Fatti chiave
- Le spese devono essere interamente ed esclusivamente ai fini dell'attività di noleggio.
- Riparazioni sono completamente deducibili, ma miglioramenti non lo sono (invece riducono la CGT).
- Interessi ipotecari non è più deducibile dal reddito da locazione: si ottiene invece un credito d'imposta del 20% (Sezione 24).
- IL Sostituzione di articoli domestici agevolati consente di dedurre il costo della sostituzione di mobili, elettrodomestici e utensili da cucina su base omogenea.
- Puoi richiedere un indennità chilometrica forfettaria di 45p al miglio (prime 10.000 miglia) per le visite alla proprietà.
La regola “totalmente ed esclusivamente”
Per essere deducibile dal reddito da locazione, è necessario sostenere una spesa interamente ed esclusivamente ai fini della tua attività di noleggio. Se una spesa ha sia una componente personale che aziendale, solo la parte aziendale è deducibile.[1]
Spese di entrate ammissibili
Le seguenti spese possono essere dedotte dal reddito da locazione:[2]
| Categoria | Esempi |
|---|---|
| Riparazioni e manutenzione | Riparazione di un tetto che perde, riverniciatura, sostituzione di finestre rotte, riparazioni idrauliche |
| Assicurazione | Assicurazione sugli edifici, assicurazione di responsabilità civile del locatore, assicurazione sulla garanzia dell'affitto |
| Commissioni dell'agente immobiliare | Commissioni di gestione, commissioni per la ricerca degli inquilini, costi di inventario |
| Spese legali e professionali | Rinnovo dei contratti di locazione, costi di sfratto, spese contabili per i conti di affitto |
| Canone di locazione e spese condominiali | Pagamenti ai proprietari terrieri, società di gestione |
| imposta comunale | Solo quando pagabile dal locatore (ad esempio durante i periodi di inattività tra inquilini) |
| Utilità | Gas, elettricità, acqua: solo se pagati dal proprietario |
| Pubblicità | Commissioni di inserzione online, pannelli "Affittasi", costi di fotografia |
| Viaggio | Viaggi presso la proprietà per ispezioni, riparazioni o riscossione dell'affitto |
| Cancelleria e telefono | Chiamate commerciali a inquilini, agenti immobiliari, commercianti |
| crediti inesigibili | Canoni dovuti dagli inquilini che non puoi recuperare, se precedentemente dichiarati come reddito |
Riparazioni vs Miglioramenti
Questa è una delle distinzioni più importanti nell'ambito delle imposte sui proprietari di immobili. Riparazioni ripristinano l'immobile alle sue condizioni originali e sono deducibili dal reddito da locazione. Miglioramenti migliorano l'immobile rispetto al suo stato originale e sono spese in conto capitale, deducibili dalla CGT al momento della vendita, non dal reddito da locazione.[3]
| Riparazione (franchigia) | Miglioramento (non deducibile dal reddito) |
|---|---|
| Sostituzione di una caldaia rotta con una moderna equivalente | Installazione del riscaldamento centralizzato per la prima volta |
| Ripitturare pareti e soffitti | Aggiungere un'estensione o una conversione del soppalco |
| Sostituzione dei telai delle finestre marci con equivalenti moderni | Installazione di doppi vetri dove esistevano vetri singoli |
| Ristrutturare una cucina usurata riportandola allo stesso standard | Trasformare una cucina di base in una cucina di lusso |
| Riparare un tetto che perde | Trasformare un garage in una camera da letto |
Mancia: HMRC riconosce che una sostituzione "moderna equivalente" è considerata una riparazione, non un miglioramento. Ad esempio, sostituire un radiatore a pannello singolo rotto con un moderno radiatore a doppio pannello è una riparazione, poiché i radiatori a pannello singolo non sono più facilmente reperibili.
Sostituzione di articoli domestici agevolati
Se affitti un immobile arredato o parzialmente arredato, puoi detrarre il costo di sostituendo articoli per la casa come:[4]
- Mobili (letti, divani, tavoli, sedie)
- Arredamento (tende, tappeti, biancheria)
- Elettrodomestici (lavatrici, frigoriferi, cucine)
- Utensili da cucina (stoviglie, posate, utensili)
La detrazione copre il costo di una sostituzione equivalente. In caso di upgrade (ad esempio, sostituzione di una lavatrice di base con un modello di fascia alta), è possibile detrarre solo il costo di un modello di base equivalente. È possibile detrarre anche i costi di smaltimento del vecchio articolo.
