Wichtigste Fakten
- Der A/(A+B) Formel teilt die ursprünglichen Kosten zwischen dem verkauften Teil und dem behaltenen Teil auf.
- A = Erlös aus dem Verkauf des Teils; B = Marktwert des behaltenen Teils.
- Teilentsorgungen entstehen häufig bei Land, Gärten, Und Gebäude.
- A "Veräußerung eines kleinen Teils des LandesDie Wahlmöglichkeit besteht, wenn der Erlös 20.000 £ oder 20 % des Grundstückswertes nicht übersteigt.
- Die verbleibende Kostenbasis des beibehaltenen Teils beträgt die ursprüngliche Kosten abzüglich der dem Veräußerungsprozess zugeordnete Betrag.
Wann entsteht eine Teileentsorgung?
Eine Teilentsorgung liegt vor, wenn Sie Folgendes entsorgen: Teil einen Teil des Vermögenswerts verlieren, während der Rest erhalten bleibt. Dies kann Folgendes umfassen:[1]
- Verkauf eines Landstreifens von einem größeren Grundstück
- Verkauf eines Teils des Gartens an einen Nachbarn oder Bauträger
- Vergabe eines Pachtvertrags (das Eigentum ist der ursprüngliche Vermögenswert, und der Pachtvertrag ist eine Veräußerung eines Teils davon)
- Erhalt eines Kapitalbetrags aus einem Vermögenswert (z. B. Entschädigung für die Beschädigung eines Teils eines Grundstücks)
- Verkauf einiger Aktien aus einem Portfolio (wobei für jede Aktie eigene Zuordnungsregeln gelten).
Die A/(A+B)-Formel
Bei einer Teilveräußerung können Sie nicht einfach die vollen ursprünglichen Kosten vom Erlös abziehen. Stattdessen müssen Sie aufteilen Die Kosten werden anhand der folgenden Formel berechnet:[1]
Zulässige Kosten des entsorgten Teils = Gesamtkosten × A ÷ (A + B)
Wo:
A = Erlös (oder Marktwert) des veräußerten Teils
B = Marktwert des zum Zeitpunkt der Veräußerung verbleibenden Teils
Die verbleibenden zulässigen Kosten des beibehaltenen Teils betragen: Gesamtkosten − den Entsorgungskosten zugeordnete Kosten.
Durchgerechnetes Beispiel
David kaufte 2012 ein Grundstück für 80.000 £. Im Jahr 2025 verkaufte er einen Teil des Grundstücks für 50.000 £ an einen Bauträger. Zum Zeitpunkt des Teilverkaufs wurde der Wert des verbleibenden Grundstücks auf 150.000 £ geschätzt.
| Schritt | Berechnung | Menge |
|---|---|---|
| Veräußerungserlös (A) | £50,000 | |
| Marktwert des zurückbehaltenen Teils (B) | £150,000 | |
| Bruch: A / (A + B) | £50,000 / (£50,000 + £150,000) | 25% |
| Zulässige Kosten des verkauften Teils | 80.000 £ × 25 % | £20,000 |
| Gewinn aus Teilveräußerung | £50,000 − £20,000 | £30,000 |
| Restkosten des behaltenen Landes | £80,000 − £20,000 | £60,000 |
Wenn David schließlich das restliche Land verkauft, betragen seine Basiskosten 60.000 £ (der nicht zugeordnete Teil der ursprünglichen Kosten).
Kosten für die Aufwertung bei der Teileentsorgung
Falls Ihnen Aufwendungen für Verbesserungen an dem Vermögenswert entstanden sind, müssen diese ebenfalls anteilig aufgeteilt werden:[2]
- Ausgaben für Verbesserungen, die sich beziehen ausschließlich Der Betrag, der für den veräußerten Teil anfällt, ist in vollem Umfang vom Erlös aus der Teilveräußerung abzugsfähig.
- Ausgaben für Verbesserungen, die sich beziehen ausschließlich Der Anteil des verbleibenden Teils ist bei dieser Veräußerung nicht abzugsfähig – er verbleibt in der Kostenbasis des verbleibenden Teils.
- Verbesserungsausgaben, die sich auf die gesamtes Vermögen (z. B. die Einzäunung des gesamten Umfangs) wird mithilfe der Formel A/(A+B) aufgeteilt.
