Wichtigste Fakten
- Ein Unternehmen kann Hypothekenzinsen vollständig abziehen als Betriebsausgabe (Abschnitt 24 gilt nicht für Unternehmen).
- Die Körperschaftsteuer ist 19–25% im Vergleich zu bis zu 45 % Einkommensteuer für Besserverdienende.
- Übertragung von Eigenschaften löst aus Grunderwerbsteuer auf den Marktwert (einschließlich des 5%igen Zuschlags).
- Die Übertragung von Eigenschaften löst auch Folgendes aus Kapitalertragsteuer auf Gewinne zum Zeitpunkt der Übergabe.
- Gründungsbefreiung (s.162 TCGA 1992) kann die Kapitalertragsteuer aufschieben, aber HMRC prüft die Ansprüche von Immobilienunternehmen genau.
Überblick
Da Beschränkung der Hypothekenzinsen gemäß Abschnitt 24 Seit der Einführung dieser Regelung haben viele Vermieter die Übertragung ihrer Immobilien in eine Kapitalgesellschaft erwogen. Eine Kapitalgesellschaft kann weiterhin die Hypothekenzinsen voll absetzen, und die Körperschaftsteuersätze (19–25 %) sind niedriger als die höheren Einkommensteuersätze (40–45 %).[4]
Die Gründung einer Kapitalgesellschaft ist jedoch nicht immer vorteilhaft. Die anfänglichen Steuerkosten für die Übertragung bestehender Immobilien können erheblich sein, und die Gewinnentnahme aus einer Gesellschaft bringt zusätzliche Komplexität mit sich.
Vorteile einer Unternehmensstruktur
- Vollständiger Hypothekenzinsabzug: § 24 gilt nicht für Unternehmen. Hypothekenzinsen werden vor der Körperschaftsteuer als Betriebsausgabe abgezogen.
- Niedrigerer Steuersatz für den Hauptbetrag: Die Körperschaftsteuer beträgt 19–25 %, im Vergleich zu bis zu 45 % Einkommensteuer für Gutverdiener.[1]
- Einbehaltene Gewinne: Die im Unternehmen verbleibenden Gewinne werden lediglich mit dem Körperschaftsteuersatz besteuert. Bis zur Entnahme fallen keine weiteren persönlichen Steuern an.
- Flexibilität bei der Gewinnabschöpfung: Entscheiden Sie selbst, wann und wie viel Sie als Gehalt, Dividenden oder Rentenbeiträge beziehen möchten.
- Keine Reduzierung der persönlichen Zulage: Unternehmensgewinne haben keinen Einfluss auf Ihre persönlichen Steuerfreibeträge.
Nachteile und Kosten
- Grunderwerbsteuer bei Übertragung: Die Übertragung von Immobilien an ein verbundenes Unternehmen löst die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf den Marktwert einschließlich des 5%igen Zuschlags aus.[3]
- Kapitalertragsteuer bei Übertragung: Die Übertragung stellt eine Veräußerung zum Marktwert dar. Ein etwaiger Gewinn unterliegt der Kapitalertragsteuer in Höhe von 18/24 %.
- Doppelbesteuerung bei der Rohstoffgewinnung: Wenn Sie Gewinne als Dividenden ausschütten, zahlen Sie zusätzlich zur bereits gezahlten Körperschaftsteuer auch noch persönliche Steuern.
- Höhere Hypothekenzinsen: Kreditgeber verlangen oft höhere Zinssätze für Firmenhypotheken zur Vermietung.
- Jährliche Kosten für Anmeldung und Einhaltung der Vorschriften: Unternehmensabschlüsse, Körperschaftsteuererklärungen, Bestätigungserklärungen und gegebenenfalls jährliche Abschlussprüfungsgebühren.
- Kein jährlicher Freibetrag für die Kapitalertragsteuer: Unternehmen erhalten den jährlichen Freibetrag von 3.000 Pfund für Kapitalgewinne nicht.
Die Kosten für die Übertragung bestehender Immobilien
SDLT
Die Übertragung auf Ihr eigenes Unternehmen wird als Kauf zum Marktwert behandelt. Der Zuschlag von 5 % für zusätzliche Wohneinheiten fällt an, da es sich bei dem Unternehmen um eine separate juristische Person handelt.[3]
CGT
Es wird so behandelt, als ob Sie die Immobilie zum Marktwert veräußern würden. Die Kapitalertragsteuer wird auf die Differenz zwischen dem Marktwert und Ihren ursprünglichen Kosten (zuzüglich abzugsfähiger Kosten und Wertverbesserungen) berechnet.
Durchgerechnetes Beispiel
| Artikel | Menge |
|---|---|
| Immobilienmarktwert | £300,000 |
| Ursprünglicher Kaufpreis + Kosten | £180,000 |
| Kapitalertragsteuer auf Gewinne (120.000 £ − 3.000 £ AEA = 117.000 £ bei 24 %) | £28,080 |
| Grunderwerbsteuer bei Übertragung (300.000 £ zuzüglich Zuschläge) | £19,500 |
| Gesamte Steuerkosten im Voraus | £47,580 |
Diese anfänglichen Kosten in Höhe von 47.580 £ müssen durch zukünftige Steuereinsparungen wieder hereingeholt werden, bevor sich die Gründung einer Kapitalgesellschaft lohnt.