Nota: Questa agevolazione copre solo sostituzioni, non l'acquisto iniziale degli arredi quando si affitta l'immobile per la prima volta. I costi iniziali per l'arredamento sono spese in conto capitale.
Costi finanziari (interessi ipotecari)
Da aprile 2020, i singoli proprietari non possono più dedurre gli interessi sul mutuo (o altri costi finanziari) dal reddito da locazione. Invece, si riceve una credito d'imposta pari al 20% dei costi finanziariQuesta è nota come restrizione della Sezione 24. Consulta la nostra guida dettagliata alla restrizione degli interessi sui mutui.[1]
Spese di viaggio
Puoi richiedere il rimborso delle spese di viaggio per raggiungere l'immobile in affitto a fini gestionali. Hai due opzioni:[2]
- Costi effettivi: Carburante, parcheggio, pedaggi (conservare le ricevute)
- Indennità chilometrica: 45p al miglio per le prime 10.000 miglia, 25p al miglio in seguito
Non è possibile richiedere entrambi i metodi. Scegli un metodo e applicalo in modo coerente. Gli spostamenti devono essere finalizzati a uno scopo legato alla proprietà: ispezioni, incontri con appaltatori, riscossione dell'affitto, visite, ecc.
Spese NON deducibili
- IL prezzo di acquisto della proprietà (spese in conto capitale)
- Miglioramenti e aggiunte (spese in conto capitale - compensate con CGT in caso di vendita)
- Spese personali non correlato all'affitto
- Costi di arredamento iniziale quando l'immobile viene affittato per la prima volta
- Qualsiasi spesa che non soddisfi il test “totalmente ed esclusivamente”
Domande frequenti
Posso dedurre il costo di una nuova cucina dal mio reddito da affitto?
Dipende. Se si sostituisce una cucina con una equivalente (stessa qualità e standard), si tratta di una riparazione e si detrae completamente. Se si passa a una cucina significativamente migliore, l'intero costo viene considerato un miglioramento e si detrae dall'imposta sulle plusvalenze (CGT) solo al momento della vendita. In pratica, HMRC accetta che una sostituzione equivalente moderna sia una riparazione.
Posso richiedere il rimborso delle spese di viaggio per visitare la mia proprietà in affitto?
Sì. Puoi richiedere il rimborso del costo effettivo del viaggio o utilizzare l'indennità chilometrica forfettaria HMRC (45 pence a miglio per le prime 10.000 miglia, 25 pence in seguito). I viaggi devono essere finalizzati alla gestione della proprietà, come ispezioni, incontri con artigiani o riscossione dell'affitto.
Le commissioni degli agenti immobiliari sono deducibili dalle tasse?
Sì. Le commissioni di gestione dell'agenzia immobiliare, le commissioni di ricerca inquilini e i costi di verifica dell'inventario sono tutte spese deducibili. Tuttavia, non è possibile dedurre il costo iniziale di acquisto o di avviamento dell'immobile: si tratta di costi in conto capitale.
Posso dedurre le rate del mutuo dal mio reddito da locazione?
No. Da quando la Sezione 24 è entrata in vigore gradualmente (aprile 2020), non è più possibile dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione. Si riceve invece un credito d'imposta pari al 20% dei costi finanziari. Ciò significa che i contribuenti con aliquota più elevata pagano più tasse rispetto a prima della Sezione 24. Consulta la nostra Guida della Sezione 24 per i dettagli.
Ulteriori letture
- Restrizione degli interessi sui mutui (Sezione 24) — come funziona il credito del 20%
- Dichiarazione del reddito da locazione — rendicontazione delle spese sul SA105
- Tenuta dei registri per i redditi da locazione — quali registrazioni conservare
- CGT sugli immobili in affitto — come i miglioramenti riducono la tua bolletta CGT
- Spese ammissibili (imposta sul reddito) — guida generale alle spese aziendali
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