Wichtigste Fakten
- Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien werden besteuert mit 18% (Grundtarif) oder 24% (höherer Satz) ab dem 30. Oktober 2024.
- Sie müssen eine Einreichung vornehmen 60-Tage-CGT-Immobilienmeldung und die Steuer innerhalb von 60 Tagen nach Fertigstellung zu entrichten.
- Zu den abzugsfähigen Kosten gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten und Kapitalverbesserungen (aber nicht Wartung oder Reparaturen).
- Hypothekenzinsen kann nicht vom Kapitalgewinn abgezogen werden.
- Der Gewinn wird auch auf Ihrem Konto ausgewiesen. Selbstbewertungsrückgabe, unter Anrechnung der bereits über die 60-Tage-Rückgabe gezahlten Steuern.
Kapitalertragsteuer auf Mietobjekte: Überblick
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie, sei es als Kapitalanlageobjekt, Ferienwohnung oder sonstige Mietimmobilie, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, unterliegt der Gewinn der Kapitalertragsteuer. Wohnimmobilien wiesen in der Vergangenheit die höchsten Kapitalertragsteuersätze auf; ab dem 30. Oktober 2024 betragen diese 18 % bzw. 24 %.[4]
Berechnung des Gewinns
Die Berechnung der Kapitalertragsteuer erfolgt nach der Standardformel, angewendet auf die Immobilie:[1]
| Artikel | Anmerkungen |
|---|---|
| Erlös aus der Veräußerung | Verkaufspreis (oder Marktwert, falls es sich um eine Schenkung/eine mit dem Unternehmen verbundene Person handelt) |
| Weniger: Anschaffungskosten | Kaufpreis |
| Weniger: Anschaffungskosten | Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten, Vermessungskosten |
| Weniger: Ausgaben für Verbesserungen | Erweiterungen, Konvertierungen, wesentliche Verbesserungen |
| Weniger: Entsorgungskosten | Maklergebühren, Anwaltskosten beim Verkauf |
| = Gewinnen | Vorbehaltlich der Steuererleichterungen und des jährlichen Freibetrags |
Durchgerechnetes Beispiel
Paul kaufte 2015 eine Eigentumswohnung für 180.000 £, zahlte 1.200 £ Grunderwerbsteuer und 1.800 £ Anwaltskosten. 2018 investierte er 12.000 £ in ein neues Badezimmer und die Erneuerung der Elektrik (Wertsteigerungsmaßnahme). Er verkauft die Wohnung im Januar 2026 für 270.000 £, wobei er 4.500 £ Maklergebühren und 1.500 £ Anwaltskosten zahlt. Pauls zu versteuerndes Einkommen beträgt 55.000 £.
| Schritt | Menge |
|---|---|
| Verkaufserlös | £270,000 |
| Abzüglich: Kaufpreis | −£180,000 |
| Weniger: SDLT | −£1,200 |
| Abzüglich: Anwaltskosten beim Kauf | −£1,800 |
| Weniger: Verbesserungsausgaben | −£12,000 |
| Weniger: Maklergebühren | −£4,500 |
| Abzüglich: Anwaltskosten beim Verkauf | −£1,500 |
| Gewinnen | £69,000 |
| Abzüglich: Jährlicher Freibetrag | −£3,000 |
| Steuerpflichtiger Gewinn | £66,000 |
| Kapitalertragsteuer 24 % (über dem Grundsteuersatz) | £15,840 |
60-Tage-Frist: Paul muss innerhalb von 60 Tagen nach dem Abschlussdatum eine Steuererklärung für den Kapitalertragsteuer-Einkommensgewinn einreichen und die 15.840 £ zahlen. Er sollte den Gewinn außerdem in seiner Einkommensteuererklärung für 2025/26 angeben und die bereits gezahlte Steuer anrechnen lassen.[2]
Was Sie abziehen können und was nicht.
| Selbstbehalt | Nicht abzugsfähig |
|---|---|
| Kaufpreis | Hypothekenzinsen / Rückzahlungen |
| SDLT / LTT beim Kauf | Gebäudeversicherung |
| Anwaltskosten (Kauf und Verkauf) | Vermieterversicherung |
| Maklergebühren | Vermittlungsgebühren |
| Erweiterungen und Konvertierungen | Routinemäßige Reparaturen und Wartungsarbeiten |
| Neues Badezimmer / neue Küche (falls Modernisierung) | Renovierung / Anstrich |
| Gebühren für Vermessung und Bewertung | Grundsteuer / Nebenkostenabrechnungen |
Die 60-Tage-CGT-Immobilienrückgabe
Seit dem 27. Oktober 2021 müssen Einwohner des Vereinigten Königreichs den Verkauf von Wohnimmobilien im Vereinigten Königreich, bei dem Kapitalertragsteuer fällig wird, innerhalb einer bestimmten Frist melden. 60 Tage bis zum Fertigstellungstermin.[2]
- Datei mit Ihrem HMRC Online-Konto (Dienstleistung zur Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien)
- Sie können den Gewinn schätzen, wenn Sie noch keine genauen Zahlen haben.
