Najważniejsze fakty
- Dochód z wynajmu domów HMO jest opodatkowany w następujący sposób: dochód z nieruchomości w zeznaniu podatkowym, tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości kupowanej pod wynajem.
- Organizacje HMO często wymagają obowiązkowa licencja od lokalnego urzędu — opłaty licencyjne są kosztem podlegającym odliczeniu.
- Ten Ograniczenie odsetek hipotecznych na podstawie sekcji 24 dotyczy domów wielorodzinnych (HMO) — otrzymujesz 20% ulgi podatkowej, a nie pełny odpis podatkowy.
- Właściciele domów HMO zazwyczaj mogą ubiegać się o więcej wydatków niż w przypadku typowych wynajmujących mieszkania na wynajem (rachunki za media, podatek lokalny, sprzątanie wspólne).
- Ten Ulga w zakresie wymiany artykułów gospodarstwa domowego obejmuje meble i sprzęty AGD w każdym pokoju na zasadzie porównywania.
Czym jest HMO?
Dom wielorodzinny (HMO) to nieruchomość wynajmowana trzech lub więcej najemców którzy tworzą dwa lub więcej oddzielnych gospodarstw domowych i dzielą udogodnienia, takie jak kuchnia czy łazienka. Domy wielorodzinne podlegają dodatkowym regulacjom, w tym obowiązkowemu uzyskaniu licencji w przypadku większych nieruchomości.[2]
| Typ HMO | Definicja | Koncesjonowanie |
|---|---|---|
| Standardowe HMO | 3+ najemców, 2+ gospodarstw domowych, wspólne udogodnienia | Może wymagać dodatkowej licencji (zależnej od rady) |
| Obowiązkowa licencja HMO | 5+ najemców, 2+ gospodarstw domowych | Obowiązkowe prawo jazdy wymagane na terenie całego kraju[2] |
Jak opodatkowane są dochody HMO
Dochód z wynajmu HMO jest wykazywany na stronach nieruchomości w zeznaniu podatkowym (SA105), tak jak każdy inny dochód z wynajmu. Jeśli posiadasz wiele nieruchomości, wszystkie dochody i wydatki z wynajmu są łączone w jedną działalność związaną z nieruchomością.[1]
- Suma całkowitych dochodów z wynajmu wszystkich nieruchomości
- Odlicza się całkowite dopuszczalne wydatki ze wszystkich nieruchomości
- Zysk netto (lub strata) jest dodawany do pozostałych dochodów i opodatkowany według stawki krańcowej
- Obowiązuje ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego zgodnie z Sekcją 24 — koszty finansowania podlegają jedynie 20% uldze podatkowej
Dopuszczalne wydatki dla organizacji HMO
Właściciele nieruchomości HMO mogą zazwyczaj ubiegać się o zwrot szerszego zakresu wydatków niż właściciele standardowych mieszkań na wynajem, ponieważ właściciel często zapewnia więcej usług:[3]
| Koszt | Notatki |
|---|---|
| Opłaty za licencję HMO | Obowiązkowe i dodatkowe opłaty licencyjne podlegają odliczeniu |
| Podatek lokalny | W przypadku domów wielorodzinnych (HMO) zwykle płaci właściciel |
| Media (gaz, prąd, woda) | Odliczalne, gdy płaci wynajmujący |
| Sprzątanie części wspólnych | Usługi sprzątania wspólnych kuchni, łazienek, korytarzy |
| Licencja na internet/telewizję | Jeżeli jest to częścią umowy najmu |
| Sprzęt przeciwpożarowy | Alarmy przeciwpożarowe, gaśnice, drzwi przeciwpożarowe, oświetlenie awaryjne |
| Naprawy i konserwacja | Wyższa częstotliwość ze względu na większą liczbę lokatorów i dzielenie się odzieżą |
| Ubezpieczenie | Ubezpieczenie wynajmującego przeznaczone specjalnie dla domów HMO (zwykle wyższe składki) |
| Opłaty dla agentów nieruchomości | Opłaty za zarządzanie, opłaty za znalezienie najemcy |
| Wymiana mebli | Ulga w wymianie artykułów gospodarstwa domowego na zasadzie „jak za jak” |
Wskazówka: Ponieważ domy wielorodzinne generują większe wydatki na nieruchomość, należy przeprowadzić dokładną kontrolę prowadzenie dokumentacji jest szczególnie ważne. Zachowaj paragony za wszystkie wydatki, w tym drobne wydatki, takie jak środki czystości i żarówki.
