Najważniejsze fakty
- Od kwietnia 2020 r. indywidualni właściciele nieruchomości nie można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego pochodzące z przychodów z wynajmu.
- Zamiast tego otrzymasz ulga podatkowa równa 20% całkowitych kosztów finansowych.
- Podatnicy płacący wyższą stawkę (40%) i dodatkową stawkę (45%) płacą znacznie więcej podatku zgodnie z paragrafem 24.
- Artykuł 24 ma zastosowanie do tylko dla osób fizycznych — spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mogą nadal odliczać pełną kwotę odsetek od kredytu hipotecznego.
- Koszty finansowe obejmują odsetki od kredytu hipotecznego, odsetki od debetuoraz opłaty za zorganizowanie lub odnowienie pożyczki.
Przegląd
Artykuł 24 Ustawy o Finansach (nr 2) z 2015 r. zasadniczo zmienił sposób opodatkowania indywidualnych wynajmujących odsetkami od kredytów hipotecznych i innymi kosztami finansowania. Przed kwietniem 2017 r. wynajmujący mogli odliczać odsetki od kredytów hipotecznych od dochodu z najmu, zmniejszając kwotę podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie z artykułem 24, odliczenie to zostało zastąpione podstawowa stawka (20%) ulga podatkowa.[1]
Jak działa Sekcja 24
Obliczenia teraz przebiegają dwuetapowo:
- Oblicz swój podlegający opodatkowaniu zysk z wynajmu bez żadnych odliczeń kosztów finansowych (odsetki od kredytu hipotecznego, odsetki od pożyczki itp.).
- Zastosuj ulgę podatkową równa się 20% Twoich kosztów finansowych, co zmniejsza Twój rachunek za podatek dochodowy.
Przykład pracy
| Przedmiot | Przed paragrafem 24 | Zgodnie z paragrafem 24 |
|---|---|---|
| Dochód z wynajmu | £20,000 | £20,000 |
| Wydatki (bez odsetek od kredytu hipotecznego) | £5,000 | £5,000 |
| Odsetki od kredytu hipotecznego | £8,000 | 0 £ (nie odliczono) |
| Zysk z wynajmu podlegający opodatkowaniu | £7,000 | £15,000 |
| Podatek dochodowy w wysokości 40% (wyższa stawka) | £2,800 | £6,000 |
| Mniej: 20% ulgi podatkowej od kwoty 8000 funtów | — | −£1,600 |
| Ostateczna kwota podatku do zapłaty | £2,800 | £4,400 |
W tym przykładzie płaci właściciel płacący wyższą stawkę 1600 funtów więcej zgodnie z paragrafem 24. Podatnicy płacący 20% podatku według stawki podstawowej nie widzą żadnej zmiany, ponieważ 20% ulga podatkowa dokładnie zastępuje stare odliczenie w wysokości 20%.[1]
Problem „dochodu fantomowego”: Zgodnie z Sekcją 24, Twój dochód z wynajmu podlegający opodatkowaniu jest wyższy niż Twój rzeczywisty dochód pieniężny. Ta wyższa kwota zysku jest dodawana do Twojego pozostałego dochodu, co może spowodować przesunięcie Cię w górę progu podatkowego lub utratę kwoty wolnej od podatku (która maleje dla dochodów powyżej 100 000 funtów).
Co zalicza się do kosztów finansowych?
Poniższe pozycje traktowane są jako „koszty finansowe” podlegające ograniczeniom:[2]
- Płatności odsetek od kredytu hipotecznego
- Odsetki od innych pożyczek przeznaczonych na zakup lub ulepszenie nieruchomości
- Odsetki od debetu (na koncie związanym z nieruchomością)
- Opłaty za przygotowanie i odnowienie kredytu hipotecznego lub pożyczki
- Alternatywne koszty finansowe (np. finanse zgodne z szariatem)
Kogo to dotyczy?
