Wichtigste Fakten
- Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung ausgewiesen. SA105 (Immobilien im Vereinigten Königreich) Zusatzseiten Ihrer Selbstveranlagungserklärung.
- Sie melden Ihr Einkommen auf einer Steuerjahresbasis (6. April bis 5. April), unter Verwendung der Periodenabgrenzungsmethode oder Kassenbasis.
- Der Kassenbasis ist verfügbar, wenn Ihre gesamten Bruttomieteinnahmen unter 150.000 £ liegen.
- Sie müssen erklären alle Mieteinnahmen selbst wenn es von einem Vermietungsagenten in Ihrem Auftrag eingezogen wurde.
- Die Ausgaben werden zusammengefasst erfasst – Sie müssen nicht jeden einzelnen Beleg auflisten.
Überblick
Wenn Sie Mieteinnahmen aus Immobilien in Großbritannien erzielen, melden Sie diese der HMRC über das [Portal/die Plattform einfügen]. SA105 Zusätzliche Seiten Ihrer Einkommensteuererklärung. Das Formular SA105 umfasst Einkünfte aus möblierten und unmöblierten Mietwohnungen, Ferienwohnungen und sonstigen Immobilieneinkünften im Vereinigten Königreich.[1]
Welches Einkommen anzugeben ist
Sie müssen alle Mieteinnahmen, die Sie im Steuerjahr (6. April bis 5. April) erhalten haben, melden. Dazu gehören:
- Regelmäßige Mietzahlungen von Mietern
- Pauschalzahlungen wie beispielsweise Prämien für die Gewährung eines Leasingvertrags
- Einnahmen aus immobilienbezogenen Dienstleistungen (z. B. Parkplatz, Wäscherei)
- Sämtliche Einnahmen, die ein Vermietungsagent in Ihrem Namen vereinnahmt (Bruttobetrag angeben)
- Für die Gewährung des Zugangs erhaltene Beträge (z. B. Wegerechtszahlungen)
Vom Agenten eingezogene Miete: Wenn Ihr Vermittler 12.000 £ Miete einnimmt und 1.200 £ Verwaltungsgebühren abzieht, sodass Ihnen 10.800 £ ausgezahlt werden, müssen Sie 12.000 £ als Einnahmen und 1.200 £ als Ausgaben angeben. Geben Sie nicht einfach die erhaltenen 10.800 £ an.
Cash-Basis vs. Periodenbasis
Sie können Ihre Mietgewinne wahlweise nach der folgenden Methode berechnen: Kassenbasis oder die periodengerechte Gewinnermittlung:[3]
| Besonderheit | Cash-Basis | Periodenabgrenzungsgrundlage |
|---|---|---|
| Einnahmen erfasst | Empfangen | Fälligkeit (verdient) |
| Aufgezeichnete Ausgaben | Bei Zahlung | Wenn die Haftung entsteht |
| Teilnahmeberechtigung | Bruttoeinnahmen unter 150.000 £ | Für alle verfügbar |
| Verlustvortrag | Beschränkt auf Einkünfte aus Immobilienvermögen | Voller Übertrag verfügbar |
| Komplexität | Einfacher | Komplexer, erfordert Schuldner/Gläubiger |
Die meisten Vermieter mit unkomplizierten Vermietungen sollten das nutzen. Kassenbasis Da dies einfacher ist. Sie werden automatisch auf Barbasis verbucht, es sei denn, Sie entscheiden sich durch Ankreuzen des entsprechenden Kästchens auf dem Formular SA105 dagegen.
Abschluss des SA105
Das SA105 ist in Abschnitte gegliedert:[1]
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Geben Sie Ihre gesamten Mieteinnahmen für das Jahr ein.
- Immobilienkosten: Geben Sie Ihre gesamten zulässigen Ausgaben an (aufgeteilt in Sammelkategorien wie Reparaturen, Versicherungen, Verwaltungsgebühren usw.).
- Finanzierungskosten: Geben Sie Ihre gesamten Hypothekenzinsen und sonstigen Finanzierungskosten an. Diese werden nicht vom Einkommen abgezogen, sondern dienen zur Berechnung Ihrer Steuergutschrift von 20 % gemäß § 24.
- Nettogewinn oder -verlust: Das Formular berechnet dies automatisch.
- Vorgetragene Verluste: Tragen Sie alle Sachschäden aus den Vorjahren ein.
