Wichtigste Fakten
- Ehepaare und eingetragene Lebenspartner sind 50/50 besteuert Bei Einkünften aus gemeinschaftlichem Eigentum wird standardmäßig mit der Berechnung gerechnet – unabhängig von den tatsächlichen Eigentumsanteilen.
- Unverheiratete Miteigentümer werden proportional zu ihrem Vermögen besteuert tatsächliche wirtschaftliche Eigentumsanteile.
- Formular 17 Ermöglicht es Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnern, eine andere Einkommensaufteilung anzugeben, die ihren tatsächlichen Eigentumsanteilen entspricht.
- Formular 17 muss eingereicht werden innerhalb von 60 Tagen der Unterzeichnung der Erklärung.
- Eigentumsanteile müssen wirklich ungleich Damit Formular 17 funktioniert, können Sie nicht einfach irgendein Verhältnis wählen.
Die Standardregel
Bei gemeinschaftlichem Eigentum an einer Immobilie müssen die Mieteinnahmen aus steuerlichen Gründen zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden. Die Regeln unterscheiden sich je nach Verwandtschaftsverhältnis der Eigentümer:[2]
| Eigentumsart | Standardmäßige Einkommensaufteilung |
|---|---|
| Ehepaare / eingetragene Lebenspartner | 50/50 (unabhängig von den tatsächlichen Eigentumsanteilen) |
| Unverheiratete Miteigentümer | Tatsächliche wirtschaftliche Eigentumsanteile |
Diese 50/50-Regel für Ehepaare stammt aus Abschnitt 836 des Einkommensteuergesetzes 2007. Sie gilt automatisch, es sei denn, es wird eine Erklärung auf Formular 17 abgegeben.[3]
Überschreiben der Standardeinstellung: Formular 17
Ehepaare und eingetragene Lebenspartner können die standardmäßige 50/50-Aufteilung durch Einreichung eines Antrags außer Kraft setzen. Formular 17 (Erklärung der wirtschaftlichen Eigentumsanteile an gemeinsamem Vermögen und Einkommen) an HMRC .[1]
Wichtigste Anforderungen:
- Der tatsächliches wirtschaftliches Eigentum Das Ungleichgewicht muss tatsächlich bestehen (man kann nicht einfach irgendein Verhältnis angeben – es muss die Realität widerspiegeln).
- Beide Partner müssen Unterschreiben Sie das Formular
- Innerhalb HMRC 60 Tage Unterzeichnung
- Die neue Aufteilung tritt ab dem Datum der Erklärung
- Sie bleibt so lange gültig, bis die Immobilie verkauft wird, sich die Eigentumsverhältnisse ändern oder ein neues Formular 17 eingereicht wird.
Wichtig: Formular 17 ändert die Eigentumsverhältnisse nicht. Es teilt HMRC lediglich mit, dass Sie auf Basis Ihres tatsächlichen wirtschaftlichen Eigentumsanteils und nicht der standardmäßigen 50/50-Aufteilung besteuert werden möchten. Wenn Sie die Immobilie zu gleichen Teilen besitzen, hat Formular 17 keine Auswirkungen.
Änderung des wirtschaftlichen Eigentums
Damit Formular 17 wirksam wird, muss die wirtschaftliche Eigentümerschaft tatsächlich von einer 50/50-Aufteilung abweichen. Gängige Methoden zur Änderung der wirtschaftlichen Eigentümerschaft zwischen Ehepartnern:
- Treuhanderklärung: Ein Rechtsanwalt erstellt eine Urkunde, in der die neue Aufteilung des wirtschaftlichen Eigentums (z. B. 99/1) festgehalten wird.
- Übertragung von Aktien: Ein Ehepartner überträgt einen Teil seines Anteils an den anderen.
Eine Übertragung zwischen Ehepartnern ist eine Übertragung ohne Gewinn/Verlust Für Zwecke der Kapitalertragsteuer fällt keine Kapitalertragsteuer an. Auch die Grunderwerbsteuer (SDLT) entfällt bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern (es sei denn, es besteht noch eine ausstehende Hypothekenzahlung).
