Najważniejsze fakty
- Firma może odliczyć w całości odsetki od kredytu hipotecznego jako wydatek biznesowy (art. 24 nie ma zastosowania do spółek).
- Podatek od osób prawnych to 19–25% w porównaniu do 45% podatku dochodowego dla osób o wyższych zarobkach.
- Przenoszenie właściwości wyzwalaczy SDLT w oparciu o wartość rynkową (wliczając dopłatę 5%).
- Przenoszenie właściwości również powoduje Podatek CGT od każdego zysku w punkcie transferu.
- Ulga w zakresie zakładania spółek (s.162 TCGA 1992) może odroczyć naliczenie podatku CGT, ale HMRC dokładnie sprawdza roszczenia dotyczące nieruchomości i działalności gospodarczej.
Przegląd
Od czasu Ograniczenie odsetek hipotecznych na podstawie sekcji 24 Po wprowadzeniu ustawy o podatku dochodowym (CIT) wielu właścicieli nieruchomości rozważało przeniesienie swoich nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka nadal może odliczyć w całości odsetki od kredytu hipotecznego, a stawki podatku dochodowego od osób prawnych (19–25%) są niższe niż wyższe stawki podatku dochodowego (40–45%).[4]
Jednak założenie spółki nie zawsze jest korzystne. Początkowe koszty podatkowe związane z przeniesieniem istniejących nieruchomości mogą być znaczne, a czerpanie zysków ze spółki dodatkowo komplikuje sprawę.
Zalety struktury spółki
- Pełne odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego: Artykuł 24 nie ma zastosowania do spółek. Odsetki od kredytu hipotecznego są odliczane jako koszt działalności gospodarczej przed opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób prawnych.
- Niższa stawka podatku bazowego: Podatek od osób prawnych wynosi 19–25%, a podatek dochodowy dla osób o wysokich dochodach może sięgać 45%.[1]
- Zyski zatrzymane: Zyski pozostające w firmie są opodatkowane wyłącznie stawką podatku dochodowego od osób prawnych. Dopóki nie zostaną one wypłacone, nie ma konieczności płacenia dodatkowego podatku osobistego.
- Elastyczność w zakresie czerpania zysków: Wybierz, kiedy i jaką kwotę chcesz pobrać w formie wynagrodzenia, dywidend lub składek emerytalnych.
- Brak stopniowego zmniejszania kwoty wolnej od podatku: Zyski spółki nie mają wpływu na Twoje osobiste progi podatkowe.
Wady i koszty
- SDLT przy transferze: Przeniesienie nieruchomości na spółkę powiązaną powoduje naliczenie podatku SDLT od wartości rynkowej, wliczając 5% dopłatę.[3]
- Podatek CGT od przeniesienia: Przeniesienie jest zbyciem po wartości rynkowej. Zysk podlega opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych (CGT) w wysokości 18/24%.
- Podwójne opodatkowanie wydobycia: Kiedy wypłacasz zyski w formie dywidendy, płacisz podatek dochodowy od osób fizycznych oprócz już zapłaconego podatku dochodowego od osób prawnych.
- Wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych: Kredytodawcy często pobierają wyższe odsetki od kredytów hipotecznych przeznaczonych na wynajem dla firm.
- Roczne koszty składania zeznań i przestrzegania przepisów: Rachunki spółki, zeznania podatkowe od osób prawnych, oświadczenia potwierdzające i potencjalnie roczne opłaty za audyt.
- Kwota roczna wolna od podatku CGT: Przedsiębiorstwa nie otrzymują rocznego zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych w wysokości 3000 funtów.
Koszt przeniesienia istniejących nieruchomości
SDLT
Przeniesienie do własnej firmy jest traktowane jako zakup po cenie rynkowej. Obowiązuje 5% dopłata za dodatkowe mieszkania, ponieważ firma jest odrębnym podmiotem prawnym.[3]
CGT
Traktuje się, że zbywasz nieruchomość po wartości rynkowej. Podatek CGT jest obliczany na podstawie różnicy między wartością rynkową a pierwotnym kosztem (plus dopuszczalne koszty i ulepszenia).
Przykład pracy
| Przedmiot | Kwota |
|---|---|
| Wartość rynkowa nieruchomości | £300,000 |
| Pierwotna cena zakupu + koszty | £180,000 |
| CGT od zysku (120 000 £ – 3 000 £ AEA = 117 000 £ przy stopie 24%) | £28,080 |
| SDLT przy transferze (300 000 funtów według stawek dopłat) | £19,500 |
| Całkowity początkowy koszt podatkowy | £47,580 |
Początkowy koszt w wysokości 47 580 funtów musi zostać odzyskany dzięki przyszłym oszczędnościom podatkowym, zanim założenie spółki stanie się opłacalne.
