiliárias.
Visão geral
Desde o Restrição de juros hipotecários da Seção 24 Com a introdução do imposto sobre a propriedade de imóveis residenciais, muitos proprietários têm considerado transferir seus imóveis para uma sociedade limitada. Uma empresa ainda pode deduzir integralmente os juros da hipoteca, e as taxas do Imposto sobre a Propriedade de Empresas (19–25%) são menores do que as do Imposto de Renda de Pessoa Física (40–45%).[4]
No entanto, a incorporação nem sempre é vantajosa. Os custos fiscais iniciais da transferência de propriedades existentes podem ser significativos, e a extração de lucros de uma empresa aumenta a complexidade.
Vantagens de uma estrutura empresarial
- Dedução integral dos juros da hipoteca: A Seção 24 não se aplica a empresas. Os juros da hipoteca são deduzidos como despesa comercial antes do Imposto de Renda Corporativo.
- Redução da taxa nominal de imposto: O Imposto sobre as Sociedades varia entre 19% e 25%, enquanto o Imposto de Renda pode chegar a 45% para quem tem rendimentos elevados.[1]
- Lucros retidos: Os lucros remanescentes na empresa são tributados apenas pela alíquota do Imposto de Renda Corporativo. Não há imposto de renda adicional a pagar até que você os retire.
- Flexibilidade na obtenção de lucros: Escolha quando e quanto receber como salário, dividendos ou contribuições para a previdência.
- Sem redução gradual do benefício pessoal: Os lucros da empresa não afetam seus limites de tributação pessoal.
Desvantagens e custos
- SDLT na transferência: A transferência de imóveis para uma empresa relacionada gera a incidência do SDLT (Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias) sobre o valor de mercado, incluindo a sobretaxa de 5%.[3]
- Imposto sobre ganhos de capital na transferência: A transferência é uma alienação pelo valor de mercado. Qualquer ganho está sujeito ao Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) à alíquota de 18/24%.
- Dupla tributação sobre a extração: Ao retirar lucros na forma de dividendos, você paga imposto de renda pessoal além do Imposto de Renda Corporativo já pago.
- Aumento das taxas de juros dos empréstimos hipotecários: As instituições financeiras costumam cobrar taxas de juros mais altas para financiamentos imobiliários empresariais destinados ao investimento.
- Custos anuais de arquivamento e conformidade: Demonstrações financeiras da empresa, declarações de imposto de renda corporativo, declarações de confirmação e, possivelmente, honorários de auditoria anual.
- Não há valor isento anual de CGT (Imposto sobre Ganhos de Capital): As empresas não recebem a isenção anual de £3.000 para ganhos de capital.
O custo da transferência de propriedades existentes
SDLT
A transferência para a sua própria empresa é tratada como uma compra ao valor de mercado. A sobretaxa de 5% para habitações adicionais aplica-se porque a empresa é uma entidade jurídica separada.[3]
CGT
Considera-se que você está alienando o imóvel pelo valor de mercado. O Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) é calculado sobre a diferença entre o valor de mercado e o seu custo original (mais custos e benfeitorias dedutíveis).
Exemplo prático
| Item | Quantia |
|---|---|
| valor de mercado do imóvel | £300,000 |
| Preço de compra original + custos | £180,000 |
| CGT sobre ganho (£120.000 − £3.000 AEA = £117.000 a 24%) | £28,080 |
| SDLT na transferência (£300.000 com sobretaxas) | £19,500 |
| Custo total de impostos iniciais | £47,580 |
Esse custo inicial de £47.580 precisa ser recuperado por meio de economias fiscais futuras para que a incorporação se torne vantajosa.
