Fatos principais
- Desde abril de 2020, proprietários individuais não pode deduzir Juros da hipoteca provenientes de renda de aluguel.
- Em vez disso, você recebe um crédito fiscal equivalente a 20% dos seus custos financeiros totais.
- Contribuintes com alíquotas mais altas (40%) e adicionais (45%) pagam significativamente mais impostos nos termos da Seção 24.
- A Seção 24 aplica-se a apenas indivíduos — As sociedades de responsabilidade limitada ainda podem deduzir integralmente os juros da hipoteca.
- Os custos de financiamento incluem juros da hipoteca, juros de sobregiroe taxas para a contratação ou renovação de empréstimos.
Visão geral
A Seção 24 da Lei de Finanças (nº 2) de 2015 alterou fundamentalmente a forma como os proprietários individuais são tributados sobre os juros da hipoteca e outros custos financeiros. Antes de abril de 2017, os proprietários podiam deduzir os juros da hipoteca de sua renda de aluguel, reduzindo o valor sujeito ao Imposto de Renda. De acordo com a Seção 24, essa dedução foi substituída por uma crédito fiscal da taxa básica (20%).[1]
Como funciona a Seção 24
O cálculo agora funciona em duas etapas:
- Calcule seu lucro tributável com aluguel. sem qualquer dedução de custos financeiros (juros de hipoteca, juros de empréstimo, etc.).
- Aplicar um crédito fiscal equivalente a 20% dos seus custos financeiros, o que reduz o seu imposto de renda.
Exemplo prático
| Item | Antes da Seção 24 | Nos termos da Seção 24 |
|---|---|---|
| renda de aluguel | £20,000 | £20,000 |
| Despesas (excluindo juros da hipoteca) | £5,000 | £5,000 |
| Juros hipotecários | £8,000 | £0 (não deduzido) |
| lucro de aluguel tributável | £7,000 | £15,000 |
| Imposto de renda de 40% (alíquota mais alta) | £2,800 | £6,000 |
| Menos: Crédito fiscal de 20% sobre £8.000 | — | −£1,600 |
| Imposto final a pagar | £2,800 | £4,400 |
Neste exemplo, o proprietário com a taxa mais alta paga mais £1.600 Conforme a Seção 24, os contribuintes da alíquota básica de 20% não veem nenhuma alteração, pois o crédito tributário de 20% substitui exatamente a antiga dedução de 20%.[1]
O problema da “renda fantasma”: De acordo com a Seção 24, seu lucro tributável com aluguel é maior do que seu lucro líquido. Esse valor de lucro maior é adicionado à sua outra renda, o que pode fazer com que você entre em uma faixa de imposto mais alta ou perca sua Dedução Pessoal (que é reduzida gradualmente para rendimentos acima de £ 100.000).
O que é considerado custo financeiro?
Os seguintes itens são tratados como “custos financeiros”, sujeitos à restrição:[2]
- Pagamentos de juros de hipoteca
- Juros sobre outros empréstimos usados para comprar ou melhorar o imóvel
- Juros de descoberto (em conta imobiliária)
- Taxas de abertura de crédito e taxas de renovação para hipotecas ou empréstimos.
- Custos de financiamento alternativo (ex: financiamento compatível com a Sharia)
Quem é afetado?
