Section 24 of the Finance (No. 2) Act 2015 restricts the tax relief individual landlords can claim on mortgage interest and other finance costs. Instead of deducting these costs from rental income, landlords receive a tax credit equal to 20% of the finance costs. This was phased in from April 2017 and has been fully in effect since April 2020.

Does Section 24 affect landlords who own properties through a company?

No. Section 24 only applies to individual landlords (including partnerships of individuals). Limited companies can still deduct mortgage interest as a business expense before calculating Corporation Tax. This is one reason some landlords have considered incorporating their property businesses.

How does Section 24 affect a higher-rate taxpayer?

A higher-rate taxpayer with £10,000 of mortgage interest would previously have saved £4,000 in tax (40% relief). Under Section 24, they receive only a £2,000 tax credit (20%), an effective increase of £2,000 in tax. The restriction can also push some basic-rate taxpayers into the higher-rate band.

Can Section 24 create a loss?

No. The 20% tax credit cannot create or increase a property loss. However, if your rental profit is less than your finance costs, part of the tax credit may be restricted and carried forward to future years.

Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24)

Wichtigste Fakten

Seit April 2020 haben einzelne Vermieter kann nicht abgezogen werden Hypothekenzinsen aus Mieteinnahmen.
Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer gesamten Finanzierungskosten.
Steuerzahler mit höherem Steuersatz (40 %) und Steuerzahler mit Spitzensteuersatz (45 %) zahlen deutlich höhere Steuern gemäß Abschnitt 24.
Abschnitt 24 gilt für nur für Einzelpersonen — Kapitalgesellschaften können die Hypothekenzinsen weiterhin in voller Höhe absetzen.
Zu den Finanzierungskosten gehören Hypothekenzinsen, Überziehungszinsenund Gebühren für die Vermittlung oder Verlängerung von Krediten.

Überblick

Abschnitt 24 des Finanzgesetzes (Nr. 2) 2015 hat die Besteuerung von Hypothekenzinsen und anderen Finanzierungskosten für private Vermieter grundlegend verändert. Vor April 2017 konnten Vermieter Hypothekenzinsen von ihren Mieteinnahmen abziehen und so den zu versteuernden Betrag reduzieren. Gemäß Abschnitt 24 wurde dieser Abzug durch eine andere Regelung ersetzt. Steuergutschrift zum Grundsatz (20%).^[1]

So funktioniert Abschnitt 24

Die Berechnung erfolgt nun in zwei Schritten:

Berechnen Sie Ihren steuerpflichtigen Mietgewinn ohne Abzug von Finanzierungskosten (Hypothekenzinsen, Darlehenszinsen usw.).
Steuergutschrift beantragen Dies entspricht 20 % Ihrer Finanzierungskosten und reduziert Ihre Einkommensteuerlast.

Durchgerechnetes Beispiel

Artikel	Vor Abschnitt 24	Gemäß Abschnitt 24
Mieteinnahmen	£20,000	£20,000
Ausgaben (ohne Hypothekenzinsen)	£5,000	£5,000
Hypothekenzinsen	£8,000	0 € (nicht abgezogen)
Steuerpflichtiger Mietgewinn	£7,000	£15,000
Einkommensteuer 40% (höherer Steuersatz)	£2,800	£6,000
Abzüglich: 20 % Steuergutschrift auf 8.000 £	—	−£1,600
Endgültige Steuerzahlung	£2,800	£4,400

In diesem Beispiel zahlt der Vermieter mit dem höheren Mietpreis. 1.600 £ mehr Gemäß Abschnitt 24 ändert sich für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz, die 20 % Steuern zahlen, nichts, da die 20 % Steuergutschrift genau den alten 20 % Abzug ersetzt.^[1]

Das Problem der „Phantom-Einkommen“: Gemäß Paragraph 24 ist Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn höher als Ihr tatsächlicher Bargewinn. Dieser höhere Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet, was dazu führen kann, dass Sie in eine höhere Steuerklasse fallen oder Ihren persönlichen Steuerfreibetrag verlieren (der bei Einkommen über 100.000 £ gestaffelt wird).

Was zählt zu den Finanzierungskosten?

Folgende Kosten werden als „Finanzierungskosten“ behandelt und unterliegen der Beschränkung:^[2]

Hypothekenzinszahlungen
Zinsen auf andere Darlehen, die zum Kauf oder zur Verbesserung der Immobilie aufgenommen wurden
Überziehungszinsen (auf einem Immobilienkonto)
Bearbeitungs- und Verlängerungsgebühren für Hypotheken oder Darlehen
Kosten alternativer Finanzierungen (z. B. Scharia-konforme Finanzierungen)

Wer ist betroffen?

Vermietertyp	Von Abschnitt 24 betroffen?
Einzelperson (Steuerzahler mit Grundsteuersatz)	Keine Nettoauswirkung – 20 % Gutschrift ersetzen 20 % Abzug
Einzelperson (Steuerzahler mit höherem Steuersatz)	Ja — zahlt mehr Steuern
Einzelperson (Steuerzahler mit dem höchsten Steuersatz)	Ja — zahlt deutlich mehr Steuern
Partnerschaft von Einzelpersonen	Ja — Für jeden Partner gelten die gleichen Regeln.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung	Nein – die Hypothekenzinsen können weiterhin vollständig abgesetzt werden.
Möblierte Ferienwohnung (vor April 2025)	Nein – FHL-Immobilien waren ausgenommen (die FHL-Regelung endete jedoch im April 2025).

Auswirkungen auf die Steuerklassen

Da Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn gemäß Paragraph 24 höher ist, kann dies Folgewirkungen haben:

Ein Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz kann sein in das höhere Zinsband gedrängt
Ein Einkommen über 100.000 £ führt zu Persönlicher Freibetrag wird reduziert (1 Pfund Verlust für je 2 Pfund über 100.000 Pfund)
Höheres Einkommen kann sich auswirken Kindergeld (Die Zulage für Kindergeld bei hohem Einkommen fällt ab einem Einkommen von 60.000 £ an.)
Es kann Ihre Rückzahlung von Studentenkrediten Schwellenwertbewertung

Minderungsstrategien

Von Abschnitt 24 betroffene Vermieter sollten Folgendes beachten:

Einschließlich: Die Übertragung von Immobilien auf eine GmbH ermöglicht den vollen Abzug der Hypothekenzinsen. Dies löst jedoch die Grunderwerbsteuer (SDLT) und die Kapitalertragsteuer (CGT) aus – siehe unseren Leitfaden. Eingliederung eines Immobilienunternehmens.
Aufteilung des Eigentums: Wenn ein Ehepartner dem Grundsteuersatz und der andere dem höheren Steuersatz unterliegt, kann eine Eigentumsübertragung hilfreich sein. Siehe gemeinschaftlich besessenes Eigentum.
Reduzierung der Kreditaufnahme: Durch die Tilgung von Hypotheken verringern sich Ihre Finanzierungskosten und damit auch die Auswirkungen von Abschnitt 24.
Rentenbeiträge: Durch die Einzahlung von Rentenbeiträgen verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen, wodurch Sie möglicherweise in eine niedrigere Steuerklasse fallen.

Tipp: Vor größeren Änderungen (wie der Gründung einer Kapitalgesellschaft) sollten Sie sich stets professionell beraten lassen. Die anfänglichen Kosten für die Übertragung von Immobilien (Grunderwerbsteuer mit 5 % Zuschlag zuzüglich Kapitalertragsteuer auf etwaige Gewinne) können die jährlichen Steuereinsparungen durch die Anwendung von Paragraph 24 übersteigen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Abschnitt 24?

Abschnitt 24 des Finanzgesetzes (Nr. 2) 2015 schränkt die steuerliche Entlastung ein, die private Vermieter für Hypothekenzinsen und andere Finanzierungskosten geltend machen können. Anstatt diese Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, erhalten Vermieter eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % der Finanzierungskosten. Diese Regelung wurde ab April 2017 schrittweise eingeführt und ist seit April 2020 vollständig in Kraft.

Betrifft Paragraph 24 auch Vermieter, die Immobilien über eine Gesellschaft besitzen?

Nein. Paragraph 24 gilt nur für einzelne Vermieter (einschließlich Personengesellschaften). Kapitalgesellschaften können Hypothekenzinsen weiterhin als Betriebsausgabe vor der Berechnung der Körperschaftsteuer absetzen. Dies ist einer der Gründe, warum manche Vermieter die Umwandlung ihrer Immobiliengeschäfte in Kapitalgesellschaften erwogen haben.

Welche Auswirkungen hat Paragraph 24 auf Steuerzahler mit höherem Steuersatz?

Ein Steuerzahler mit höherem Einkommen und 10.000 £ Hypothekenzinsen hätte zuvor 4.000 £ Steuern gespart (40 % Steuerermäßigung). Gemäß Paragraph 24 erhält er nun lediglich eine Steuergutschrift von 2.000 £ (20 %), was einer effektiven Steuererhöhung von 2.000 £ entspricht. Diese Einschränkung kann zudem dazu führen, dass einige Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz in den höheren Steuersatz fallen.

Kann Abschnitt 24 einen Verlust verursachen?

Nein. Die Steuergutschrift von 20 % kann keinen Immobilienverlust verursachen oder erhöhen. Wenn Ihre Mieteinnahmen jedoch geringer sind als Ihre Finanzierungskosten, kann ein Teil der Steuergutschrift eingeschränkt und in zukünftige Jahre vorgetragen werden.

Weiterführende Literatur

Erklärung der Mieteinnahmen — wie Finanzierungskosten auf dem Formular SA105 angegeben werden
Gründung eines Immobilienunternehmens — Sollten Sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung wählen?
Gemeinsam besessenes Eigentum & Mieteinnahmen — Optimierung der Eigentumsverhältnisse
Zulässige Vermieterkosten — was Sie abziehen können

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Quellen

Steuererleichterungen für private Vermieter: So funktioniert es — GOV.UK
Berechnen Sie Ihre Mieteinnahmen, wenn Sie eine Immobilie vermieten. — GOV.UK
Finanzgesetz 2015 – Abschnitt 24 — legislation.gov.uk