Erleichterungen bei der Eingliederung (Abs. 162): In einigen Fällen Gründungsbefreiung Die Kapitalertragsteuer kann unter Umständen aufgeschoben werden. HMRC stellt jedoch häufig in Frage, ob ein Immobilienvermietungsunternehmen in diesem Sinne als „Unternehmen“ gilt. Es muss sich um mehr als eine passive Kapitalanlage handeln – aktives Management, mehrere Immobilien und eine maßgebliche Beteiligung der Vermieter stärken die Argumentation.[2]
Kauf neuer Immobilien über ein Unternehmen
Für Vermieter, die neue Immobilien erwerben, vermeidet der Kauf über eine Gesellschaft die Grunderwerbsteuer (SDLT) und Kapitalertragsteuer (CGT), die bei der Übertragung bestehender Immobilien anfallen. Zwar fällt weiterhin der 5%ige SDLT-Zuschlag auf Käufe über eine Gesellschaft an, dafür profitieren Sie aber vom ersten Tag an von der vollen Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen.
Tipp: Viele Berater empfehlen einen hybriden Ansatz: Bestehende Immobilien im Privatbesitz behalten und neue über eine Gesellschaft erwerben. Dadurch werden die hohen Übertragungskosten vermieden, während man bei Neuanschaffungen von der Gesellschaftsstruktur profitiert.
Gewinnabschöpfung aus einem Unternehmen
Im Unternehmen einbehaltene Gewinne werden mit dem Körperschaftsteuersatz besteuert. Bei der Entnahme fallen zusätzliche persönliche Steuern an:
| Verfahren | Körperschaftsteuer | Persönliche Steuern | Kombinierter effektiver Zinssatz |
|---|---|---|---|
| Dividende (Grundzinssatz) | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| Dividende (höherer Zinssatz) | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| Gehalt | Selbstbehalt (keine Körperschaftsteuer) | 20–45 % + NIC | Variiert |
Der kombinierte effektive Steuersatz für Steuerzahler mit höherem Einkommen, die alle Gewinne als Dividenden ausschütten, kann höher sein als der Steuersatz, den sie als private Vermieter zahlen würden. Der Vorteil der Gründung einer Kapitalgesellschaft liegt oft darin, dass aufschieben Persönliche Besteuerung durch Einbehaltung der Gewinne im Unternehmen.
Häufig gestellte Fragen
Sollte ich meine vermieteten Immobilien in eine GmbH einbringen?
Das hängt von Ihren Umständen ab. Eine Unternehmensstruktur ist für Steuerzahler mit hohem Einkommen und erheblichen Hypothekenschulden vorteilhaft (da die Gesellschaft die Zinsen vollständig absetzen kann). Allerdings fallen bei der Übertragung bestehender Immobilien Grunderwerbsteuer und Kapitalertragsteuer an, die sehr teuer sein können. Neue Käufe über eine Gesellschaft können daher kostengünstiger sein. Lassen Sie sich in jedem Fall professionell beraten.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich Immobilien auf mein eigenes Unternehmen übertrage?
Ja. Eine Übertragung an ein verbundenes Unternehmen wird als Marktwerttransaktion behandelt. Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Marktwerts der Immobilie berechnet (nicht auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises), und der Zuschlag von 5 % für zusätzliche Wohneinheiten fällt an. Dies kann die Gründung einer Kapitalgesellschaft extrem verteuern.
Was ist die Gründungserleichterung für Immobilienunternehmen?
Die Kapitalertragsteuerbefreiung nach § 162 TCGA 1992 kann die Zahlung von Kapitalertragsteuer aufschieben, wenn ein Unternehmen im Tausch gegen Anteile an eine Gesellschaft übertragen wird. HMRC argumentiert jedoch häufig, dass ein Immobilienvermietungsunternehmen nicht unter diese Regelung fällt, da es sich um eine Kapitalanlage und nicht um ein Gewerbe handelt. Professionelle Beratung ist daher unerlässlich.
Wie werden Mieteinnahmen in einem Unternehmen besteuert?
Ein Unternehmen zahlt Körperschaftsteuer auf seine Mieteinnahmen (19 % auf Gewinne bis zu 50.000 £, steigend auf 25 % auf Gewinne über 250.000 £, mit einer Steuerermäßigung dazwischen). Hypothekenzinsen sind voll abzugsfähig. Die Entnahme von Gewinnen aus dem Unternehmen (in Form von Gehalt oder Dividenden) unterliegt jedoch einer zusätzlichen Einkommensteuer.
Weiterführende Literatur
- Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24) — warum die Gründung einer Kapitalgesellschaft als
- Grunderwerbsteuer auf Buy-to-Let-Immobilien — Zuschläge für Kauf und Übertragung
- Kapitalertragsteuer auf Mietobjekte — Kapitalertragsteuer bei Veräußerung oder Übertragung
- Gründungsbefreiung — Aufschub der Kapitalertragsteuer bei Unternehmensübertragungen
- Was ist Körperschaftsteuer? — wie CT für Unternehmen funktioniert
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Quellen
- Körperschaftsteuersätze — GOV.UK
- TCGA 1992 – Abschnitt 162: Erleichterungen bei der Eingliederung — legislation.gov.uk
- Grunderwerbsteuer: Übertragung an ein verbundenes Unternehmen — GOV.UK
- Steuererleichterungen für private Vermieter — GOV.UK