- Zahlen Sie die fällige Kapitalertragsteuer gleichzeitig.
- Der Gewinn muss auch in Ihrer Jahresrechnung berücksichtigt werden. Selbstbewertungsrückgabe
- Eine Gutschrift wird für bereits über die 60-Tage-Rückgabefrist gezahlte Kapitalertragsteuer gewährt.
Strafen für verspätete Meldung: Eine anfängliche Strafe von £100 Dies gilt, wenn die Steuererklärung bis zu 6 Monate verspätet eingereicht wird. Bei Verspätungen von mehr als 6 bzw. 12 Monaten fallen zusätzliche Strafgebühren an. Zinsen auf die nicht gezahlte Steuer werden ab dem 60-Tage-Termin berechnet.[2]
Verfügbare Hilfsangebote
Verschiedene Steuervergünstigungen können die Kapitalertragsteuer bei der Veräußerung einer Mietimmobilie reduzieren oder aufheben:
- Steuerbefreiung für Privatwohnungen (PRR): Wenn die Immobilie während eines Teils der Besitzzeit Ihr Hauptwohnsitz war, kann die PRR den Gewinn teilweise oder vollständig abdecken.
- Vermietungshilfe: Seit April 2020 nur sehr eingeschränkt verfügbar – nur bei gemeinsamer Nutzung mit dem Mieter.
- Kapitalverluste: Verluste aus anderen Veräußerungen können mit dem Immobiliengewinn verrechnet werden.
- Jährlicher Freibetrag: Die ersten 3.000 £ des Nettogewinns sind steuerfrei.
Gemeinsam besessene Immobilien
Wenn die Immobilie im gemeinsamen Besitz ist (z. B. eines Ehepaares), meldet jeder Eigentümer seinen Anteil. Aktie Der Gewinn wird aufgeteilt. Jeder Eigentümer hat seinen eigenen jährlichen Freibetrag und seinen eigenen Kapitalertragsteuersatz. Dies kann zu einer geringeren Gesamtsteuerbelastung führen, als wenn eine Person die Immobilie allein besäße.[1]
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Kapitalertragsteuer, die ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zahlen muss?
Der Kapitalertragsteuersatz auf Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien beträgt 18 % für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz und 24 % für Steuerzahler mit dem höheren und dem Spitzensteuersatz. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen im jeweiligen Jahr. Gewinne, die den Grundsteuersatz überschreiten, können auf beide Steuersätze aufgeteilt werden.
Muss ich den Verkauf innerhalb von 60 Tagen melden?
Ja. Personen mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, die eine britische Wohnimmobilie mit Gewinn veräußern, müssen innerhalb von 60 Tagen nach dem Verkaufsdatum eine Steuererklärung zur Kapitalertragsteuer (CGT) einreichen und die fällige Steuer entrichten. Bei verspäteter Einreichung wird zunächst eine Strafe von 100 £ fällig, bei weiterer Verzögerung fallen zusätzliche Strafen an.
Kann ich meine Hypothekenzahlungen vom Kapitalgewinn abziehen?
Nein. Hypothekenzinsen und Tilgungszahlungen sind Finanzierungskosten und können nicht von der Kapitalertragsteuer abgezogen werden. Bei Mietobjekten können Hypothekenzinsen zwar zu einer Einkommensteuerermäßigung (als Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz) führen, mindern aber nicht den Kapitalgewinn beim Verkauf.
Welche Kosten kann ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie absetzen?
Sie können den ursprünglichen Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Anwaltskosten (Kauf und Verkauf), die Maklergebühren und die Kosten für wertsteigernde Maßnahmen wie An- oder Umbauten absetzen. Nicht absetzbar sind Instandhaltungs-, Reparatur-, Versicherungs- und Vermittlungsgebühren.
Weiterführende Literatur
- Der 60-Tage-CGT-Immobilienbericht — Wie man die Einreichung vornimmt und was dabei einzureichen ist
- Befreiung von der Befreiung für Privatwohnungen — wenn das Grundstück einst Ihr Zuhause war
- Vermietungshilfe — die begrenzte Erleichterung für vermietete Immobilien
- Zulässige Kosten und Abzüge — detaillierte Anleitung, was Sie absetzen können
- Verkauf eines Zweitwohnsitzes — Ferienhäuser und Zweitwohnungen
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