Faits clés
- Depuis avril 2020, les propriétaires individuels ne peut pas déduire Intérêts hypothécaires provenant des revenus locatifs.
- Au lieu de cela, vous recevez un crédit d'impôt égal à 20% de vos frais financiers totaux.
- Les contribuables imposés au taux supérieur (40 %) et au taux additionnel (45 %) paient une augmentation significative des impôts en vertu de l'article 24.
- L'article 24 s'applique à individus seulement — Les sociétés à responsabilité limitée peuvent toujours déduire intégralement les intérêts hypothécaires.
- Les frais financiers comprennent les intérêts hypothécaires, intérêts de découvertet les frais liés à l'obtention ou au renouvellement de prêts.
Aperçu
L'article 24 de la loi de finances (n° 2) de 2015 a profondément modifié la manière dont les propriétaires bailleurs individuels sont imposés sur les intérêts d'emprunt et autres frais financiers. Avant avril 2017, les propriétaires bailleurs pouvaient déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi le montant soumis à l'impôt sur le revenu. L'article 24 a remplacé cette déduction par une autre disposition. crédit d'impôt au taux de base (20 %).[1]
Comment fonctionne l'article 24
Le calcul s'effectue désormais en deux étapes :
- Calculez votre bénéfice locatif imposable sans aucune déduction pour frais financiers (intérêts hypothécaires, intérêts d'emprunt, etc.).
- Appliquer un crédit d'impôt équivalent à 20 % de vos frais financiers, ce qui réduit votre impôt sur le revenu.
Exemple résolu
| Article | Avant l'article 24 | En vertu de l'article 24 |
|---|---|---|
| revenus locatifs | £20,000 | £20,000 |
| Dépenses (hors intérêts hypothécaires) | £5,000 | £5,000 |
| Intérêts hypothécaires | £8,000 | 0 £ (non déduit) |
| bénéfice locatif imposable | £7,000 | £15,000 |
| Impôt sur le revenu à 40 % (taux supérieur) | £2,800 | £6,000 |
| Moins : crédit d'impôt de 20 % sur 8 000 £ | — | −£1,600 |
| Impôt final à payer | £2,800 | £4,400 |
Dans cet exemple, le propriétaire dont le loyer est plus élevé paie 1 600 £ de plus en vertu de l'article 24. Les contribuables au taux de base qui paient un impôt de 20 % ne constatent aucun changement, car le crédit d'impôt de 20 % remplace exactement l'ancienne déduction de 20 %.[1]
Le problème des « revenus fantômes » : En vertu de l'article 24, votre bénéfice locatif imposable est supérieur à votre bénéfice net. Ce bénéfice plus élevé s'ajoute à vos autres revenus, ce qui peut vous faire basculer dans une tranche d'imposition supérieure ou vous faire perdre votre abattement personnel (qui est réduit pour les revenus supérieurs à 100 000 £).
Quels sont les frais financiers comptabilisés ?
Les éléments suivants sont considérés comme des « frais financiers » soumis à la restriction :[2]
- paiements d'intérêts hypothécaires
- Intérêts sur les autres prêts utilisés pour acheter ou améliorer le bien immobilier
- Intérêts de découvert (sur un compte lié à un bien immobilier)
- Frais d'arrangement et frais de renouvellement pour les prêts hypothécaires ou autres.
- Coûts de financement alternatifs (par exemple, financement conforme à la charia)
Qui est concerné ?
