Wichtigste Fakten
- Der Das FHL-Regime wurde abgeschafft. ab dem 6. April 2025 für die Einkommensteuer und ab dem 1. April 2025 für die Körperschaftsteuer.
- FHL-Einkommen werden nun wie folgt behandelt: gewöhnliche Einkünfte aus Immobilien, nicht Handelseinkommen.
- Hypothekenzinsentlastung Bei ehemaligen FHL-Immobilien ist die Steuergutschrift nun auf 20 % beschränkt (Abschnitt 24).
- Kapitalzulagen Für Möbel und Ausrüstung in bestehenden FHLs gelten Übergangsbestimmungen.
- Ehemalige FHL-Immobilien nicht mehr qualifiziert für Steuererleichterungen bei der Veräußerung von Betriebsvermögen, Übertragungserleichterungen oder rentenrelevante Einkünfte.
Was hat sich ab April 2025 geändert?
Die FHL-Regelung, nach der qualifizierte Ferienwohnungen steuerlich als Gewerbebetrieb behandelt wurden, wurde mit dem Finanzgesetz 2025 abgeschafft. Seit dem 6. April 2025 (Einkommensteuer) bzw. dem 1. April 2025 (Körperschaftsteuer) werden FHL-Immobilien wie alle anderen Mietobjekte besteuert.[1]
| Steuervorteil | Im Rahmen der FHL-Regelung (bis April 2025) | Ab April 2025 |
|---|---|---|
| Hypothekenzinsen | Vollständig abzugsfähig von den Mieteinnahmen | Nur 20 % Steuergutschrift (Abschnitt 24) |
| Kapitalzulagen | AIA und WDA für Möbel und Ausrüstung | Ersatzhilfe für Haushaltsgegenstände |
| Pensionsrelevante Einkünfte | FHL-Einkommen angerechnet | Zählt nicht |
| Erleichterungen bei der Veräußerung von Betriebsvermögen | Verfügbar zur Entsorgung | Nicht verfügbar |
| Überschlagschutz | Verfügbar | Nicht verfügbar |
| Schadenersatz | Gegenüber anderen Einkünften verrechnet | Beschränkt auf Einkünfte aus Immobilienvermögen |
Übergangs-Kapitalzulagen: Wenn Sie am 5. April 2025 über einen Kapitalabschreibungspool verfügten, können Sie weiterhin Abschreibungen auf den verbleibenden Saldo geltend machen. Ab dem Steuerjahr 2025/26 sind jedoch keine neuen Ausgaben mehr für Kapitalabschreibungen qualifiziert.[3]
Was waren die FHL-Regeln?
Zur Information: Um als FHL (Ferienwohnung) zu gelten, musste die Immobilie in jedem Steuerjahr drei Bedingungen erfüllen:
- Verfügbarkeitsbedingung: Mindestens 210 Tage im Jahr als Ferienimmobilie verfügbar.
- Zulassungsbedingung: Tatsächlich mindestens 105 Tage pro Jahr als Ferienunterkunft vermietet.
- Berufsmuster: Die Immobilie darf nicht länger als 31 aufeinanderfolgende Tage von derselben Person bewohnt werden, und solche längeren Mietverhältnisse dürfen insgesamt 155 Tage nicht überschreiten.
Hypothekenzinsen: Paragraph 24 findet nun Anwendung
Die größte finanzielle Auswirkung für viele ehemalige Vermieter von Ferienwohnungen ist die Beschränkung der Hypothekenzinsen gemäß Paragraph 24. Während zuvor die Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen vollständig abgezogen werden konnten, bedeutet die Beschränkung Folgendes:[2]
- Sie addieren Ihre gesamten Mieteinnahmen zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen.
- Sie erhalten eine 20% Steuergutschrift auf Ihre Finanzierungskosten
- Wenn Sie ein Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz sind, zahlen Sie effektiv 20 % mehr Steuern auf Ihre Hypothekenzinsen
Minderung: Überlegen Sie, ob die Umwandlung Ihrer Ferienimmobilie in eine Kapitalgesellschaft sinnvoll ist. Kapitalgesellschaften unterliegen nicht § 24 und können Hypothekenzinsen in voller Höhe absetzen. Die Übertragung von Immobilien löst jedoch Kapitalertragsteuer und Grunderwerbsteuer aus. Lassen Sie sich daher professionell beraten. Siehe [Link einfügen]. Gründung eines Immobilienunternehmens.