Alívio de Incorporação (artigo 162): Em alguns casos, Alívio de Incorporação pode adiar o imposto sobre ganhos de capital. No entanto, HMRC e Alfândega do Reino Unido) frequentemente questiona se um negócio de arrendamento imobiliário se qualifica como um "negócio" para esses fins. O negócio deve ser mais do que um investimento passivo — gestão ativa, múltiplos imóveis e envolvimento significativo do proprietário reforçam a alegação.[2]
Compra de imóveis novos por meio de uma empresa
Para proprietários que adquirem novos imóveis, a compra por meio de uma empresa evita os custos do SDLT (Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias) e do CGT (Imposto sobre Ganhos de Capital) da transferência de imóveis existentes. Você ainda paga a sobretaxa de 5% do SDLT nas compras feitas pela empresa, mas se beneficia da dedutibilidade total dos juros do financiamento imobiliário desde o primeiro dia.
Dica: Muitos consultores recomendam uma abordagem híbrida: manter os imóveis de propriedade pessoal existentes e adquirir novos por meio de uma empresa. Isso evita os altos custos de transferência, ao mesmo tempo que se beneficia da estrutura empresarial nas novas aquisições.
Extraindo lucros de uma empresa
Os lucros retidos em uma empresa são tributados de acordo com as taxas do Imposto de Renda Corporativo. Ao retirá-los, incide imposto de renda adicional sobre a renda pessoal.
| Método | Imposto sobre Sociedades | Imposto de Renda Pessoa Física | Taxa Efetiva Combinada |
|---|---|---|---|
| Dividendo (taxa básica) | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| Dividendo (taxa mais alta) | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| Salário | Franquia (sem CT) | 20–45% + NIC | Varia |
A taxa efetiva combinada para contribuintes de alta renda que recebem todos os lucros como dividendos pode exceder o que pagariam como proprietários individuais de imóveis. O benefício da incorporação muitas vezes reside em adiando Imposto pessoal por meio da retenção de lucros na empresa.
Perguntas frequentes
Devo transferir meus imóveis para arrendamento para uma sociedade limitada?
Depende das suas circunstâncias. Uma estrutura empresarial beneficia contribuintes com taxas de imposto mais elevadas e dívidas hipotecárias significativas (porque a empresa pode deduzir os juros na íntegra). No entanto, a transferência de imóveis existentes acarreta o pagamento do Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias (SDLT) e do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT), que podem ser muito dispendiosos. Novas aquisições através de uma empresa podem ser mais rentáveis. Consulte sempre um profissional.
Devo pagar SDLT (Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias) ao transferir um imóvel para minha própria empresa?
Sim. Uma transferência para uma empresa relacionada é tratada como uma transação de valor de mercado. O SDLT (Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias) é calculado com base no valor de mercado do imóvel (e não no valor pago originalmente), e aplica-se uma sobretaxa de 5% para unidades habitacionais adicionais. Isso pode tornar a incorporação proibitivamente cara.
O que é o Alívio de Incorporação para empresas imobiliárias?
O alívio fiscal para incorporação, conforme a Seção 162 da TCGA 1992 (Lei de Imposto sobre Ganhos de Capital de 1992), pode adiar o Imposto sobre Ganhos de Capital quando uma empresa é transferida para uma sociedade em troca de ações. No entanto, HMRC e Alfândega do Reino Unido) frequentemente argumenta que um negócio de aluguel de imóveis não se qualifica, pois se trata de um investimento e não de uma atividade comercial. Aconselhamento profissional é essencial.
Como a renda de aluguel é tributada em uma empresa?
Uma empresa paga Imposto de Renda sobre o lucro obtido com aluguéis (19% para lucros de até £50.000, subindo para 25% para lucros acima de £250.000, com alíquotas marginais intermediárias). Os juros de hipotecas são totalmente dedutíveis. No entanto, a distribuição de lucros da empresa (por meio de salário ou dividendos) acarreta imposto de renda adicional.
Leitura complementar
- Restrição de juros hipotecários (Seção 24) — por que a incorporação é considerada
- Imposto de selo sobre imóveis para investimento — taxas adicionais sobre compras e transferências
- Imposto sobre ganhos de capital em imóveis alugados — Imposto sobre ganhos de capital na alienação ou transferência
- Alívio de Incorporação — adiamento do imposto sobre ganhos de capital em transferências de empresas
- O que é o Imposto sobre as Sociedades? — como o CT funciona para empresas
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