Wichtigste Fakten
- Ausgaben müssen gänzlich und ausschließlich zum Zwecke des Vermietungsgeschäfts.
- Reparaturen sind voll abzugsfähig, aber Verbesserungen sind sie nicht (sie reduzieren stattdessen die Kapitalertragsteuer).
- Hypothekenzinsen ist nicht mehr von den Mieteinnahmen abzugsfähig – stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % (Abschnitt 24).
- Der Ersatzhilfe für Haushaltsgegenstände Ermöglicht es Ihnen, die Kosten für die Neuanschaffung von Möbeln, Haushaltsgeräten und Küchenutensilien auf Basis des gleichen Wertes steuerlich abzusetzen.
- Sie können einen Anspruch geltend machen Pauschale Kilometerpauschale von 45 Pence pro Meile (erste 10.000 Meilen) für Immobilienbesichtigungen.
Die „Ganz und ausschließlich“-Regel
Damit eine Ausgabe von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden kann, muss sie angefallen sein. gänzlich und ausschließlich für Ihr Vermietungsgeschäft. Wenn eine Ausgabe sowohl einen privaten als auch einen geschäftlichen Anteil hat, ist nur der geschäftliche Anteil abzugsfähig.[1]
Zulässige Betriebsausgaben
Folgende Ausgaben können von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden:[2]
| Kategorie | Beispiele |
|---|---|
| Reparaturen & Wartung | Reparatur eines undichten Daches, Neuanstrich, Austausch zerbrochener Fenster, Sanitärreparaturen |
| Versicherung | Gebäudeversicherung, Vermieterhaftpflichtversicherung, Mietgarantieversicherung |
| Vermittlungsgebühren | Verwaltungsgebühren, Mietervermittlungsgebühren, Inventarkosten |
| Rechts- und Beratungskosten | Erneuerung von Mietverträgen, Räumungskosten, Buchhaltungsgebühren für Mietkonten |
| Grundsteuer und Nebenkosten | Zahlungen an Grundstückseigentümer, Verwaltungsgesellschaften |
| Gemeindesteuer | Nur wenn die Zahlung durch den Vermieter fällig ist (z. B. während Leerstandszeiten zwischen Mietern). |
| Versorgungsunternehmen | Gas, Strom, Wasser – nur wenn vom Vermieter bezahlt. |
| Werbung | Gebühren für Online-Anzeigen, „Zu vermieten“-Schilder, Fotokosten |
| Reisen | Fahrten zum Objekt zur Inspektion, Reparatur oder Mieteinziehung |
| Schreibwaren & Telefon | Geschäftliche Anrufe bei Mietern, Immobilienmaklern, Handwerkern |
| Uneinbringliche Forderungen | Mietschulden von Mietern, die Sie nicht eintreiben können, sofern sie zuvor als Einkommen angegeben wurden. |
Reparaturen vs. Verbesserungen
Dies ist einer der wichtigsten Unterschiede bei der Vermieterbesteuerung. Reparaturen Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie und die daraus resultierenden Kosten sind von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Verbesserungen Die Verbesserung der Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus stellt einen Kapitalaufwand dar, der beim Verkauf von der Kapitalertragsteuer abgezogen werden kann, nicht jedoch von den Mieteinnahmen.[3]
| Reparatur (Selbstbeteiligung) | Verbesserung (nicht steuerlich absetzbar) |
|---|---|
| Einen defekten Heizkessel durch ein modernes baugleiches Gerät ersetzen | Erstmalige Installation einer Zentralheizung |
| Wände und Decken neu streichen | Anbau oder Dachausbau |
| Ersetzen verrotteter Fensterrahmen durch moderne Alternativen | Einbau von Doppelverglasung, wo zuvor Einfachverglasung vorhanden war |
| Eine abgenutzte Küche nach demselben Standard neu verlegen | Aufwertung einer einfachen Küche zu einer Luxusküche |
| Reparatur eines undichten Daches | Umbau einer Garage zum Schlafzimmer |
Tipp: HMRC akzeptiert, dass der Austausch eines Heizkörpers durch ein „modernes Äquivalent“ als Reparatur und nicht als Verbesserung gilt. Beispielsweise stellt der Austausch eines defekten einwandigen Heizkörpers gegen einen modernen zweiwandigen Heizkörper eine Reparatur dar, da einwandige Heizkörper nicht mehr ohne Weiteres erhältlich sind.
