Fatti chiave
- Da aprile 2020, i singoli proprietari non può dedurre interessi ipotecari derivanti dai redditi da locazione.
- Invece, ricevi un credito d'imposta pari al 20% dei tuoi costi finanziari totali.
- I contribuenti con aliquota più alta (40%) e con aliquota aggiuntiva (45%) pagano tasse significativamente più alte ai sensi dell'articolo 24.
- La sezione 24 si applica a solo individui — le società a responsabilità limitata possono comunque dedurre integralmente gli interessi sui mutui.
- I costi finanziari includono gli interessi sul mutuo, interessi di scopertoe commissioni per l'organizzazione o il rinnovo dei prestiti.
Panoramica
L'articolo 24 del Finance (No. 2) Act del 2015 ha modificato radicalmente il modo in cui i singoli locatori sono tassati sugli interessi ipotecari e su altri costi finanziari. Prima di aprile 2017, i locatori potevano dedurre gli interessi ipotecari dal reddito da locazione, riducendo l'importo soggetto all'imposta sul reddito. Ai sensi dell'articolo 24, questa detrazione è stata sostituita da una credito d'imposta base (20%).[1]
Come funziona la Sezione 24
Il calcolo ora funziona in due fasi:
- Calcola il tuo utile da locazione imponibile senza alcuna detrazione per i costi finanziari (interessi ipotecari, interessi sui prestiti, ecc.).
- Applicare un credito d'imposta pari al 20% dei costi finanziari, riducendo così l'imposta sul reddito.
Esempio pratico
| Articolo | Prima della Sezione 24 | Ai sensi dell'articolo 24 |
|---|---|---|
| Reddito da locazione | £20,000 | £20,000 |
| Spese (esclusi gli interessi del mutuo) | £5,000 | £5,000 |
| Interessi ipotecari | £8,000 | £0 (non detratto) |
| Utile da locazione imponibile | £7,000 | £15,000 |
| Imposta sul reddito al 40% (aliquota più alta) | £2,800 | £6,000 |
| Meno: credito d'imposta del 20% su £ 8.000 | — | −£1,600 |
| Imposta finale da pagare | £2,800 | £4,400 |
In questo esempio, il proprietario con l'aliquota più alta paga £ 1.600 in più ai sensi della Sezione 24. I contribuenti con aliquota base che pagano il 20% di imposta non vedono alcun cambiamento, perché il credito d'imposta del 20% sostituisce esattamente la vecchia detrazione del 20%.[1]
Il problema del “reddito fantasma”: Ai sensi dell'articolo 24, l'utile imponibile per l'affitto è superiore all'utile effettivo in contanti. Questo maggiore utile viene aggiunto agli altri redditi, il che può comportare l'inserimento in una fascia di imposta più elevata o la perdita della detrazione fiscale personale (che si riduce gradualmente per i redditi superiori a £ 100.000).
Cosa si intende per costi finanziari?
Sono considerati “costi finanziari” soggetti alla restrizione:[2]
- pagamenti degli interessi sul mutuo
- Interessi su altri prestiti utilizzati per acquistare o migliorare la proprietà
- Interessi di scoperto (su un conto correlato alla proprietà)
- Commissioni di istruttoria e di rinnovo per mutui o prestiti
- Costi finanziari alternativi (ad esempio finanziamenti conformi alla Sharia)
Chi è interessato?