Ulga w związku z założeniem spółki (s.162): W niektórych przypadkach, Ulga w zakresie zakładania spółek może odroczyć naliczenie podatku CGT. Jednak HMRC często kwestionuje, czy firma wynajmująca nieruchomości kwalifikuje się jako „działalność gospodarcza” w tych celach. Działalność musi być czymś więcej niż pasywną inwestycją — aktywne zarządzanie, posiadanie wielu nieruchomości i znaczące zaangażowanie właściciela wzmacniają ten argument.[2]
Kupowanie nowych nieruchomości za pośrednictwem spółki
Dla właścicieli nieruchomości nabywających nowe nieruchomości, zakup za pośrednictwem firmy pozwala uniknąć kosztów SDLT i CGT związanych z przeniesieniem istniejących nieruchomości. Nadal płacisz 5% dopłatę SDLT przy zakupie przez firmę, ale korzystasz z pełnej odliczalności odsetek od kredytu hipotecznego od pierwszego dnia.
Wskazówka: Wielu doradców rekomenduje podejście hybrydowe: zachowanie istniejących nieruchomości będących własnością prywatną i zakup nowych za pośrednictwem spółki. Pozwala to uniknąć wysokich kosztów przeniesienia własności, a jednocześnie korzystać ze struktury spółki przy nowych przejęciach.
Wyciąganie zysków z firmy
Zyski zatrzymane w spółce są opodatkowane według stawek podatku dochodowego od osób prawnych. Po ich odliczeniu obowiązuje dodatkowy podatek dochodowy od osób fizycznych:
| Metoda | Podatek od osób prawnych | Podatek osobisty | Łączna efektywna stawka |
|---|---|---|---|
| Dywidenda (stawka podstawowa) | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| Dywidenda (wyższa stawka) | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| Wynagrodzenie | Odliczenie (bez CT) | 20–45% + składka na ubezpieczenie społeczne | Różnie |
Łączna efektywna stawka dla podatników o wyższej stawce, którzy pobierają wszystkie zyski w formie dywidend, może przekroczyć kwotę, którą zapłaciliby jako osoby wynajmujące. Korzyści z rejestracji często polegają na… odroczenie podatek dochodowy od osób fizycznych poprzez zatrzymanie zysków w spółce.
Często zadawane pytania
Czy powinienem przekształcić moje nieruchomości przeznaczone na wynajem w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?
Zależy to od Twojej sytuacji. Struktura spółki jest korzystna dla podatników płacących wyższą stawkę podatku i posiadających znaczne zadłużenie hipoteczne (ponieważ spółka może odliczyć odsetki w całości). Jednak przeniesienie istniejących nieruchomości podlega opodatkowaniu SDLT i CGT, co może być bardzo kosztowne. Nowe zakupy za pośrednictwem spółki mogą być bardziej opłacalne. Zawsze zasięgnij porady specjalisty.
Czy muszę płacić podatek SDLT, jeśli przenoszę majątek do własnej firmy?
Tak. Przeniesienie do spółki powiązanej jest traktowane jako transakcja o wartości rynkowej. SDLT jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości (a nie od kwoty pierwotnie zapłaconej), a za dodatkowe lokale mieszkalne obowiązuje 5% dopłata. To może sprawić, że rejestracja będzie bardzo kosztowna.
Czym jest ulga z tytułu rejestracji spółki w przypadku działalności związanej z nieruchomościami?
Ulga z tytułu rejestracji spółki na mocy sekcji 162 ustawy TCGA z 1992 r. może odroczyć podatek CGT w przypadku przeniesienia działalności gospodarczej do spółki w zamian za udziały. HMRC często jednak argumentuje, że działalność związana z wynajmem nieruchomości nie kwalifikuje się, ponieważ jest inwestycją, a nie działalnością gospodarczą. Profesjonalna porada jest niezbędna.
Jak opodatkowane są dochody z wynajmu w spółce?
Firma płaci podatek dochodowy od osób prawnych od zysków z wynajmu (19% od zysków do 50 000 GBP, wzrastający do 25% od zysków powyżej 250 000 GBP, z marginalną ulgą w tym okresie). Odsetki od kredytu hipotecznego są w pełni odliczane od podatku. Jednak pobieranie zysków ze spółki (z wynagrodzenia lub dywidend) wiąże się z dodatkowym podatkiem dochodowym.
Dalsza lektura
- Ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego (sekcja 24) — dlaczego rozważa się włączenie spółki
- SDLT w przypadku nieruchomości przeznaczonych na wynajem — stawki dopłat przy zakupie i przeniesieniu
- Podatek CGT od nieruchomości na wynajem — CGT od zbycia lub przeniesienia
- Ulga w zakresie zakładania spółek — odroczenie podatku CGT od transferów biznesowych
- Czym jest podatek od osób prawnych? — jak CT działa w firmach
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie