Wichtigste Fakten
- Mieteinnahmen aus Mehrfamilienhäusern werden wie folgt besteuert: Einkünfte aus Immobilien Bei Ihrer Selbstveranlagungserklärung, genau wie bei jeder anderen vermieteten Immobilie.
- HMOs benötigen oft eine obligatorische Lizenz von der Gemeindeverwaltung – Lizenzgebühren sind eine abzugsfähige Ausgabe.
- Der Beschränkung der Hypothekenzinsen gemäß Abschnitt 24 Gilt für HMOs – Sie erhalten eine Steuergutschrift von 20 %, keinen vollständigen Steuerabzug.
- Vermieter von Mehrfamilienhäusern können in der Regel geltend machen mehr Ausgaben als übliche Vermieter von Mietwohnungen (Nebenkosten, Gemeindesteuer, Gemeinschaftsreinigung).
- Der Ersatzhilfe für Haushaltsgegenstände Die Versicherung umfasst Möbel und Haushaltsgeräte in jedem Zimmer im gleichen Verhältnis.
Was ist eine HMO?
Ein Haus mit Mehrfachbelegung (HMO) ist eine Immobilie, die vermietet wird an drei oder mehr Mieter Wohngemeinschaften (HMOs) sind Wohngemeinschaften, die zwei oder mehr separate Haushalte bilden und Einrichtungen wie Küche oder Bad gemeinsam nutzen. Für größere Objekte ist eine Lizenzierung obligatorisch.[2]
| HMO-Typ | Definition | Lizenzierung |
|---|---|---|
| Standard HMO | 3 oder mehr Mieter, 2 oder mehr Haushalte, Gemeinschaftseinrichtungen | Möglicherweise sind zusätzliche Genehmigungen erforderlich (abhängig von der jeweiligen Gemeinde). |
| obligatorische HMO-Lizenz | 5 oder mehr Mieter, 2 oder mehr Haushalte | Bundesweite Lizenzpflicht[2] |
Wie HMO-Einkommen besteuert werden
Mieteinnahmen aus Mehrfamilienhäusern werden, wie alle anderen Mieteinnahmen auch, auf den entsprechenden Seiten Ihrer Einkommensteuererklärung (SA105) angegeben. Besitzen Sie mehrere Immobilien, werden alle Mieteinnahmen und -ausgaben zu einem einzigen Immobilienbetrieb zusammengefasst.[1]
- Die gesamten Mieteinnahmen aller Immobilien werden addiert.
- Die gesamten zulässigen Ausgaben aller Immobilien werden abgezogen.
- Der Nettogewinn (oder -verlust) wird zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert.
- Die Zinsbeschränkung nach Abschnitt 24 findet Anwendung – Finanzierungskosten erhalten lediglich eine Steuergutschrift von 20 %.
Zulässige Ausgaben für HMOs
Vermieter von Mehrfamilienhäusern können in der Regel ein breiteres Spektrum an Ausgaben geltend machen als herkömmliche Vermieter von Anlageimmobilien, da der Vermieter oft mehr Dienstleistungen erbringt:[3]
| Ausgaben | Anmerkungen |
|---|---|
| HMO-Lizenzgebühren | Obligatorische und zusätzliche Lizenzgebühren sind abzugsfähig. |
| Gemeindesteuer | Üblicherweise wird die Zahlung in einer Wohngemeinschaft vom Vermieter übernommen. |
| Versorgungseinrichtungen (Gas, Strom, Wasser) | Selbstbehalt, wenn vom Vermieter bezahlt. |
| Reinigung der Gemeinschaftsbereiche | Reinigungsdienste für Gemeinschaftsküchen, Badezimmer und Flure |
| Internet-/Fernsehlizenz | Wenn im Rahmen des Mietvertrags bereitgestellt |
| Brandschutzausrüstung | Feuermelder, Feuerlöscher, Brandschutztüren, Notbeleuchtung |
| Reparaturen und Wartung | Höhere Nutzungshäufigkeit aufgrund von mehr Mietern und gemeinsamer Abnutzung |
| Versicherung | Spezielle Vermieterversicherung für HMOs (in der Regel höhere Prämien) |
| Vermittlungsgebühren | Verwaltungsgebühren, Mietervermittlungsgebühren |
| Möbelersatz | Ersatz für Haushaltsgegenstände im Verhältnis 1:1 |
Tipp: Da HMOs mehr Kosten pro Immobilie verursachen, ist sorgfältige Aufzeichnungen Das ist besonders wichtig. Bewahren Sie die Quittungen für alle Ausgaben auf, auch für Kleinigkeiten wie Reinigungsmittel und Glühbirnen.