| Tipo de proprietário | Afetado pela Seção 24? |
|---|---|
| Pessoa física (contribuinte da alíquota básica) | Sem efeito líquido — o crédito de 20% substitui a dedução de 20%. |
| Pessoa física (contribuinte de alta renda) | Sim — paga mais impostos |
| Pessoa física (contribuinte com alíquota adicional) | Sim — paga significativamente mais impostos |
| Parceria de indivíduos | Sim — As mesmas regras se aplicam a cada parceiro |
| Sociedade limitada | Não — ainda é possível deduzir integralmente os juros da hipoteca. |
| Aluguel de temporada mobiliado (antes de abril de 2025) | Não — os imóveis FHL estavam isentos (mas o regime FHL terminou em abril de 2025). |
Impacto nas faixas de impostos
Como o seu lucro tributável com aluguel é maior de acordo com a Seção 24, isso pode ter efeitos indiretos:
- Um contribuinte da faixa básica pode ser impulsionado para a faixa de taxa mais alta
- Rendas acima de £100.000 causam o Abono pessoal a reduzir gradualmente (Perda de £1 para cada £2 acima de £100.000)
- Uma renda mais alta pode afetar Abono de família (A Taxa de Benefício Infantil para Famílias de Alta Renda se aplica acima de £ 60.000)
- Isso pode aumentar o seu reembolsos de empréstimos estudantis avaliação de limiar
Estratégias de Mitigação
Os proprietários afetados pela Seção 24 podem considerar:
- Incorporando: A transferência de imóveis para uma sociedade limitada permite a dedução integral dos juros da hipoteca. No entanto, isso acarreta o pagamento do Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias (SDLT) e do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) — consulte nosso guia sobre o assunto. incorporação de um negócio imobiliário.
- Divisão da propriedade: Se um dos cônjuges paga imposto de renda na alíquota básica e o outro na alíquota mais alta, a transferência de titularidade pode ajudar. Veja propriedade de propriedade conjunta.
- Reduzir o endividamento: Amortizar o empréstimo hipotecário reduz os custos financeiros e, consequentemente, o impacto da Seção 24.
- Contribuições para a previdência: Fazer contribuições para a previdência reduz sua renda tributável, podendo levá-lo a uma faixa de tributação inferior.
Dica: Antes de fazer alterações importantes (como a incorporação), consulte sempre um profissional. Os custos iniciais da transferência de propriedades (SDLT com sobretaxa de 5% mais CGT sobre qualquer ganho) podem superar a economia tributária anual da mitigação da Seção 24.
Perguntas frequentes
O que é a Seção 24?
A Seção 24 da Lei de Finanças (nº 2) de 2015 restringe o benefício fiscal que proprietários individuais podem reivindicar sobre juros de hipoteca e outros custos financeiros. Em vez de deduzir esses custos da renda do aluguel, os proprietários recebem um crédito tributário equivalente a 20% dos custos financeiros. Essa medida foi implementada gradualmente a partir de abril de 2017 e está em pleno vigor desde abril de 2020.
A Seção 24 afeta proprietários que detêm imóveis por meio de uma empresa?
Não. A Seção 24 aplica-se apenas a proprietários individuais (incluindo sociedades de pessoas). As empresas de responsabilidade limitada ainda podem deduzir os juros da hipoteca como despesa comercial antes do cálculo do Imposto sobre as Sociedades. Este é um dos motivos pelos quais alguns proprietários têm considerado a possibilidade de incorporar seus negócios imobiliários.
Como a Seção 24 afeta um contribuinte de alta renda?
Um contribuinte da faixa de imposto mais alta, com £10.000 em juros de hipoteca, teria anteriormente economizado £4.000 em impostos (alívio de 40%). De acordo com a Seção 24, ele recebe apenas um crédito tributário de £2.000 (20%), um aumento efetivo de £2.000 em impostos. A restrição também pode levar alguns contribuintes da faixa básica a tributarem a faixa mais alta.
A Seção 24 pode gerar prejuízo?
Não. O crédito fiscal de 20% não pode criar ou aumentar uma perda imobiliária. No entanto, se o seu lucro com o aluguel for menor que seus custos de financiamento, parte do crédito fiscal poderá ser restringida e transferida para anos futuros.
Leitura complementar
- Declaração de rendimentos de aluguel — como declarar os custos financeiros no formulário SA105
- Incorporação de uma empresa imobiliária — Você deveria usar uma empresa de responsabilidade limitada?
- Propriedade em regime de copropriedade e renda de aluguel — otimizando a propriedade
- Despesas permitidas ao proprietário — o que você pode deduzir
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