| Tipo di proprietario | Interessato dalla Sezione 24? |
|---|---|
| Persona fisica (contribuente con aliquota base) | Nessun effetto netto: il credito del 20% sostituisce la detrazione del 20% |
| Persona fisica (contribuente con aliquota più alta) | SÌ — paga più tasse |
| Persona fisica (contribuente con aliquota aggiuntiva) | SÌ — paga significativamente più tasse |
| Società di persone | SÌ — le stesse regole si applicano a ciascun partner |
| Società a responsabilità limitata | No, è ancora possibile dedurre l'intero interesse del mutuo |
| Affitto per le vacanze arredato (prima di aprile 2025) | No, le proprietà FHL erano esenti (ma il regime FHL è terminato nell'aprile 2025) |
Impatto sulle fasce fiscali
Poiché il tuo utile da locazione imponibile è più elevato ai sensi della Sezione 24, ciò può avere effetti a catena:
- Un contribuente con aliquota base può essere spinto nella fascia di frequenza più alta
- Un reddito superiore a £ 100.000 causa la Indennità personale da ridurre gradualmente (1 £ persa per ogni 2 £ oltre le 100.000 £)
- Un reddito più elevato può influire Assegno per figli a carico (l'importo dell'assegno per figli a carico di redditi elevati si applica oltre le £ 60.000)
- Può aumentare il tuo rimborsi prestiti studenteschi valutazione della soglia
Strategie di mitigazione
I proprietari interessati dalla Sezione 24 possono prendere in considerazione:
- Incorporando: Trasferire immobili a una società a responsabilità limitata in modo che gli interessi sul mutuo siano completamente deducibili. Tuttavia, ciò comporta l'applicazione di imposte sui redditi da lavoro dipendente (SDLT) e sulle plusvalenze (CGT) — consulta la nostra guida. costituzione di un'attività immobiliare.
- Divisione della proprietà: Se uno dei coniugi è un contribuente con aliquota base e l'altro con aliquota più alta, il trasferimento della proprietà potrebbe essere utile. Vedi proprietà congiunta.
- Riduzione dei prestiti: Rimborsando i mutui si riducono i costi finanziari e quindi l'impatto della Sezione 24.
- Contributi pensionistici: Versare contributi pensionistici riduce il reddito imponibile, potenzialmente facendoti rientrare in una fascia inferiore.
Mancia: Prima di apportare modifiche sostanziali (come la costituzione di una società), consultate sempre un consulente professionale. I costi iniziali del trasferimento immobiliare (imposta di bollo con un supplemento del 5% più plusvalenza su eventuali plusvalenze) possono superare i risparmi fiscali annuali derivanti dall'agevolazione prevista dalla Sezione 24.
Domande frequenti
Che cos'è la Sezione 24?
L'articolo 24 del Finance (No. 2) Act del 2015 limita le agevolazioni fiscali che i singoli locatori possono richiedere sugli interessi ipotecari e su altri costi finanziari. Invece di dedurre questi costi dal reddito da locazione, i locatori ricevono un credito d'imposta pari al 20% dei costi finanziari. Questa misura è stata introdotta gradualmente da aprile 2017 ed è pienamente in vigore da aprile 2020.
La Sezione 24 riguarda i proprietari di immobili che possiedono immobili tramite una società?
No. La Sezione 24 si applica solo ai singoli locatori (incluse le società di persone). Le società a responsabilità limitata possono comunque dedurre gli interessi sui mutui come spesa aziendale prima di calcolare l'imposta sulle società. Questo è uno dei motivi per cui alcuni locatori hanno preso in considerazione la costituzione di società immobiliari.
In che modo la Sezione 24 influisce sui contribuenti con aliquota fiscale più elevata?
Un contribuente con aliquota più alta e interessi ipotecari di 10.000 sterline avrebbe precedentemente risparmiato 4.000 sterline di tasse (sgravio del 40%). Ai sensi dell'articolo 24, riceve solo un credito d'imposta di 2.000 sterline (20%), con un aumento effettivo di 2.000 sterline di tasse. La restrizione può anche spingere alcuni contribuenti con aliquota base verso la fascia di aliquota più alta.
La Sezione 24 può comportare una perdita?
No. Il credito d'imposta del 20% non può creare o aumentare una perdita patrimoniale. Tuttavia, se l'utile derivante dall'affitto è inferiore ai costi finanziari, parte del credito d'imposta potrebbe essere limitata e riportata agli anni successivi.
Ulteriori letture
- Dichiarazione del reddito da locazione — come segnalare i costi finanziari sul SA105
- Costituzione di un'attività immobiliare — dovresti usare una società a responsabilità limitata?
- Proprietà di proprietà congiunta e reddito da locazione — ottimizzazione della proprietà
- Spese ammissibili per il locatore — cosa puoi detrarre
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