Ersatzhilfe für Haushaltsgegenstände
Wenn Sie eine möblierte oder teilmöblierte Immobilie vermieten, können Sie die Kosten für ersetzen Haushaltsgegenstände wie:[4]
- Möbel (Betten, Sofas, Tische, Stühle)
- Einrichtung (Gardinen, Teppiche, Bettwäsche)
- Haushaltsgeräte (Waschmaschinen, Kühlschränke, Herde)
- Küchenutensilien (Geschirr, Besteck, Küchenhelfer)
Der Abzug deckt die Kosten für einen gleichwertigen Ersatz ab. Wenn Sie ein höherwertiges Gerät kaufen (z. B. eine einfache Waschmaschine durch ein High-End-Modell ersetzen), können Sie nur die Kosten für ein gleichwertiges Basismodell absetzen. Die Entsorgungskosten für das alte Gerät können Sie ebenfalls absetzen.
Notiz: Diese Hilfe deckt nur ErsatzNicht die Erstanschaffung der Möbel bei der ersten Vermietung der Immobilie. Die Kosten für die Ersteinrichtung sind Investitionsausgaben.
Finanzierungskosten (Hypothekenzinsen)
Seit April 2020 können private Vermieter Hypothekenzinsen (oder andere Finanzierungskosten) nicht mehr von den Mieteinnahmen abziehen. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer FinanzierungskostenDies wird als Einschränkung gemäß Abschnitt 24 bezeichnet. Weitere Informationen finden Sie in unserem ausführlichen Leitfaden. Beschränkung der Hypothekenzinsen.[1]
Reisekosten
Sie können die Reisekosten zu Ihrer Mietimmobilie im Rahmen der Verwaltung geltend machen. Dafür haben Sie zwei Möglichkeiten:[2]
- Tatsächliche Kosten: Kraftstoff, Parkgebühren, Mautgebühren (Belege aufbewahren)
- Kilometergeld: 45 Pence pro Meile für die ersten 10.000 Meilen, danach 25 Pence pro Meile
Sie können nicht beides geltend machen. Wählen Sie eine Methode und wenden Sie diese konsequent an. Reisen müssen einem immobilienbezogenen Zweck dienen – Inspektionen, Treffen mit Handwerkern, Mieteinzug, Besichtigungen usw.
Ausgaben, die nicht abzugsfähig sind
- Der Kaufpreis des Grundstücks (Kapitalaufwand)
- Verbesserungen und Zugänge (Investitionsausgaben – Verrechnung mit der Kapitalertragsteuer beim Verkauf)
- Persönliche Ausgaben hat nichts mit dem Vermieten zu tun
- Kosten für die Erstausstattung bei der ersten Vermietung der Immobilie
- Alle Ausgaben, die nicht dem Kriterium „vollständig und ausschließlich“ entsprechen
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Kosten für eine neue Küche von meinen Mieteinnahmen abziehen?
Das kommt darauf an. Wenn Sie eine Küche durch eine gleichwertige ersetzen (gleiche Qualität und Standard), handelt es sich um eine Reparatur, die voll absetzbar ist. Wenn Sie hingegen auf eine deutlich hochwertigere Küche umsteigen, werden die vollen Kosten als Wertsteigerung behandelt und sind erst beim Verkauf von der Kapitalertragsteuer absetzbar. In der Praxis betrachtet HMRC einen gleichwertigen Austausch als Reparatur.
Kann ich Reisekosten für Besuche meiner Mietimmobilie geltend machen?
Ja. Sie können die tatsächlichen Reisekosten geltend machen oder die Kilometerpauschale der HMRC nutzen (45 Pence pro Meile für die ersten 10.000 Meilen, danach 25 Pence). Die Fahrten müssen im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung stehen, z. B. für Besichtigungen, Treffen mit Handwerkern oder die Mieteinziehung.
Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?
Ja. Maklergebühren, Kosten für die Mietersuche und Kosten für die Inventarprüfung sind abzugsfähige Ausgaben. Die anfänglichen Kosten für den Kauf oder die Einrichtung der Immobilie können jedoch nicht abgesetzt werden – dies sind Kapitalkosten.
Kann ich meine Hypothekenzahlungen von meinen Mieteinnahmen abziehen?
Nein. Seit der vollständigen Einführung von Paragraph 24 (April 2020) können Hypothekenzinsen nicht mehr von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer Finanzierungskosten. Dies bedeutet, dass Steuerzahler mit höherem Einkommen mehr Steuern zahlen als vor Paragraph 24. Weitere Informationen finden Sie in unseren [Link zu Paragraph 24]. Leitfaden zu Abschnitt 24 für weitere Details.
Weiterführende Literatur
- Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24) — wie die 20%-Gutschrift funktioniert
- Erklärung der Mieteinnahmen — Meldung von Ausgaben auf dem Formular SA105
- Aufzeichnungen über Mieteinnahmen — welche Aufzeichnungen aufbewahrt werden sollten
- Kapitalertragsteuer auf Mietobjekte — wie Verbesserungen Ihre Kapitalertragsteuer reduzieren
- Abzugsfähige Ausgaben (Einkommensteuer) — allgemeiner Leitfaden zu Geschäftsausgaben
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