Kleinteilveräußerungen von Grundstücken
Wenn Sie einen Teil eines Grundstücks verkaufen und der Erlös im Verhältnis zum Gesamtwert gering ist, können Sie eine Sonderbehandlung gemäß § 242 TCGA 1992 beantragen:[3]
Wahl zur Entsorgung kleiner Teile: Wenn der Veräußerungserlös 20.000 £ oder weniger und nicht überschreiten 20 % des Marktwerts Wenn Sie zum Zeitpunkt der Veräußerung das gesamte Grundstück veräußern, können Sie wählen, den Erlös als Minderung der Anschaffungskosten anstatt als Teilveräußerung zu behandeln. Dies bedeutet, dass jetzt keine Kapitalertragsteuer anfällt – der Gewinn wird bis zur Veräußerung des verbleibenden Grundstücks aufgeschoben.
Um diese Option zu wählen, vermerken Sie dies in Ihrer Einkommensteuererklärung. Wenn Sie diese Option nicht wählen, gelten die üblichen Regeln für die Teilveräußerung.
Beispiel für die Wahl
Emma besitzt ein Grundstück im Wert von 200.000 £, das sie ursprünglich für 100.000 £ erworben hat. Sie verkauft einen kleinen Streifen Land an einen Nachbarn für 12.000 £. Da 12.000 £ sowohl unter 20.000 £ als auch unter 20 % von 200.000 £ (40.000 £) liegen, kann sie wählen:
| Ansatz | CGT Now | Verbleibende Kostenbasis |
|---|---|---|
| Normale Entsorgungsregeln für Teile | Gewinn von 5.660 £ (nach A/(A+B)) | £93,617 |
| Kleinteileentsorgungswahl | £0 | £88,000 (£100,000 − £12,000) |
Eine Wertschätzung einholen
Die Formel A/(A+B) erfordert die Kenntnis des Marktwerts des verbleibenden Teils (B) zum Veräußerungsdatum. Dies ist entscheidend, da ein höherer Wert von B bedeutet, dass ein geringerer Anteil der Kosten der Veräußerung zugerechnet wird, was zu einem höheren Gewinn führt.
In der Praxis:
- In unkomplizierten Fällen ist ein schriftliches Wertgutachten eines RICS-qualifizierten Sachverständigen ratsam.
- HMRC könnte die Bewertung anfechten – bewahren Sie daher alle relevanten Nachweise auf.
- Sie können die Bewertung im Voraus mit HMRC über das HMRC Team für Aktien- und Vermögensbewertung vereinbaren.
Häufig gestellte Fragen
Wie lautet die Formel A/(A+B)?
Die Formel A/(A+B) dient zur Aufteilung der gesamten abzugsfähigen Kosten eines Vermögensgegenstands, wenn nur ein Teil davon veräußert wird. A ist der Veräußerungserlös (oder Marktwert) des veräußerten Teils, und B ist der Marktwert des verbleibenden Teils. Der Anteil A/(A+B) an den Gesamtkosten ergibt die abzugsfähigen Kosten für den veräußerten Teil.
Was versteht man unter einer Teilveräußerung von Grundstücken?
Wenn Sie einen Teil eines Grundstücks veräußern und der Erlös 20.000 £ (und nicht mehr als 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks zum Zeitpunkt der Veräußerung) beträgt, können Sie wählen, den Erlös als Minderung der Anschaffungskosten anstatt als Veräußerung zu behandeln. Kapitalertragsteuer fällt erst an, wenn Sie das verbleibende Grundstück schließlich verkaufen.
Wie bewerte ich den Teil, den ich behalte?
Der Marktwert des verbleibenden Teils (B) sollte seinem Wert zum Zeitpunkt der Teilveräußerung entsprechen. Insbesondere bei Grundstücken und Immobilien kann eine professionelle Bewertung erforderlich sein, da der Wert direkten Einfluss darauf hat, welcher Anteil der ursprünglichen Kosten dem veräußerten Teil zugerechnet wird.
Kann ich bei einer Teilveräußerung die Modernisierungskosten absetzen?
Aufwendungen für Wertsteigerungen, die sich speziell auf den veräußerten Teil beziehen, sind voll abzugsfähig. Aufwendungen für Wertsteigerungen, die sich auf das gesamte Anlagegut beziehen, sind anteilig nach der Formel A/(A+B) zu verteilen, analog zu den ursprünglichen Anschaffungskosten.
Weiterführende Literatur
- Wie man einen Kapitalgewinn berechnet — das vollständige Berechnungsframework
- Zulässige Kosten und Abzüge — welche Kosten Sie absetzen können und welche nicht
- Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Mietimmobilie — Verkauf von Immobilien und die 60-Tage-Meldepflichten
- Befreiung von der Befreiung für Privatwohnungen — wie Garten- und Grundstücksabfallentsorgung mit PRR interagiert
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