Fatti chiave
- Un'azienda può dedurre completamente gli interessi del mutuo come spesa aziendale (la Sezione 24 non si applica alle aziende).
- L'imposta sulle società è 19–25% contro un'imposta sul reddito fino al 45% per i redditi più alti.
- Trasferimento di trigger di proprietà Imposta di bollo sul valore di mercato (compreso il supplemento del 5%).
- Il trasferimento delle proprietà innesca anche CGT su qualsiasi guadagno al momento del trasferimento.
- Esenzione dall'incorporazione (s.162 TCGA 1992) può differire la CGT, ma HMRC esamina attentamente le richieste di risarcimento delle attività immobiliari.
Panoramica
Dal momento che il Sezione 24 restrizione degli interessi sui mutui Con l'introduzione dell'imposta sulle società, molti proprietari hanno preso in considerazione l'idea di trasferire i propri immobili in una società a responsabilità limitata. Una società può comunque detrarre integralmente gli interessi sul mutuo e le aliquote dell'imposta sulle società (19-25%) sono inferiori a quelle dell'imposta sul reddito, che ha un'aliquota più elevata (40-45%).[4]
Tuttavia, la costituzione di una società non è sempre vantaggiosa. I costi fiscali iniziali per il trasferimento di immobili esistenti possono essere significativi e l'estrazione di utili da una società aggiunge complessità.
Vantaggi di una struttura aziendale
- Detrazione totale degli interessi sul mutuo: La Sezione 24 non si applica alle società. Gli interessi sui mutui sono dedotti come spese aziendali prima dell'imposta sulle società.
- Aliquota fiscale più bassa: L'imposta sulle società è del 19-25%, mentre l'imposta sul reddito per i redditi elevati può arrivare fino al 45%.[1]
- Utili non distribuiti: Gli utili residuati in azienda sono tassati solo con l'aliquota dell'imposta sulle società. Nessuna imposta personale aggiuntiva finché non vengono estratti.
- Flessibilità nell'estrazione dei profitti: Scegli quando e quanto prelevare come stipendio, dividendi o contributi pensionistici.
- Nessuna riduzione della detrazione personale: Gli utili aziendali non incidono sulle soglie fiscali personali.
Svantaggi e costi
- Imposta di soggiorno sul trasferimento: Il trasferimento di proprietà a una società collegata comporta l'applicazione dell'imposta di trasferimento di proprietà (SDLT) sul valore di mercato, incluso il sovrapprezzo del 5%.[3]
- CGT sul trasferimento: Il trasferimento è una cessione al valore di mercato. Qualsiasi plusvalenza è soggetta a imposta sulle plusvalenze (CGT) al 18/24%.
- Doppia imposizione all'estrazione: Quando si prelevano i profitti sotto forma di dividendi, si pagano le imposte personali oltre all'imposta sulle società già versata.
- Tassi ipotecari più elevati: Gli istituti di credito spesso applicano tassi di interesse più elevati sui mutui aziendali per l'acquisto a fini di locazione.
- Costi annuali di archiviazione e conformità: Conti aziendali, dichiarazioni dei redditi delle società, dichiarazioni di conferma e potenzialmente commissioni di revisione annuali.
- Nessun importo esente annuale CGT: Le aziende non beneficiano dell'esenzione annuale di £ 3.000 per le plusvalenze.
Il costo del trasferimento di proprietà esistenti
SDLT
Il trasferimento alla propria società è considerato un acquisto al valore di mercato. Si applica un supplemento del 5% per le abitazioni aggiuntive, poiché la società è un'entità giuridica separata.[3]
CGT
Si considera che si stia cedendo l'immobile al valore di mercato. L'imposta sulle plusvalenze (CGT) viene calcolata sulla differenza tra il valore di mercato e il costo originario (più costi ammissibili e migliorie).
Esempio pratico
| Articolo | Quantità |
|---|---|
| Valore di mercato immobiliare | £300,000 |
| Prezzo di acquisto originale + costi | £180,000 |
| CGT in guadagno (£ 120.000 − £ 3.000 AEA = £ 117.000 al 24%) | £28,080 |
| SDLT sul trasferimento (£300.000 con supplemento) | £19,500 |
| Costo totale delle imposte anticipate | £47,580 |
Questo costo iniziale di £ 47.580 deve essere recuperato attraverso futuri risparmi fiscali prima che la costituzione di una società diventi conveniente.
