How much CGT will I pay when I sell my rental property?

It depends on your total taxable income. The gain is added to your other income for the year. Any amount falling within the basic-rate band is taxed at 18%, and any amount in the higher-rate band is taxed at 24%. You can deduct the £3,000 Annual Exempt Amount and any allowable costs first.

What is the 60-day reporting requirement?

When you sell UK residential property at a gain, you must report the disposal and pay the estimated CGT within 60 days of completion. You do this through HMRC’s online “Report and pay Capital Gains Tax on UK property” service. Late reporting attracts penalties.

Can I deduct the cost of improvements from my gain?

Yes. Enhancement expenditure (improvements) that is reflected in the state of the property at the time of sale is an allowable deduction. This includes extensions, conversions, and other capital improvements — but not repairs, which are deducted from rental income instead.

Do I qualify for Private Residence Relief on a rental property?

Only if you lived in the property as your main home for part of the ownership period. The gain is apportioned between periods of residence (exempt) and periods of letting (taxable). The final 9 months of ownership are always treated as deemed occupation if the property was your main home at some point.

Kapitalertragsteuer auf Mietobjekte

Wichtigste Fakten

Die Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien beträgt 18 % (Grundzinssatz) oder 24 % (höherer/zusätzlicher Satz) ab dem 30. Oktober 2024.
Sie müssen die Kapitalertragsteuer innerhalb von 60 Tage bis zur Fertigstellung unter Verwendung des Online-Services von HMRC .
Der Jährlicher Freibetrag Für 2026/27 beträgt der Betrag 3.000 £ pro Person.
Zu den erstattungsfähigen Kosten gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten und Aufwendungen für Verbesserungen.
Wenn Sie jemals in der Immobilie gewohnt haben, könnten Sie sich qualifizieren für teilweise Befreiung von der Privatwohnungsbefreiung.

Überblick

Wenn Sie eine vermietete Immobilie für mehr verkaufen, als Sie dafür bezahlt haben (einschließlich abzugsfähiger Kosten), unterliegt der Gewinn der Besteuerung. KapitalertragsteuerMietobjekte profitieren nicht von der Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum (es sei denn, Sie wohnen auch dort), daher ist der volle Gewinn in der Regel steuerpflichtig.^[1]

Kapitalertragsteuersätze für Wohnimmobilien (2026/27)

Steuerzahlerband	CGT-Satz
Grundsatz (Einkommen bis zu 37.700 £ über dem persönlichen Freibetrag)	18%
Höherer Steuersatz (Einkommen über 37.700 £)	24%
Zusätzlicher Steuersatz (Einkommen über 125.140 £)	24%

Ihr Kapitalgewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet, um die Steuerklasse zu bestimmen. Liegt der Gewinn zwischen dem Grundsteuersatz und dem höheren Steuersatz, wird ein Teil mit 18 % und der Rest mit 24 % besteuert.^[3]

Berechnung Ihres Gewinns

Die grundlegende Berechnung:

Schritt	Beschreibung
1	Verkaufserlös (oder Marktwert, falls geschenkt)
2	Weniger: zulässige Kosten (siehe unten)
3	Weniger: Jährlicher Freibetrag (3.000 £ für 2026/27)
4	Weniger: beliebig verfügbare Verluste
5	= Steuerpflichtiger Gewinn

Zulässige Kosten

Kaufpreis (oder der Nachlasswert, falls geerbt)
SDLT Zahlung beim Kauf
Anwalts- und Notargebühren (sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf)
Maklergebühren im Angebot
Verbesserungsausgaben (Erweiterungen, Umbauten, bauliche Verbesserungen)
Kosten der Vermessung beim Kauf

Reparatur- und Wartungskosten sind nicht Sie sind für die Kapitalertragsteuer abzugsfähig – sie werden stattdessen von den Mieteinnahmen abgezogen. Siehe zulässige Vermieterkosten.

Durchgerechnetes Beispiel

Artikel	Menge
Verkaufserlös	£350,000
Abzüglich: Kaufpreis	−£200,000
Abzüglich: Grunderwerbsteuer beim Kauf	−£7,500
Abzüglich: Anwaltskosten (Kauf & Verkauf)	−£3,000
Weniger: Maklergebühren	−£5,250
Weniger: Küchenerweiterung (Verbesserung)	−£25,000
Gesamtgewinn	£109,250
Abzüglich: Jährlicher Freibetrag	−£3,000
Steuerpflichtiger Gewinn	£106,250

Wenn der Vermieter ein Steuerzahler mit höherem Steuersatz ist, beträgt die Kapitalertragsteuer 106.250 £ × 24 % = £25,500.

