Faits clés
- Le Le régime FHL a été aboli. à compter du 6 avril 2025 pour l'impôt sur le revenu et du 1er avril 2025 pour l'impôt sur les sociétés.
- Les revenus FHL sont désormais traités comme revenu de biens ordinaires, pas les revenus issus du commerce.
- Allégement des intérêts hypothécaires sur les anciennes propriétés FHL est désormais limité au crédit d'impôt de 20 % (article 24).
- déductions pour amortissement Les meubles et équipements des locations meublées existantes sont soumis à des règles transitoires.
- Anciennes propriétés de la FHL ne remplit plus les conditions requises pour les allégements fiscaux liés à la cession d'actifs commerciaux, les allégements fiscaux de report ou les revenus pris en compte pour le calcul des pensions.
Qu'est-ce qui a changé depuis avril 2025 ?
Le régime FHL, qui traitait les locations de vacances éligibles comme une activité commerciale à des fins fiscales, a été aboli par la loi de finances de 2025. À compter du 6 avril 2025 (impôt sur le revenu) et du 1er avril 2025 (impôt sur les sociétés), les propriétés FHL sont imposées de la même manière que toute autre propriété locative.[1]
| Avantage fiscal | Sous le régime de la FHL (jusqu'en avril 2025) | À partir d'avril 2025 |
|---|---|---|
| Intérêts hypothécaires | Entièrement déductible des revenus locatifs | Crédit d'impôt de 20 % seulement (article 24) |
| déductions pour amortissement | AIA et WDA sur le mobilier et l'équipement | Remplacement des articles ménagers uniquement |
| revenus pris en compte pour la pension | Les revenus FHL ont été comptabilisés. | Ne compte pas |
| Allègements fiscaux pour la cession d'actifs commerciaux | Disponible sur place | Pas disponible |
| Décharge de roulement | Disponible | Pas disponible |
| Aide aux victimes | Comparé aux autres revenus | Réservé aux revenus fonciers |
Déductions transitoires pour amortissement : Si vous disposiez d'un fonds d'amortissement au 5 avril 2025, vous pouvez continuer à demander des déductions pour amortissement sur le solde restant. Cependant, aucune nouvelle dépense ne sera éligible aux déductions pour amortissement à compter de 2025/26.[3]
Quelles étaient les règles de la FHL ?
À titre indicatif, pour être admissible en tant que FHL, le bien devait satisfaire à trois conditions chaque année fiscale :
- Condition de disponibilité : Disponible à la location de vacances pendant au moins 210 jours par an
- Condition de location : En réalité, elles sont louées comme hébergement de vacances pendant au moins 105 jours par an.
- Modèle d'occupation : Non occupé par la même personne pendant plus de 31 jours consécutifs, et ces locations de plus longue durée ne doivent pas excéder 155 jours au total.
Intérêts hypothécaires : l’article 24 s’applique désormais
Pour de nombreux anciens propriétaires de locations meublées de tourisme (LMT), la restriction relative aux intérêts hypothécaires (article 24) constitue l'impact financier le plus important. Alors que les revenus LMT permettaient auparavant une déduction intégrale des intérêts hypothécaires, cette restriction implique désormais :[2]
- Vous ajoutez l'intégralité de vos revenus locatifs à votre revenu imposable.
- Vous recevez un crédit d'impôt de 20 % sur vos frais financiers
- Si vous êtes un contribuable à taux d'imposition élevé, vous payez effectivement 20 % de taxe en plus sur les intérêts de votre prêt hypothécaire
Atténuation: Examinez l'opportunité d'incorporer votre logement locatif familial (LLF) dans une société à responsabilité limitée. Les sociétés ne sont pas soumises à l'article 24 et peuvent déduire intégralement les intérêts hypothécaires. Toutefois, le transfert de propriété entraîne l'imposition des plus-values et des droits de mutation immobilière (DMI), il est donc conseillé de consulter un professionnel. Voir Création d'une entreprise immobilière.