Auswirkungen der Kapitalertragsteuer
Ehemalige FHL-Immobilien werden nun für Zwecke der Kapitalertragsteuer als Wohnimmobilien besteuert, ohne Anspruch auf Steuervergünstigungen für Unternehmen:
- Kapitalertragsteuersätze: 18 % (Grundsteuersatz) oder 24 % (höherer Steuersatz) auf Gewinne aus Wohnimmobilien
- Kein BADR: Der Zinssatz von 14 % (2025/26) ist nicht mehr verfügbar.
- Keine Rollover-Entlastung: Der Gewinn kann nicht durch eine Reinvestition in eine andere Immobilie aufgeschoben werden.
- 60-Tage-Berichterstattung: Verkäufe von Wohnimmobilien in Großbritannien müssen innerhalb von 60 Tagen gemeldet und die Kapitalertragsteuer (CGT) innerhalb dieser Frist entrichtet werden.
Planung für ehemalige FHL-Vermieter
- Überprüfen Sie Ihre Hypothekenstruktur: Da Zinsen nicht mehr vollständig abzugsfähig sind, kann die Tilgung von Schulden steuerlich effizienter sein.
- Erwägen Sie eine Eingliederung: Eine Unternehmensstruktur umgeht Paragraph 24, aber die Übertragungskosten sollten abgewogen werden.
- Rentenbeiträge: Wenn das Einkommen aus FHL Ihre wichtigste relevante Einkommensquelle war, überprüfen Sie, wie viel Sie künftig beitragen können.
- Prüfen Sie den Business Case: Ohne die Steuervorteile sind manche FHL-Immobilien möglicherweise nicht wirtschaftlich – überlegen Sie, ob ein Wechsel zur Langzeitvermietung oder ein Verkauf die bessere Option ist.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Steuervorteile für FHL auch für 2024/25 noch in Anspruch nehmen?
Ja. Die Regelung für befristete Hypothekenzahlungen gilt uneingeschränkt für das Steuerjahr 2024/25 (endet am 5. April 2025). Sie können Investitionszulagen geltend machen, Hypothekenzinsen als Betriebsausgaben absetzen (nicht nur eine Steuergutschrift von 20 %), und die Einkünfte zählen als anrechenbares Einkommen für Rentenbeiträge. Ab dem Steuerjahr 2025/26 gilt die Regelung für befristete Hypothekenzahlungen nicht mehr.
Was geschieht mit den bereits geltend gemachten Investitionszulagen?
Es gelten Übergangsregelungen. Abschreibungen auf bestehende Kapitalabzugskonten werden fortgesetzt, bis diese aufgebraucht sind. Ab 2025/26 können Sie jedoch keine neue jährliche Investitionszulage (AIA) für Ersatzmöbel geltend machen – stattdessen nutzen Sie die Steuererleichterung für den Ersatz von Haushaltsgegenständen.
Kann ich die Steuererleichterung für die Veräußerung von Betriebsvermögen auch beim Verkauf einer Ferienwohnung in Anspruch nehmen?
Nein. Ab April 2025 gelten FHL-Immobilien als Anlagevermögen und nicht mehr als Betriebsvermögen. Die Steuererleichterungen für die Veräußerung von Betriebsvermögen, die Schenkungsaufschubbefreiung und die Übertragungsbefreiung finden keine Anwendung mehr. Jede Veräußerung unterliegt den regulären Kapitalertragsteuersätzen (18 % oder 24 %) ohne BADR (Business Asset Disposal Relief).
Hat dies Auswirkungen auf meine Rentenbeiträge?
Ja. Einkünfte aus Ferienvermietung wurden bisher als relevante britische Einkünfte für Rentenbeiträge angerechnet. Ab 2025/26 gelten sie als Kapitalerträge und werden nicht mehr berücksichtigt. Dies kann den Betrag, den Sie steuerlich absetzbar in Ihre Rentenversicherung einzahlen können, verringern, wenn Ihre Haupteinnahmequelle Ferienvermietungseinkünfte waren.
Weiterführende Literatur
- Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24) — wie die 20%-Gutschrift funktioniert
- Gründung eines Immobilienunternehmens — wenn eine Unternehmensstruktur sinnvoll ist
- Kapitalertragsteuer auf Mietobjekte — Berechnung des Verkaufsgewinns
- Airbnb-Steuerleitfaden — Kurzzeitvermietung ohne FHL-Status
- Zulässige Vermieterkosten — was Sie noch abziehen können
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