Fatti chiave
- Il reddito da locazione HMO è tassato come reddito da proprietà nella tua dichiarazione dei redditi, proprio come per qualsiasi altro acquisto a scopo di locazione.
- Le HMO spesso richiedono un licenza obbligatoria dal consiglio locale: le spese di licenza sono deducibili.
- IL Sezione 24 restrizione degli interessi sui mutui si applica alle HMO: si riceve un credito d'imposta del 20%, non una detrazione completa.
- I proprietari di HMO possono in genere richiedere più spese rispetto ai normali proprietari di immobili in affitto (bollette, imposta comunale, pulizie condominiali).
- IL Sostituzione di articoli domestici agevolati copre mobili ed elettrodomestici in ogni stanza in modo omogeneo.
Che cos'è un HMO?
Una casa a occupazione multipla (HMO) è una proprietà affittata a tre o più inquilini che formano due o più nuclei familiari separati e condividono servizi come la cucina o il bagno. Le HMO sono soggette a normative aggiuntive, tra cui l'obbligo di licenza per le proprietà più grandi.[2]
| Tipo HMO | Definizione | Licenza |
|---|---|---|
| HMO standard | 3+ inquilini, 2+ nuclei familiari, servizi condivisi | Potrebbe essere necessaria una licenza aggiuntiva (dipendente dal consiglio) |
| Licenza obbligatoria HMO | 5+ inquilini, 2+ nuclei familiari | Patente obbligatoria richiesta a livello nazionale[2] |
Come viene tassato il reddito HMO
I redditi da locazione di una HMO vengono riportati nelle pagine dedicate alla proprietà della dichiarazione dei redditi (SA105), proprio come qualsiasi altro reddito da locazione. Se si possiedono più immobili, tutti i redditi e le spese da locazione vengono sommati in un'unica attività immobiliare.[1]
- Il reddito totale da locazione di tutte le proprietà viene sommato
- Vengono dedotte le spese totali ammissibili da tutte le proprietà
- L'utile netto (o la perdita) viene aggiunto al tuo altro reddito e tassato all'aliquota marginale
- Si applica la restrizione sugli interessi del mutuo della Sezione 24: i costi finanziari ricevono solo un credito d'imposta del 20%
Spese ammissibili per le HMO
I proprietari di HMO possono in genere richiedere una gamma di spese più ampia rispetto ai proprietari di immobili in affitto standard, perché spesso forniscono più servizi:[3]
| Spese | Note |
|---|---|
| Tariffe di licenza HMO | Le spese di licenza obbligatorie e aggiuntive sono deducibili |
| imposta comunale | Solitamente pagato dal proprietario in un HMO |
| Utenze (gas, elettricità, acqua) | Deducibile se pagato dal locatore |
| Pulizia delle aree comuni | Servizi di pulizia per cucine, bagni e corridoi condivisi |
| licenza Internet/TV | Se fornito come parte della locazione |
| Attrezzature antincendio | Allarmi antincendio, estintori, porte tagliafuoco, illuminazione di emergenza |
| Riparazioni e manutenzione | Maggiore frequenza dovuta a più inquilini e all'usura condivisa |
| Assicurazione | Assicurazione per proprietari di case HMO (in genere premi più alti) |
| Commissioni dell'agente immobiliare | Commissioni di gestione, commissioni per la ricerca degli inquilini |
| Sostituzione di mobili | Sostituzione di articoli domestici agevolati su base comparabile |
Mancia: Poiché le HMO generano più spese per proprietà, meticolosa tenuta dei registri è particolarmente importante. Conserva le ricevute di tutte le spese, comprese quelle per piccoli articoli come prodotti per la pulizia e lampadine.
Sezione 24: Interessi sui mutui HMO
La restrizione sugli interessi sui mutui della Sezione 24 si applica a tutti gli affitti residenziali, compresi gli HMO. Ricevi un credito d'imposta del 20% sui costi finanziari anziché una detrazione completa. Per i contribuenti con aliquota più elevata, ciò aumenta significativamente l'onere fiscale effettivo. Consulta la nostra guida dettagliata al restrizione degli interessi sui mutui.
Spese in conto capitale e miglioramenti
Le spese in conto capitale comuni delle HMO includono:
- Conversioni di stanze (ad esempio, convertire un soggiorno in una camera da letto) — miglioramento, non deducibile dal reddito
- Installazione di porte tagliafuoco (richiesto per la licenza) — miglioramento se nuovo, riparazione se sostituzione
- Bagni privati aggiunto alle camere — miglioramento, franchigia CGT in saldo
- Sostituzione di una cucina esistente allo stesso standard — riparazione, deducibile dal reddito
Pianificazione fiscale per i proprietari di HMO
- Considerare l'incorporazione: L'aumento del reddito derivante dalle HMO implica che la Sezione 24 è più restrittiva; una struttura aziendale evita questa restrizione
- Richiedi tutte le spese: Le HMO hanno costi deducibili maggiori rispetto agli affitti standard: assicurati di richiedere tutto
- Budget per la conformità: Le licenze HMO, la sicurezza antincendio e i costi di manutenzione più elevati riducono l'utile netto
- Proprietà congiunta: Se si acquista con un partner, considerare le proporzioni di proprietà e Elezioni del modulo 17 per ottimizzare le tasse
Domande frequenti
Il reddito derivante da un HMO è tassato in modo diverso dal reddito da locazione standard?
No. Il reddito da HMO è tassato allo stesso modo di qualsiasi altro reddito da proprietà. Viene aggiunto al reddito totale e tassato all'aliquota marginale. La differenza principale è che le HMO in genere generano un reddito più elevato per proprietà, ma comportano anche spese più elevate, quindi l'utile netto imponibile potrebbe non essere proporzionalmente maggiore.
Posso detrarre le spese di licenza HMO?
Sì. Le spese di licenza HMO, sia per licenze obbligatorie che aggiuntive, sono una spesa deducibile. Costituiscono un costo continuativo della locazione dell'immobile e sono pertanto detraibili.
Chi paga la tassa comunale su un HMO?
Nella maggior parte delle HMO, il proprietario è soggetto all'imposta comunale, non ai singoli inquilini. Questo perché l'immobile non è costituito da unità indipendenti. L'imposta comunale pagata è una spesa deducibile dal reddito da locazione. In alcuni casi, in cui gli inquilini occupano in esclusiva appartamenti indipendenti, potrebbero essere tenuti a pagare l'imposta.
Posso richiedere il programma Rent-a-Room per un HMO?
Solo se vivi personalmente nell'immobile e affitti stanze nella tua casa. Se sei un locatore residente che affitta stanze in un immobile che occupi come residenza principale, potrebbe essere applicato il Rent-a-Room Scheme (7.500 £ esentasse). Se non vivi nell'immobile, si tratta di un affitto standard.
Ulteriori letture
- Spese ammissibili per il locatore — elenco completo dei costi deducibili
- Restrizione degli interessi sui mutui (Sezione 24) — come funziona il credito del 20%
- Costituzione di un'attività immobiliare — quando una struttura aziendale ha senso
- Tenuta dei registri per i redditi da locazione — quali registrazioni conservare
- Dichiarazione del reddito da locazione — segnalazione del reddito HMO su SA105
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