Datos clave
- Desde abril de 2020, los propietarios individuales no se puede deducir intereses hipotecarios provenientes de ingresos por alquiler.
- En cambio, recibes un crédito fiscal equivalente al 20% de sus costos financieros totales.
- Los contribuyentes con tasa más alta (40%) y tasa adicional (45%) pagan significativamente más impuestos en virtud del artículo 24.
- El artículo 24 se aplica a Sólo individuos — Las sociedades limitadas todavía pueden deducir íntegramente los intereses hipotecarios.
- Los costos financieros incluyen los intereses hipotecarios, intereses de sobregiro, y tarifas por concertar o renovar préstamos.
Descripción general
El artículo 24 de la Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015 modificó radicalmente la forma en que los arrendadores individuales tributan sobre los intereses hipotecarios y otros costos financieros. Antes de abril de 2017, los arrendadores podían deducir los intereses hipotecarios de sus ingresos por alquiler, reduciendo así la cantidad sujeta al impuesto sobre la renta. En virtud del artículo 24, esta deducción ha sido sustituida por una crédito fiscal de tasa básica (20%).[1]
Cómo funciona la Sección 24
El cálculo ahora funciona en dos pasos:
- Calcule su beneficio de alquiler sujeto a impuestos sin ninguna deducción por gastos financieros (intereses hipotecarios, intereses de préstamos, etc.).
- Solicitar un crédito fiscal equivalente al 20% de sus costos financieros, lo que reduce su factura de Impuesto sobre la Renta.
Ejemplo práctico
| Artículo | Antes de la Sección 24 | En virtud del artículo 24 |
|---|---|---|
| Ingresos por alquiler | £20,000 | £20,000 |
| Gastos (excl. intereses hipotecarios) | £5,000 | £5,000 |
| Intereses hipotecarios | £8,000 | £0 (no deducido) |
| Beneficio de alquiler imponible | £7,000 | £15,000 |
| Impuesto sobre la renta al 40% (tasa más alta) | £2,800 | £6,000 |
| Menos: Crédito fiscal del 20% sobre £8.000 | — | −£1,600 |
| Impuesto final a pagar | £2,800 | £4,400 |
En este ejemplo, el propietario que paga la tasa más alta paga £1.600 más bajo la Sección 24. Los contribuyentes con tasa básica que pagan un impuesto del 20% no ven cambios, porque el crédito fiscal del 20% reemplaza exactamente la antigua deducción del 20%.[1]
El problema del “ingreso fantasma”: Según la Sección 24, su beneficio imponible por alquiler es superior a su beneficio real en efectivo. Esta mayor cifra de beneficios se suma a sus otros ingresos, lo que puede obligarle a pasar a una franja impositiva más alta o a perder su deducción personal (que se reduce gradualmente para ingresos superiores a £100,000).
¿Qué se considera costo financiero?
Se consideran “costes financieros” sujetos a la restricción los siguientes:[2]
- Pagos de intereses hipotecarios
- Intereses de otros préstamos utilizados para comprar o mejorar la propiedad
- Intereses por sobregiro (en una cuenta relacionada con una propiedad)
- Gastos de apertura y renovación de hipotecas o préstamos
- Costos de financiación alternativa (por ejemplo, financiación compatible con la sharia)
¿Quién se ve afectado?
