Fatti chiave
- IL Il regime FHL è stato abolito dal 6 aprile 2025 per l'imposta sul reddito e dal 1° aprile 2025 per l'imposta sulle società.
- Il reddito FHL è ora trattato come reddito ordinario da proprietà, non reddito da attività commerciale.
- Agevolazioni sugli interessi sui mutui sulle ex proprietà FHL è ora limitato al credito d'imposta del 20% (Sezione 24).
- detrazioni per ammortamento sugli arredi e sulle attrezzature negli FHL esistenti sono soggetti a norme transitorie.
- Ex proprietà FHL non sono più qualificati per agevolazioni sulla cessione di beni aziendali, agevolazioni sul rollover o redditi pensionistici rilevanti.
Cosa è cambiato da aprile 2025
Il regime FHL, che considerava gli affitti per le vacanze qualificati come un'attività commerciale ai fini fiscali, è stato abolito dal Finance Act 2025. Dal 6 aprile 2025 (imposta sul reddito) e dal 1° aprile 2025 (imposta sulle società), gli immobili FHL sono tassati allo stesso modo di qualsiasi altro immobile in affitto.[1]
| Beneficio fiscale | Sotto il regime FHL (fino ad aprile 2025) | Da aprile 2025 |
|---|---|---|
| Interessi ipotecari | Completamente deducibile dal reddito da locazione | Solo credito d'imposta del 20% (Sezione 24) |
| detrazioni per ammortamento | AIA e WDA su mobili e attrezzature | Solo per la sostituzione di articoli domestici |
| Guadagni rilevanti per la pensione | Il reddito FHL è stato conteggiato | Non conta |
| Agevolazioni per la cessione di beni aziendali | Disponibile per lo smaltimento | Non disponibile |
| Sollievo dal ribaltamento | Disponibile | Non disponibile |
| Riduzione delle perdite | Contrapposto ad altri redditi | Limitato solo al reddito da proprietà |
Detrazioni transitorie per gli ammortamenti: Se al 5 aprile 2025 disponevi di un fondo di ammortamento, puoi continuare a richiedere le detrazioni per ammortamento sul saldo residuo. Tuttavia, nessuna nuova spesa dà diritto alle detrazioni per ammortamento a partire dal 2025/26.[3]
Quali erano le regole della FHL?
A titolo di riferimento, per qualificarsi come FHL, la proprietà doveva soddisfare tre condizioni in ogni anno fiscale:
- Condizioni di disponibilità: Disponibile per affitti turistici per almeno 210 giorni all'anno
- Condizioni di locazione: Attualmente affittato come alloggio per le vacanze per almeno 105 giorni all'anno
- Modello di occupazione: Non occupato dalla stessa persona per più di 31 giorni consecutivi e tali affitti più lunghi non superano i 155 giorni in totale
Interessi sui mutui: ora si applica la sezione 24
L'impatto finanziario maggiore per molti ex proprietari di immobili FHL è la restrizione sugli interessi ipotecari prevista dalla Sezione 24. Laddove il reddito FHL in precedenza consentiva la deduzione completa degli interessi ipotecari dal reddito da locazione, la restrizione comporta:[2]
- Aggiungi l'intero reddito da locazione al tuo reddito imponibile
- Riceverai un credito d'imposta del 20% sui tuoi costi finanziari
- Se sei un contribuente con aliquota più alta, di fatto paghi 20% di tasse in più sugli interessi del tuo mutuo
Mitigazione: Valuta se sia opportuno incorporare la tua FHL in una società a responsabilità limitata. Le società non sono soggette alla Sezione 24 e possono dedurre integralmente gli interessi ipotecari. Tuttavia, il trasferimento di proprietà comporta l'applicazione di imposte sulle plusvalenze e sulle plusvalenze (CGT) e sulle plusvalenze (SDLT), quindi rivolgiti a un professionista. Consulta Costituzione di un'attività immobiliare.
Impatto dell'imposta sulle plusvalenze
Le ex proprietà FHL sono ora tassate come proprietà residenziali ai fini della CGT, senza accesso alle agevolazioni commerciali:
- Aliquote CGT: 18% (aliquota base) o 24% (aliquota più alta) sui guadagni immobiliari residenziali
- Nessun BADR: L'aliquota ridotta per l'agevolazione fiscale sulla cessione di beni aziendali (18% a partire dal 6 aprile 2026) non è più applicabile alle cessioni di ex FHL.
- Nessuna agevolazione sul rollover: Non è possibile differire il guadagno reinvestendo in un'altra proprietà
- Reportistica a 60 giorni: Le cessioni di immobili residenziali nel Regno Unito devono essere segnalate e la CGT deve essere pagata entro 60 giorni
Pianificazione per gli ex proprietari terrieri della FHL
- Rivedi la struttura del tuo mutuo: Poiché gli interessi non sono più completamente deducibili, saldare il debito potrebbe essere più efficiente dal punto di vista fiscale
- Considerare l'incorporazione: Una struttura aziendale evita la Sezione 24, ma valuta i costi di trasferimento
- Contributi pensionistici: Se il reddito FHL è stata la tua principale fonte di guadagno rilevante, verifica quanto puoi contribuire in futuro
- Esaminare il business case: Senza i vantaggi fiscali, alcune proprietà FHL potrebbero non essere finanziariamente sostenibili: valutare se sia meglio passare all'affitto a lungo termine o alla vendita
Domande frequenti
Posso ancora richiedere i vantaggi fiscali FHL per il 2024/25?
Sì. Il regime FHL si applica pienamente all'anno fiscale 2024/25 (che termina il 5 aprile 2025). È possibile richiedere detrazioni per ammortamento e interessi ipotecari (non solo un credito del 20%) e il reddito viene conteggiato come reddito rilevante ai fini dei contributi pensionistici. Dal 2025/26 in poi, il regime FHL non esiste più.
Cosa succede alle detrazioni per ammortamento che ho già richiesto?
Si applicano norme transitorie. Le detrazioni per ammortamento sui pool di detrazioni per ammortamento esistenti continuano fino all'esaurimento del pool. Tuttavia, non è possibile richiedere una nuova detrazione annuale per investimenti (AIA) per la sostituzione di arredi a partire dal 2025/26: in alternativa, è necessario utilizzare l'agevolazione per la sostituzione di articoli domestici.
Posso comunque usufruire dell'agevolazione per la cessione di beni aziendali quando vendo un FHL?
No. Da aprile 2025, gli immobili FHL sono considerati immobili di investimento, non attività commerciali. L'esenzione per la cessione di beni aziendali, l'esenzione per la cessione di donazioni e l'esenzione per il rollover non sono più applicabili. Qualsiasi cessione è soggetta alle aliquote CGT standard (18% o 24%) senza BADR.
Ciò incide sui miei contributi pensionistici?
Sì. Il reddito da FHL in precedenza era considerato reddito rilevante nel Regno Unito ai fini dei contributi pensionistici. Dal 2025/26, è considerato reddito da investimento e non conta. Questo potrebbe ridurre l'importo che puoi versare a una pensione con agevolazioni fiscali se il reddito da FHL era la tua principale fonte di reddito.
Ulteriori letture
- Restrizione degli interessi sui mutui (Sezione 24) — come funziona il credito del 20%
- Costituzione di un'attività immobiliare — quando una struttura aziendale ha senso
- CGT sugli immobili in affitto — calcolo del guadagno sulla vendita
- Guida fiscale per l'hosting su Airbnb — locazione a breve termine senza status FHL
- Spese ammissibili per il locatore — cosa puoi ancora detrarre
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