Esenzione dall'incorporazione (s.162): In alcuni casi, Esenzione dall'incorporazione può differire la CGT. Tuttavia, HMRC spesso contesta se un'attività di locazione immobiliare si qualifichi come "attività" ai fini di questo tipo di attività. L'attività deve essere più di un investimento passivo: gestione attiva, molteplici proprietà e un significativo coinvolgimento del locatore rafforzano la tesi.[2]
Acquisto di nuove proprietà tramite una società
Per i proprietari che acquistano nuovi immobili, l'acquisto tramite una società evita i costi di SDLT e CGT del trasferimento di immobili esistenti. Si paga comunque il supplemento SDLT del 5% sugli acquisti tramite società, ma si beneficia della piena deducibilità degli interessi sul mutuo fin dal primo giorno.
Mancia: Molti consulenti consigliano un approccio ibrido: mantenere gli immobili di proprietà personale esistenti e acquistarne di nuovi tramite una società. In questo modo si evitano i costosi costi di trasferimento, beneficiando al contempo della struttura societaria in caso di nuove acquisizioni.
Estrarre profitti da un'azienda
Gli utili trattenuti in una società sono tassati secondo le aliquote dell'imposta sulle società. Al momento del prelievo, si applicano ulteriori imposte personali:
| Metodo | Imposta sulle società | Imposta personale | Tasso effettivo combinato |
|---|---|---|---|
| Dividendo (tasso base) | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| Dividendo (tasso più alto) | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| Stipendio | Franchigia (senza CT) | 20–45% + NIC | Varia |
L'aliquota effettiva combinata per i contribuenti con aliquota più elevata che percepiscono tutti i profitti come dividendi può superare quella che pagherebbero come locatori privati. Il vantaggio della costituzione in società risiede spesso in differendo imposta personale trattenendo gli utili nella società.
Domande frequenti
Dovrei investire i miei immobili in affitto in una società a responsabilità limitata?
Dipende dalle circostanze. Una struttura societaria avvantaggia i contribuenti con aliquote fiscali più elevate e un debito ipotecario significativo (perché la società può dedurre gli interessi per intero). Tuttavia, il trasferimento di immobili esistenti comporta l'applicazione di imposte sui redditi (SDLT) e imposte sulle plusvalenze (CGT), che possono essere molto onerose. I nuovi acquisti tramite una società possono essere più convenienti. Richiedete sempre una consulenza professionale.
Devo pagare l'imposta di soggiorno (SDLT) quando trasferisco una proprietà alla mia azienda?
Sì. Un trasferimento a una società collegata è considerato una transazione a valore di mercato. L'imposta sui beni immobili (SDLT) viene calcolata sul valore di mercato dell'immobile (non sul valore originariamente pagato) e si applica un supplemento del 5% per le abitazioni aggiuntive. Questo può rendere la costituzione in società eccessivamente costosa.
Che cosa è l'agevolazione per la costituzione di società immobiliari?
L'esenzione per l'imposta sulle plusvalenze (CGT) ai sensi della Sezione 162 del TCGA del 1992 può essere differita quando un'attività viene trasferita a una società in cambio di azioni. Tuttavia, HMRC sostiene spesso che un'attività di locazione immobiliare non sia idonea perché si tratta di un investimento, non di un'attività commerciale. La consulenza professionale è essenziale.
Come vengono tassati i redditi da locazione in un'azienda?
Un'azienda paga l'imposta sulle società sui profitti derivanti dalla locazione (19% sui profitti fino a 50.000 sterline, che sale al 25% sui profitti superiori a 250.000 sterline, con una detrazione marginale tra i due estremi). Gli interessi sui mutui sono completamente deducibili. Tuttavia, ricavare profitti dall'azienda (tramite stipendio o dividendi) comporta un'imposta personale aggiuntiva.
Ulteriori letture
- Restrizione degli interessi sui mutui (Sezione 24) — perché si considera l'incorporazione
- SDLT su acquisto a scopo di locazione — tariffe maggiorate su acquisto e trasferimento
- CGT sugli immobili in affitto — CGT su cessione o trasferimento
- Esenzione dall'incorporazione — differimento della CGT sui trasferimenti aziendali
- Che cosa è l'imposta sulle società? — come funziona la CT per le aziende
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