Beispiel für Steuerplanung
Betrachten wir ein Ehepaar, bei dem ein Ehepartner 60.000 £ (höherer Steuersatz) und der andere 15.000 £ (Grundsteuersatz) verdient. Sie besitzen eine vermietete Immobilie, die einen Nettogewinn von 12.000 £ erwirtschaftet.
| Szenario | Ehepartner mit höherem Steuersatz | Ehepartner mit niedrigerem Steuersatz | Gesamtsteuer auf die Miete |
|---|---|---|---|
| 50/50 Standard | 6.000 £ zu 40 % = 2.400 £ | 6.000 £ zu 20 % = 1.200 £ | £3,600 |
| Formular 17 (5/95 Aufteilung) | 600 £ zu 40 % = 240 £ | 11.400 £ zu 20 % = 2.280 £ | £2,520 |
Die Wahl mit Formular 17 spart 1.080 £ pro Jahr In diesem Beispiel. Allerdings muss der Ehepartner mit dem niedrigeren Steuersatz tatsächlich 95 % des wirtschaftlichen Eigentums besitzen – dies hat Auswirkungen auf die Kapitalertragsteuer, wenn die Immobilie später verkauft wird.
Tipp: Vor einer Änderung der Eigentumsanteile sollten Sie die Auswirkungen der Kapitalertragsteuer auf einen späteren Verkauf bedenken. Zahlt der Ehepartner mit dem niedrigeren Steuersatz ebenfalls einen niedrigeren Kapitalertragsteuersatz, kann die Eigentumsübertragung sowohl bei den Mieteinnahmen als auch beim späteren Verkauf Steuern sparen. Der Ehepartner mit dem höheren Steuersatz verliert jedoch seinen Anteil am jährlichen Freibetrag der Immobilie.
Wechselwirkung mit Abschnitt 24
Der Beschränkung der Hypothekenzinsen gemäß Abschnitt 24 Die Einkommensaufteilung zwischen Ehepartnern kann dadurch noch attraktiver werden. Da die eingeschränkten Finanzierungskosten das Einkommen in höhere Steuerklassen lenken können, reduziert die Übertragung eines größeren Teils des Mietgewinns an den Ehepartner mit dem niedrigeren Steuersatz die Gesamtsteuerbelastung.
Häufig gestellte Fragen
Wie werden die Mieteinnahmen zwischen einem Ehepaar aufgeteilt, das eine Immobilie gemeinsam besitzt?
Standardmäßig teilt HMRC die Mieteinnahmen aus gemeinschaftlichem Eigentum hälftig zwischen Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnern auf, unabhängig von der tatsächlichen Eigentumsverteilung. Weicht die tatsächliche wirtschaftliche Eigentümerschaft ab (z. B. 90/10), können Sie das Formular 17 einreichen, um stattdessen die Besteuerung auf Basis der tatsächlichen Anteile zu beantragen.
Was ist Formular 17?
Formular 17 (Erklärung der wirtschaftlichen Eigentumsanteile an gemeinsamem Vermögen und Einkommen) ist ein Formular HMRC , mit dem Ehepaare und eingetragene Lebenspartner ihre tatsächlichen wirtschaftlichen Eigentumsanteile an einer gemeinsam besessenen Immobilie offenlegen können. Nach der Annahme wird das Mieteinkommen anteilig entsprechend diesen Anteilen und nicht nach dem 50/50-Prinzip besteuert.
Können unverheiratete Miteigentümer die Aufteilung der Mieteinnahmen selbst bestimmen?
Unverheiratete Miteigentümer werden automatisch nach ihren tatsächlichen wirtschaftlichen Eigentumsanteilen besteuert. Sie benötigen kein Formular 17. Besitzen zwei unverheiratete Personen eine Immobilie zu 70/30, werden die Mieteinnahmen ebenfalls zu 70/30 besteuert.
Kann ich mit Formular 17 Steuern sparen?
Unter Umständen ja. Wenn ein Ehepartner dem Grundsteuersatz und der andere dem höheren Steuersatz unterliegt, kann die Gesamtsteuerlast sinken, indem durch Anpassung der wirtschaftlichen Eigentümerverhältnisse und Einreichung des Formulars 17 ein größerer Anteil der Mieteinnahmen dem Ehepartner mit dem niedrigeren Steuersatz zugerechnet wird. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich die Eigentumsanteile tatsächlich geändert haben – Formular 17 gibt lediglich die tatsächlichen Anteile an.
Weiterführende Literatur
- Beschränkung der Hypothekenzinsen (Abschnitt 24) — wie die Entlastung bei Finanzierungskosten eingeschränkt wird
- Erklärung der Mieteinnahmen — Wie man gemeinsame Einkünfte aus Vermögen meldet
- Gründung eines Immobilienunternehmens — eine weitere Möglichkeit, Eigentumsverhältnisse zu strukturieren
- Kapitalertragsteuer bei Scheidung und Trennung — Übertragungen ohne Gewinn/Verlust zwischen Ehegatten
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