Die 60-Tage-Meldepflicht

Sie müssen die Veräußerung melden und die geschätzte Kapitalertragsteuer innerhalb von 60 Tage nach dem Fertigstellungsdatum (nicht das Tauschdatum). Dies erfolgt über den Online-Service „Report and pay Capital Gains Tax on UK property“ der britischen Steuerbehörde HMRC .^[2]

Sie müssen die Veräußerung auch in Ihrer Einkommensteuererklärung für das Steuerjahr angeben. Bereits im Rahmen der 60-Tage-Frist entrichtete Kapitalertragsteuer wird mit Ihrer endgültigen Steuerschuld verrechnet.

Strafen für verspätete Meldung: Wird die 60-Tage-Frist versäumt, erhebt HMRC eine Verspätungsgebühr von 100 £. Bei einer Verspätung von mehr als drei Monaten fallen weitere Strafen an. Zudem werden Zinsen auf verspätet gezahlte Kapitalertragsteuer erhoben.

Teilweise Befreiung vom Privatwohnsitz

Wenn Sie die Immobilie während eines Teils der Zeit, in der Sie sie besaßen, als Ihren Hauptwohnsitz genutzt haben, könnten Sie sich für Folgendes qualifizieren: teilweise Befreiung vom Privatwohnsitz (PRR)Der Gewinn teilt sich auf in Zeiträume der Eigennutzung (steuerfrei) und Zeiträume der Vermietung (steuerpflichtig).^[4]

Wichtigste Punkte:

Der letzte 9 Monate Eigentum wird stets als fiktive Nutzung behandelt, wenn die Immobilie zu irgendeinem Zeitpunkt Ihr Hauptwohnsitz war.
Mietentlastung (bis zu 40.000 £) kann auch dann gelten, wenn Sie die Wohnung mit einem Mieter geteilt haben.
Sehen Sie sich unsere ausführlichen Anleitungen an Befreiung von der Befreiung für Privatwohnungen Und Vermietungshilfe

Tipp: Führen Sie genaue Aufzeichnungen darüber, wann Sie in der Immobilie gewohnt und wann sie vermietet war. Die Daten bestimmen, wie viel PRR Sie geltend machen können und können Ihre Kapitalertragsteuer erheblich beeinflussen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch wird die Kapitalertragsteuer sein, die ich beim Verkauf meiner vermieteten Immobilie zahlen muss?

Das hängt von Ihrem gesamten steuerpflichtigen Einkommen ab. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Jahreseinkommen hinzugerechnet. Beträge innerhalb des Grundfreibetrags werden mit 18 % besteuert, Beträge innerhalb des höheren Freibetrags mit 24 %. Sie können den jährlichen Freibetrag von 3.000 £ und alle abzugsfähigen Kosten zuerst abziehen.

Was ist die 60-Tage-Meldepflicht?

Beim Verkauf einer britischen Wohnimmobilie mit Gewinn müssen Sie die Veräußerung innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss melden und die geschätzte Kapitalertragsteuer (CGT) entrichten. Dies erfolgt über den Online-Service „Report and pay Capital Gains Tax on UK property“ der britischen HMRC . Verspätete Meldungen ziehen Strafen nach sich.

Kann ich die Kosten für die Verbesserungen von meinem Gewinn abziehen?

Ja. Wertsteigerungen (Verbesserungen), die sich im Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs widerspiegeln, sind als Betriebsausgabe abzugsfähig. Dazu gehören Anbauten, Umbauten und andere wertsteigernde Maßnahmen – Reparaturen hingegen nicht; diese werden stattdessen von den Mieteinnahmen abgezogen.

Habe ich Anspruch auf die Steuererleichterung für den Hauptwohnsitz bei einer Mietimmobilie?

Nur wenn Sie die Immobilie während eines Teils der Besitzdauer als Hauptwohnsitz genutzt haben. Der Gewinn wird auf die Zeiträume des Eigenwohnsitzes (steuerfrei) und der Vermietung (steuerpflichtig) aufgeteilt. Die letzten neun Monate des Besitzes gelten stets als fiktive Nutzung, sofern die Immobilie zeitweise Ihr Hauptwohnsitz war.

Weiterführende Literatur

Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Mietimmobilie — ausführlicher CGT-Leitfaden
Der 60-Tage-CGT-Immobilienbericht — wie man eine Einreichung vornimmt
Grunderwerbsteuer auf Buy-to-Let-Immobilien — Stempelsteuer beim Kauf
Zulässige Vermieterkosten — Reparaturen vs. Verbesserungen
Befreiung von der Befreiung für Privatwohnungen — mit Ausnahme Ihres Hauptwohnsitzes

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