Tipp: Besitzen Sie mehrere Immobilien, geben Sie alle Einnahmen und Ausgaben aus Ihren britischen Immobilien zusammen in einem einzigen Formular SA105 an. Sie müssen nicht für jede Immobilie ein separates Formular ausfüllen. Es wird jedoch dringend empfohlen, für Ihre Buchhaltung separate Aufzeichnungen für jede Immobilie zu führen.
Mehrere Eigenschaften
Alle Einnahmen und Ausgaben aus britischen Immobilien werden in der Steuererklärung SA105 zusammengefasst. Das bedeutet, dass ein Verlust aus einer Immobilie den Gewinn einer anderen Immobilie im selben Steuerjahr ausgleichen kann. Ergibt sich insgesamt ein Verlust aus Ihren Immobilien, wird dieser auf zukünftige Immobiliengewinne vorgetragen und mit diesen verrechnet.[1]
Sachschäden
Übersteigen Ihre gesamten Immobilienausgaben Ihre gesamten Immobilieneinnahmen, entsteht ein Immobilienverlust. Dieser Verlust:
- Kann sein auf unbestimmte Zeit fortgeführt gegen zukünftige Immobiliengewinne
- Kann nicht werden üblicherweise mit anderen Einkünften (aus abhängiger Beschäftigung, selbstständiger Tätigkeit usw.) verrechnet.
- Muss sein berichtete über den SA105 HMRC speichert dies also für die zukünftige Verwendung.
Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt
- Meldung der Nettomiete anstelle der Bruttomiete: Geben Sie dem Mieter immer die volle Miete an, auch wenn Ihr Makler Gebühren abzieht, bevor er sie Ihnen auszahlt.
- Abzug der Tilgungszahlungen für Hypotheken: Lediglich die Zinsen sind steuerlich absetzbar, nicht die Kapitalrückzahlung.
- Verbesserungen als Reparaturen abziehen: Ein Anbau oder Umbau stellt eine Kapitalausgabe dar, keine abzugsfähige Reparatur.
- Vergessen, die Steuergutschrift für Finanzierungskosten geltend zu machen: Geben Sie Ihre Hypothekenzinsen im Abschnitt „Finanzierungskosten“ ein, um Ihren 20%igen Gutschein zu erhalten.
- Frist verpasst: Online-Steuererklärungen müssen bis zum 31. Januar nach Ende des Steuerjahres eingereicht werden.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Formular SA105?
Das Formular SA105 umfasst die „Immobilien in Großbritannien“ als Ergänzung zur britischen Einkommensteuererklärung. Hier tragen Sie Ihre Mieteinnahmen, Ausgaben und Ihren Nettogewinn oder -verlust aus der Vermietung von Immobilien in Großbritannien ein. Sie können es online im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung ausfüllen.
Soll ich die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder die periodengerechte Gewinnermittlung anwenden?
Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist einfacher – Einnahmen werden bei Zahlungseingang und Ausgaben bei Zahlungsausgang erfasst. Die meisten Vermieter mit Bruttoeinnahmen unter 150.000 £ nutzen sie. Die periodengerechte Gewinnermittlung erfasst Einnahmen bei Fälligkeit und Ausgaben bei Entstehung. Diese Methode kann erforderlich sein, wenn Ihre Einnahmen 150.000 £ übersteigen oder Sie Verluste vortragen möchten.
Muss ich Mieteinnahmen melden, wenn mein Makler die Miete einzieht?
Ja. Auch wenn ein Vermietungsagent die Miete einzieht und seine Gebühren vor der Auszahlung an Sie abzieht, müssen Sie dies angeben. Bruttomiete (den vollen Betrag, den der Mieter zahlt) als Einkommen geltend machen, dann die Maklergebühren als Aufwand.
Was passiert, wenn ich mit meiner Mietimmobilie Verluste mache?
Ein Immobilienverlust kann vorgetragen und mit zukünftigen Immobiliengewinnen verrechnet werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften ist in der Regel nicht möglich. Melden Sie den Verlust auf dem Formular SA105, damit HMRC ihn für die Folgejahre dokumentiert hat.
Weiterführende Literatur
- Zulässige Vermieterkosten — was Sie abziehen können
- Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24) — wie die 20%-Gutschrift funktioniert
- Gemeinsam besessenes Eigentum & Mieteinnahmen — Aufteilung des Einkommens zwischen den Eigentümern
- Aufzeichnungen über Mieteinnahmen — was man aufbewahren sollte und wie lange
- Fristen für die Einkommensteuer — Einreichungs- und Zahlungstermine
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