Sekcja 24: Odsetki od kredytu hipotecznego w domach wielorodzinnych
Ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego zgodnie z Sekcją 24 dotyczy wszystkich wynajmów mieszkań, w tym domów wielorodzinnych. Otrzymujesz 20% ulgi podatkowej na koszty finansowania, a nie na pełne odliczenie. W przypadku podatników z wyższą stawką podatku, znacząco zwiększa to efektywne obciążenie podatkowe. Zobacz nasz szczegółowy przewodnik po ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego.
Wydatki kapitałowe i ulepszenia
Typowe wydatki inwestycyjne HMO obejmują:
- Przekształcenia pomieszczeń (np. przekształcenie salonu w sypialnię) — ulepszenie, nie podlegające odliczeniu od dochodu
- Montaż drzwi przeciwpożarowych (wymagane do uzyskania licencji) — ulepszenie w przypadku nowego, naprawa w przypadku wymiany
- Łazienki z łazienkami dodane do pokoi — ulepszenie, odliczane od podatku CGT przy sprzedaży
- Wymiana istniejącej kuchni do tego samego standardu — naprawa, odliczana od dochodu
Planowanie podatkowe dla właścicieli domów wielorodzinnych
- Rozważ włączenie: Wyższe dochody z HMO oznaczają, że Sekcja 24 jest bardziej restrykcyjna; struktura spółki pozwala uniknąć tego ograniczenia
- Ubiegaj się o wszystkie wydatki: W domach wielorodzinnych (HMO) obowiązują wyższe koszty odliczenia niż w standardowych wynajmach — upewnij się, że odliczysz wszystko
- Budżet na zgodność: Licencjonowanie domów wielorodzinnych, bezpieczeństwo przeciwpożarowe i wyższe koszty utrzymania obniżają zysk netto
- Współwłasność: Jeśli dokonujesz zakupu wspólnie ze wspólnikiem, weź pod uwagę proporcje własności i Wybory w formularzu 17 optymalizacja podatkowa
Często zadawane pytania
Czy dochody z domów HMO są opodatkowane inaczej niż dochody ze standardowego wynajmu?
Nie. Dochód z domów HMO jest opodatkowany tak samo, jak dochód z innych nieruchomości. Jest dodawany do całkowitego dochodu i opodatkowany według stawki krańcowej. Kluczowa różnica polega na tym, że dochody z domów HMO zazwyczaj generują wyższy dochód z nieruchomości, ale również wiążą się z wyższymi kosztami, więc zysk netto podlegający opodatkowaniu może nie być proporcjonalnie wyższy.
Czy mogę odliczyć opłaty licencyjne HMO?
Tak. Opłaty licencyjne za HMO, zarówno obowiązkowe, jak i dodatkowe, stanowią koszt uzyskania przychodu. Stanowią one stały koszt wynajmu nieruchomości i dlatego są dozwolone.
Kto płaci podatek lokalny od domu wielorodzinnego?
W większości organizacji HMO gospodarz Podatek lokalny (Council Tax) jest płacony przez najemcę, a nie przez jego najemców. Wynika to z faktu, że nieruchomość nie jest samodzielnym lokalem. Płacony przez Ciebie podatek lokalny jest kosztem podlegającym odliczeniu od dochodu z wynajmu. W niektórych przypadkach, gdy najemcy mają wyłączne prawo do zajmowania samodzielnych lokali, to oni mogą być zobowiązani do zapłaty podatku.
Czy mogę ubiegać się o świadczenia w ramach programu Rent-a-Room w przypadku domu HMO?
Tylko jeśli sam mieszkasz w nieruchomości i wynajmujesz pokoje w swoim domu. Jeśli jesteś właścicielem i wynajmujesz pokoje w nieruchomości, którą zajmujesz jako swoje główne miejsce zamieszkania, może obowiązywać program „Rent-a-Room” (7500 funtów wolnych od podatku). Jeśli nie mieszkasz w tej nieruchomości, obowiązuje standardowa umowa najmu.
Dalsza lektura
- Dopuszczalne wydatki wynajmującego — pełna lista kosztów podlegających odliczeniu
- Ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego (sekcja 24) — jak działa kredyt 20%
- Zakładanie działalności gospodarczej w branży nieruchomości — kiedy struktura firmy ma sens
- Ewidencja dochodów z wynajmu — jakie zapisy przechowywać
- Deklarowanie dochodów z wynajmu — zgłaszanie dochodów HMO w SA105
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie