Datos clave
- Los ingresos por alquiler de HMO se gravan como ingresos de la propiedad en su declaración de autoevaluación, al igual que cualquier otra compra para alquilar.
- Las HMO a menudo requieren una licencia obligatoria del ayuntamiento local: las tasas de licencia son un gasto deducible.
- El Restricción de intereses hipotecarios de la Sección 24 Se aplica a las HMO: recibe un crédito fiscal del 20%, no una deducción completa.
- Los propietarios de HMO generalmente pueden reclamar más gastos que los propietarios estándar que compran para alquilar (facturas de servicios públicos, impuestos municipales, limpieza comunitaria).
- El Alivio por Reemplazo de Artículos Domésticos Cubre muebles y electrodomésticos en cada habitación de manera similar.
¿Qué es una HMO?
Una casa de ocupación múltiple (HMO) es una propiedad alquilada a tres o más inquilinos que forman dos o más hogares separados y comparten instalaciones como cocina o baño. Las HMO están sujetas a regulaciones adicionales, incluyendo licencias obligatorias para propiedades más grandes.[2]
| Tipo de HMO | Definición | Licencias |
|---|---|---|
| HMO estándar | 3+ inquilinos, 2+ hogares, instalaciones compartidas | Puede requerir licencia adicional (depende del consejo) |
| Licencia obligatoria HMO | 5+ inquilinos, 2+ hogares | Se requiere licencia obligatoria en todo el país[2] |
Cómo se gravan los ingresos de las HMO
Los ingresos por alquiler de una HMO se declaran en las páginas de propiedades de su declaración de autoevaluación (SA105), al igual que cualquier otro ingreso por alquiler. Si tiene varias propiedades, todos los ingresos y gastos por alquiler se combinan en una sola empresa inmobiliaria.[1]
- Se suman los ingresos totales por alquiler de todas las propiedades
- Se deducen los gastos totales permitidos de todas las propiedades
- La ganancia (o pérdida) neta se suma a sus otros ingresos y se grava a su tasa marginal.
- Se aplica la restricción de intereses hipotecarios de la Sección 24: los costos financieros reciben solo un crédito fiscal del 20 %
Gastos permitidos para HMO
Los propietarios de HMO generalmente pueden reclamar una gama más amplia de gastos que los propietarios de alquileres estándar, porque el propietario a menudo brinda más servicios:[3]
| Gastos | Notas |
|---|---|
| Tarifas de licencia de HMO | Las tasas de licencia obligatorias y adicionales son deducibles |
| Impuesto municipal | Generalmente lo paga el propietario en una HMO |
| Servicios públicos (gas, electricidad, agua) | Deducible cuando lo paga el propietario |
| Limpieza de zonas comunes | Servicios de limpieza para cocinas, baños y pasillos compartidos. |
| Licencia de Internet/TV | Si se proporciona como parte del contrato de arrendamiento |
| Equipo de seguridad contra incendios | Alarmas contra incendios, extintores, puertas cortafuegos, iluminación de emergencia |
| Reparaciones y mantenimiento | Mayor frecuencia debido a más inquilinos y ropa compartida |
| Seguro | Seguro para propietarios específico de HMO (normalmente primas más altas) |
| Honorarios del agente de alquiler | Gastos de gestión, gastos de búsqueda de inquilinos |
| Reemplazo de muebles | Alivio por reemplazo de artículos domésticos en condiciones comparables |
Consejo: Debido a que las HMO generan más gastos por propiedad, es necesario un control meticuloso mantenimiento de registros Es especialmente importante. Conserve los recibos de todos los gastos, incluyendo los de artículos pequeños como productos de limpieza y bombillas.
Sección 24: Intereses hipotecarios sobre las HMO
La restricción de intereses hipotecarios de la Sección 24 se aplica a todos los alquileres residenciales, incluidas las HMO. Recibe una Crédito fiscal del 20% sobre sus costos financieros en lugar de una deducción completa. Para los contribuyentes con tipos impositivos más altos, esto aumenta significativamente la carga tributaria efectiva. Consulte nuestra guía detallada sobre restricción de intereses hipotecarios.
Gastos de capital y mejoras
Los gastos de capital comunes de las HMO incluyen:
- Conversiones de habitaciones (por ejemplo, convertir un salón en un dormitorio): mejora, no deducible de los ingresos
- Instalación de puertas cortafuegos (requerido para obtener la licencia) — mejora si es nuevo, reparación si es reemplazo
- Baños en suite añadido a las habitaciones — mejora, deducible del CGT en venta
- Reemplazar una cocina existente al mismo estándar — reparación, deducible de los ingresos
Planificación fiscal para propietarios de HMO
- Considere la incorporación: Los mayores ingresos provenientes de las HMO significan que la Sección 24 es más dura; una estructura empresarial evita esta restricción
- Reclama todos los gastos: Las HMO tienen costos deducibles más altos que los alquileres estándar: asegúrese de reclamar todo
- Presupuesto para cumplimiento: Las licencias de HMO, la seguridad contra incendios y los mayores costos de mantenimiento reducen las ganancias netas
- Propiedad conjunta: Si compra con un socio, tenga en cuenta las proporciones de propiedad y Elecciones del Formulario 17 para optimizar los impuestos
Preguntas frecuentes
¿Los ingresos de HMO se gravan de manera diferente a los ingresos de alquiler estándar?
No. Los ingresos de una HMO se gravan igual que cualquier otro ingreso por propiedad. Se suman a sus ingresos totales y se gravan a su tasa marginal. La diferencia clave radica en que las HMO suelen generar mayores ingresos por propiedad, pero también tienen mayores gastos, por lo que la ganancia neta imponible podría no ser proporcionalmente mayor.
¿Puedo deducir las tarifas de licencia de HMO?
Sí. Las tasas de licencia de la HMO, ya sean obligatorias o adicionales, son un gasto deducible. Constituyen un coste continuo del alquiler de la propiedad y, por lo tanto, son deducibles.
¿Quién paga el impuesto municipal sobre una HMO?
En la mayoría de las HMO, la propietario Es responsable del impuesto municipal, no los inquilinos individuales. Esto se debe a que la propiedad no está compuesta por viviendas independientes. El impuesto municipal que usted paga es un gasto deducible de los ingresos por alquiler. En algunos casos, cuando los inquilinos ocupan en exclusiva viviendas independientes, podrían ser responsables.
¿Puedo reclamar el Plan de Alquiler de Habitaciones en una HMO?
Solo si reside en la propiedad y alquila habitaciones en su propia casa. Si es un propietario residente que alquila habitaciones en una propiedad que ocupa como residencia principal, podría aplicarse el Plan de Alquiler de Habitaciones (£7,500 exento de impuestos). Si no reside allí, se trata de un alquiler de propiedad estándar.
Lecturas adicionales
- Gastos permitidos del propietario — lista completa de costos deducibles
- Restricción de intereses hipotecarios (Sección 24) — cómo funciona el crédito del 20%
- Incorporación de un negocio inmobiliario — cuando una estructura de empresa tiene sentido
- Registro de ingresos por alquiler — qué registros conservar
- Declaración de ingresos por alquiler — informar los ingresos de la HMO en el formulario SA105
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