| Type de propriétaire | Concerné par l'article 24 ? |
|---|---|
| Particulier (contribuable au taux de base) | Aucun effet net — un crédit de 20 % remplace une déduction de 20 % |
| Particulier (contribuable à taux d'imposition plus élevé) | Oui — paie plus d'impôts |
| Particulier (contribuable à taux additionnel) | Oui — paie beaucoup plus d'impôts |
| Partenariat d'individus | Oui — les mêmes règles s'appliquent à chaque partenaire |
| Société à responsabilité limitée | Non, vous pouvez toujours déduire intégralement les intérêts hypothécaires. |
| Location meublée de vacances (avant avril 2025) | Non — les propriétés FHL étaient exemptées (mais le régime FHL a pris fin en avril 2025). |
Impact sur les tranches d'imposition
Étant donné que votre bénéfice locatif imposable est plus élevé en vertu de l'article 24, cela peut avoir des répercussions :
- Un contribuable à taux de base peut être poussé dans la bande de fréquence supérieure
- Un revenu supérieur à 100 000 £ entraîne L'allocation personnelle doit être réduite progressivement. (1 £ de perte pour chaque 2 £ au-delà de 100 000 £)
- Un revenu plus élevé peut avoir un impact Allocation familiale (La majoration pour allocation familiale pour les hauts revenus s'applique au-delà de 60 000 £)
- Cela peut augmenter votre remboursement des prêts étudiants évaluation du seuil
Stratégies d'atténuation
Les propriétaires concernés par l'article 24 peuvent envisager :
- Incorporation: Le transfert de biens immobiliers à une société à responsabilité limitée permet de déduire intégralement les intérêts hypothécaires. Toutefois, cette opération entraîne l'imposition des droits de mutation immobilière (SDLT) et des plus-values immobilières (CGT) – consultez notre guide. constitution d'une entreprise immobilière.
- Fractionnement de la propriété : Si l'un des conjoints est imposable au taux de base et l'autre à un taux supérieur, un transfert de propriété peut s'avérer utile. Voir propriété détenue conjointement.
- Réduire les emprunts : Le remboursement de vos prêts hypothécaires réduit vos coûts financiers et donc l'impact de l'article 24.
- Cotisations de retraite : Les cotisations de retraite réduisent votre revenu imposable, ce qui peut vous faire passer dans une tranche d'imposition inférieure.
Conseil: Avant d'entreprendre des changements importants (comme la création d'une société), il est toujours conseillé de consulter un professionnel. Les frais initiaux liés au transfert de propriété (droits de mutation immobilière majorés de 5 % et impôt sur les plus-values) peuvent être supérieurs aux économies d'impôt annuelles réalisées grâce à l'optimisation fiscale prévue par l'article 24.
Foire aux questions
Qu'est-ce que l'article 24 ?
L'article 24 de la loi de finances (n° 2) de 2015 limite les allégements fiscaux dont peuvent bénéficier les propriétaires bailleurs individuels au titre des intérêts d'emprunt et autres frais financiers. Au lieu de déduire ces frais de leurs revenus locatifs, les propriétaires bénéficient d'un crédit d'impôt équivalent à 20 % de ces frais. Cette mesure a été mise en place progressivement à partir d'avril 2017 et est pleinement applicable depuis avril 2020.
L’article 24 concerne-t-il les propriétaires qui possèdent des biens immobiliers par le biais d’une société ?
Non. L'article 24 ne s'applique qu'aux propriétaires individuels (y compris les sociétés de personnes). Les sociétés à responsabilité limitée peuvent toujours déduire les intérêts d'emprunt à titre de frais d'exploitation avant le calcul de l'impôt sur les sociétés. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains propriétaires envisagent de constituer leur entreprise immobilière en société.
Quel est l'impact de l'article 24 sur un contribuable à taux d'imposition plus élevé ?
Un contribuable imposé au taux supérieur et ayant 10 000 £ d'intérêts hypothécaires aurait auparavant économisé 4 000 £ d'impôt (allégement de 40 %). Avec l'article 24, il ne bénéficie plus que d'un crédit d'impôt de 2 000 £ (20 %), ce qui représente une augmentation effective de 2 000 £ d'impôt. Cette restriction peut également faire basculer certains contribuables imposés au taux de base dans la tranche d'imposition supérieure.
L'article 24 peut-il entraîner une perte ?
Non. Le crédit d'impôt de 20 % ne peut ni créer ni aggraver une perte immobilière. Cependant, si vos bénéfices locatifs sont inférieurs à vos frais financiers, une partie du crédit d'impôt peut être limitée et reportée aux exercices suivants.
Pour en savoir plus
- Déclaration des revenus locatifs — Comment déclarer les frais financiers sur le formulaire SA105
- Création d'une entreprise immobilière — Devriez-vous opter pour une société à responsabilité limitée ?
- Revenus de propriété en copropriété et de location — optimiser la propriété
- Dépenses admissibles du propriétaire — ce que vous pouvez déduire
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