Impact de l'impôt sur les gains en capital
Les anciens biens FHL sont désormais imposés comme des biens résidentiels aux fins de l'impôt sur les plus-values, sans possibilité d'allégement fiscal pour les entreprises :
- Taux de CGT : 18 % (taux de base) ou 24 % (taux supérieur) sur les plus-values immobilières résidentielles
- Pas de BADR : Le taux réduit d'allègement fiscal pour la cession d'actifs commerciaux (18 % à compter du 6 avril 2026) n'est plus applicable aux cessions d'anciens établissements FHL.
- Pas de report d'échéance : Vous ne pouvez pas reporter le gain en le réinvestissant dans un autre bien immobilier.
- Rapports sur 60 jours : Les cessions de biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni doivent être déclarées et l'impôt sur les plus-values (CGT) doit être payé dans un délai de 60 jours.
Planification pour les anciens propriétaires de logements FHL
- Examinez la structure de votre prêt hypothécaire : Les intérêts n'étant plus entièrement déductibles, le remboursement partiel de la dette peut s'avérer plus avantageux fiscalement.
- Envisagez la constitution en société : Une structure d'entreprise permet d'éviter l'article 24, mais il convient d'évaluer les coûts de transfert.
- Cotisations de retraite : Si les revenus de FHL constituaient votre principale source de revenus pertinents, examinez le montant que vous pouvez contribuer à l'avenir.
- Examiner l'analyse de rentabilité : Sans les avantages fiscaux, certains biens de location de courte durée peuvent ne pas être rentables ; il convient d’examiner s’il est préférable de passer à la location longue durée ou à la vente.
Foire aux questions
Puis-je encore bénéficier des avantages fiscaux liés à la location de logements locatifs pour 2024/25 ?
Oui. Le régime FHL s'applique pleinement pour l'année fiscale 2024/25 (se terminant le 5 avril 2025). Vous pouvez déduire les amortissements, les intérêts d'emprunt (et non un simple crédit de 20 %), et les revenus sont pris en compte pour le calcul des cotisations de retraite. À partir de 2025/26, le régime FHL n'est plus en vigueur.
Qu’advient-il des déductions pour amortissement que j’ai déjà demandées ?
Des règles transitoires s'appliquent. Les déductions pour amortissement des fonds existants se poursuivent jusqu'à épuisement de ces fonds. Toutefois, vous ne pouvez plus prétendre à la nouvelle allocation annuelle d'investissement (AAI) pour le remplacement du mobilier à compter de 2025/26 ; vous devez alors utiliser l'exonération pour remplacement d'articles domestiques.
Puis-je encore bénéficier d'une exonération fiscale pour la cession d'actifs commerciaux lors de la vente d'une résidence locative familiale ?
Non. À compter d'avril 2025, les locations de vacances (FHL) seront considérées comme des biens d'investissement et non comme des actifs commerciaux. Les abattements pour cession d'actifs professionnels, le report d'imposition sur les donations et le report d'imposition ne seront plus applicables. Toute cession sera soumise aux taux standard de l'impôt sur les plus-values (18 % ou 24 %), sans abattement pour cession d'actifs professionnels.
Cela a-t-il une incidence sur mes cotisations de retraite ?
Oui. Les revenus de location meublée de tourisme étaient auparavant considérés comme des revenus britanniques pris en compte pour le calcul des cotisations de retraite. À partir de 2025/26, ils seront considérés comme des revenus de placement et ne seront plus pris en compte. Cela pourrait réduire le montant que vous pouvez cotiser à un régime de retraite avec avantage fiscal si vos revenus de location meublée de tourisme constituaient votre principale source de revenus.
Pour en savoir plus
- Restriction des intérêts hypothécaires (article 24) — Comment fonctionne le crédit de 20 %
- Création d'une entreprise immobilière — quand une structure d'entreprise est pertinente
- Gain en capital sur un bien locatif — calculer le gain sur la vente
- Guide fiscal pour les hôtes Airbnb — location à court terme sans statut FHL
- Dépenses admissibles du propriétaire — ce que vous pouvez encore déduire
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