| Tipo de propietario | ¿Afectado por la Sección 24? |
|---|---|
| Persona física (contribuyente con tipo básico) | Sin efecto neto: el crédito del 20% reemplaza la deducción del 20% |
| Persona física (contribuyente con tipo impositivo más alto) | Sí — paga más impuestos |
| Persona física (contribuyente con tipo adicional) | Sí — paga significativamente más impuestos |
| Asociación de individuos | Sí —Las mismas reglas se aplican a cada socio. |
| Sociedad limitada | No, aún se pueden deducir los intereses hipotecarios en su totalidad |
| Alquiler vacacional amueblado (antes de abril de 2025) | No — Las propiedades de FHL estaban exentas (pero el régimen de FHL finalizó en abril de 2025) |
Impacto en las bandas impositivas
Debido a que su ganancia por alquiler gravable es mayor según la Sección 24, puede tener efectos colaterales:
- Un contribuyente con tipo básico puede ser empujado a la banda de tasa más alta
- Los ingresos superiores a £100.000 hacen que Asignación personal para reducir gradualmente (1 libra perdida por cada 2 libras por encima de 100.000 libras)
- Los ingresos más altos pueden afectar Subsidio por hijo (El cargo por prestación por hijo de altos ingresos se aplica por encima de £60.000)
- Puede aumentar su reembolsos de préstamos estudiantiles evaluación del umbral
Estrategias de mitigación
Los propietarios afectados por la Sección 24 pueden considerar:
- Incorporando: Transferir propiedades a una sociedad limitada para que los intereses hipotecarios sean totalmente deducibles. Sin embargo, esto genera el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (SDLT) y el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT). Consulte nuestra guía sobre... Incorporar un negocio inmobiliario.
- División de la propiedad: Si uno de los cónyuges es contribuyente con una tasa básica y el otro con una tasa más alta, la transferencia de propiedad puede ser útil. Ver propiedad en copropiedad.
- Reducir el endeudamiento: Pagar las hipotecas reduce sus costos financieros y, por lo tanto, el impacto de la Sección 24.
- Contribuciones a la pensión: Realizar contribuciones a su pensión reduce sus ingresos tributables, lo que potencialmente lo lleva a una banda más baja.
Consejo: Antes de realizar cambios importantes (como la constitución de una sociedad), consulte siempre con un profesional. Los costos iniciales de la transferencia de propiedades (impuesto sobre la renta de sociedades con un recargo del 5% más el impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia) pueden superar el ahorro fiscal anual derivado de la mitigación de la Sección 24.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Sección 24?
El artículo 24 de la Ley de Finanzas (n.º 2) de 2015 limita la desgravación fiscal que los arrendadores individuales pueden solicitar sobre los intereses hipotecarios y otros gastos financieros. En lugar de deducir estos gastos de los ingresos por alquiler, los arrendadores reciben un crédito fiscal equivalente al 20 % de los gastos financieros. Esta medida se implementó gradualmente a partir de abril de 2017 y está plenamente vigente desde abril de 2020.
¿El artículo 24 afecta a los propietarios que poseen propiedades a través de una empresa?
No. El artículo 24 solo se aplica a propietarios individuales (incluidas las sociedades de personas físicas). Las sociedades de responsabilidad limitada aún pueden deducir los intereses hipotecarios como gasto empresarial antes de calcular el impuesto de sociedades. Esta es una de las razones por las que algunos propietarios han considerado constituir sus negocios inmobiliarios.
¿Cómo afecta la Sección 24 a un contribuyente con una tasa más alta?
Un contribuyente con un tipo impositivo más alto y £10,000 en intereses hipotecarios habría ahorrado previamente £4,000 en impuestos (una reducción del 40%). Según el Artículo 24, solo recibe un crédito fiscal de £2,000 (20%), lo que supone un aumento efectivo de £2,000 en impuestos. Esta restricción también puede obligar a algunos contribuyentes con un tipo impositivo básico a pasar a la banda impositiva más alta.
¿Puede la Sección 24 crear una pérdida?
No. El crédito fiscal del 20% no puede generar ni aumentar una pérdida de propiedad. Sin embargo, si sus ganancias por alquiler son menores que sus costos financieros, parte del crédito fiscal podría restringirse y transferirse a años posteriores.
Lecturas adicionales
- Declaración de ingresos por alquiler — cómo reportar los costos financieros en el formulario SA105
- Incorporación de un negocio inmobiliario — ¿Debería utilizar una sociedad limitada?
- Propiedad en copropiedad e ingresos por alquiler — optimizar la propiedad
- Gastos permitidos del propietario — lo que puedes deducir
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