Abschnitt 24: Hypothekenzinsen auf Mehrfamilienhäuser
Die Zinsbeschränkung nach § 24 gilt für alle Wohnraumvermietungen, einschließlich Mehrfamilienhäuser. Sie erhalten eine 20% Steuergutschrift Sie können Ihre Finanzierungskosten anteilig geltend machen, anstatt sie vollständig abzusetzen. Für Steuerzahler mit höherem Steuersatz erhöht dies die effektive Steuerbelastung erheblich. Weitere Informationen finden Sie in unserem ausführlichen Leitfaden. Beschränkung der Hypothekenzinsen.
Investitionsausgaben und Verbesserungen
Zu den üblichen Investitionsausgaben von HMOs gehören:
- Zimmerumbauten (z. B. Umbau eines Wohnzimmers in ein Schlafzimmer) – Wertverbesserung, nicht steuerlich absetzbar
- Einbau von Brandschutztüren (Lizenzvoraussetzung) – Verbesserung bei Neuware, Reparatur bei Ersatz
- Badezimmer en suite Zimmeraufwertung – steuerlich absetzbar bei Verkauf
- Ersetzen einer bestehenden Küche nach demselben Standard – Reparatur, abzugsfähig vom Einkommen
Steuerplanung für Vermieter von Mehrfamilienhäusern
- Erwägen Sie eine Eingliederung: Die höheren Einnahmen aus HMOs führen dazu, dass Paragraph 24 stärker greift; eine Unternehmensstruktur umgeht diese Beschränkung.
- Alle Ausgaben geltend machen: Bei Wohngemeinschaften (HMOs) sind die absetzbaren Kosten höher als bei Standardmietwohnungen – stellen Sie sicher, dass Sie alle Kosten geltend machen.
- Budget für die Einhaltung der Vorschriften: Die Lizenzierung von Krankenversicherungen, Brandschutzmaßnahmen und höhere Wartungskosten reduzieren den Nettogewinn.
- Gemeinsames Eigentum: Beim Kauf mit einem Partner sollten die Eigentumsverhältnisse berücksichtigt werden und Wahlen nach Formular 17 um die Steuer
Häufig gestellte Fragen
Wird das Einkommen aus einer HMO anders besteuert als normales Mieteinkommen?
Nein. Einkünfte aus Mehrfamilienhäusern werden wie alle anderen Immobilieneinkünfte besteuert. Sie werden Ihrem Gesamteinkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Der Hauptunterschied besteht darin, dass Mehrfamilienhäuser in der Regel höhere Einkünfte pro Immobilie generieren, aber auch höhere Ausgaben verursachen, sodass der steuerpflichtige Nettogewinn möglicherweise nicht proportional höher ausfällt.
Kann ich die HMO-Lizenzgebühren absetzen?
Ja. Gebühren für die HMO-Lizenz, egal ob für obligatorische oder zusätzliche Lizenzen, sind als Betriebsausgabe abzugsfähig. Sie stellen laufende Kosten der Vermietung der Immobilie dar und sind daher zulässig.
Wer zahlt die Gemeindesteuer für ein Mehrfamilienhaus?
In den meisten HMOs, Vermieter Die Gemeindesteuer wird vom Eigentümer und nicht von den einzelnen Mietern gezahlt. Dies liegt daran, dass es sich bei der Immobilie nicht um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt. Die von Ihnen gezahlte Gemeindesteuer ist als Betriebsausgabe von den Mieteinnahmen absetzbar. In einigen Fällen, in denen Mieter eine abgeschlossene Wohnung ausschließlich bewohnen, können diese stattdessen steuerpflichtig sein.
Kann ich die Zimmervermietungsregelung auch für ein Mehrfamilienhaus in Anspruch nehmen?
Nur wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen und Zimmer in Ihrem eigenen Haus vermieten. Wenn Sie als Vermieter selbst in der Immobilie wohnen und Zimmer in einer Immobilie vermieten, die Sie als Hauptwohnsitz nutzen, kann die Regelung zur Zimmervermietung (7.500 £ steuerfrei) Anwendung finden. Wohnen Sie nicht selbst in der Immobilie, handelt es sich um eine reguläre Vermietung.
Weiterführende Literatur
- Zulässige Vermieterkosten — vollständige Liste der abzugsfähigen Kosten
- Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24) — wie die 20%-Gutschrift funktioniert
- Gründung eines Immobilienunternehmens — wenn eine Unternehmensstruktur sinnvoll ist
- Aufzeichnungen über Mieteinnahmen — welche Aufzeichnungen aufbewahrt werden sollten
- Erklärung der Mieteinnahmen — Meldung von HMO-Einkommen auf SA105
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