| Typ właściciela | Czy dotyczy Cię Sekcja 24? |
|---|---|
| Osoba fizyczna (podatnik płacący stawkę podstawową) | Brak efektu netto — 20% kredytu zastępuje 20% odliczenia |
| Osoba fizyczna (podatnik o wyższej stawce) | Tak — płaci więcej podatków |
| Osoba fizyczna (podatnik z dodatkową stawką) | Tak — płaci znacznie więcej podatków |
| Partnerstwo osób fizycznych | Tak — te same zasady obowiązują każdego partnera |
| Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | Nie — nadal można odliczyć w całości odsetki od kredytu hipotecznego |
| Umeblowany apartament na wakacje (przed kwietniem 2025 r.) | Nie — nieruchomości FHL były zwolnione z podatku (ale system FHL zakończył się w kwietniu 2025 r.) |
Wpływ na stawki podatkowe
Ponieważ Twój dochód z wynajmu podlegający opodatkowaniu jest wyższy na mocy Sekcji 24, może to mieć dalsze konsekwencje:
- Podatnikiem płacącym stawkę podstawową może być wciśnięty w pasmo wyższej częstotliwości
- Dochód powyżej 100 000 funtów powoduje Kwota dozwolona do stopniowego zmniejszania (strata 1 funta za każde 2 funty powyżej 100 000 funtów)
- Wyższe dochody mogą mieć wpływ Zasiłek na dziecko (opłata za zasiłek na dziecko o wysokich dochodach obowiązuje powyżej 60 000 GBP)
- Może zwiększyć twoje spłaty pożyczek studenckich ocena progowa
Strategie łagodzenia
Właściciele nieruchomości objęci Sekcją 24 mogą rozważyć:
- Zawiera: Przeniesienie nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, dzięki czemu odsetki od kredytu hipotecznego podlegają pełnemu odliczeniu. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z naliczeniem podatku SDLT i CGT — zapoznaj się z naszym poradnikiem. zakładanie działalności gospodarczej w branży nieruchomości.
- Podział własności: Jeśli jeden z małżonków płaci podatek według stawki podstawowej, a drugi według wyższej, zmiana właściciela może być pomocna. Zobacz nieruchomość będąca wspólną własnością.
- Ograniczanie zadłużenia: Spłacanie kredytów hipotecznych obniża koszty finansowe, a co za tym idzie, wpływ Sekcji 24.
- Składki emerytalne: Wpłacanie składek emerytalnych powoduje obniżenie dochodu podlegającego opodatkowaniu, co może skutkować przeniesieniem do niższej grupy.
Wskazówka: Przed wprowadzeniem poważnych zmian (takich jak założenie spółki), zawsze zasięgnij porady specjalisty. Początkowe koszty przeniesienia własności (SDLT z dopłatą 5% plus CGT od ewentualnego zysku) mogą przewyższyć roczne oszczędności podatkowe wynikające z łagodzenia skutków przepisów Sekcji 24.
Często zadawane pytania
Czym jest Sekcja 24?
Artykuł 24 Ustawy o Finansach (nr 2) z 2015 r. ogranicza ulgi podatkowe, z których mogą korzystać indywidualni właściciele nieruchomości w odniesieniu do odsetek od kredytu hipotecznego i innych kosztów finansowania. Zamiast odliczać te koszty od dochodu z wynajmu, właściciele otrzymują ulgę podatkową w wysokości 20% kosztów finansowania. Ulga ta została wprowadzona stopniowo od kwietnia 2017 r. i obowiązuje w pełni od kwietnia 2020 r.
Czy paragraf 24 dotyczy właścicieli nieruchomości będących własnością spółki?
Nie. Sekcja 24 dotyczy wyłącznie indywidualnych wynajmujących (w tym spółek osobowych). Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mogą nadal odliczać odsetki od kredytu hipotecznego jako koszt działalności gospodarczej przed naliczeniem podatku dochodowego od osób prawnych. To jeden z powodów, dla których niektórzy wynajmujący rozważają założenie działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami.
Jak Sekcja 24 wpływa na podatnika płacącego wyższą stawkę podatku?
Podatnik o wyższej stawce podatku, który ma 10 000 funtów odsetek od kredytu hipotecznego, zaoszczędziłby wcześniej 4000 funtów podatku (ulga 40%). Zgodnie z sekcją 24, otrzymuje on jedynie ulgę podatkową w wysokości 2000 funtów (20%), co stanowi realny wzrost podatku o 2000 funtów. Ograniczenie to może również spowodować, że niektórzy podatnicy o stawce podstawowej znajdą się w wyższej stawce.
Czy Sekcja 24 może powodować stratę?
Nie. 20% ulga podatkowa nie może spowodować ani zwiększyć straty na nieruchomości. Jeśli jednak zysk z wynajmu jest niższy niż koszty finansowania, część ulgi podatkowej może zostać ograniczona i przeniesiona na kolejne lata.
Dalsza lektura
- Deklarowanie dochodów z wynajmu — jak zgłaszać koszty finansowe w SA105
- Zakładanie działalności gospodarczej w branży nieruchomości — czy warto założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?
- Wspólna własność nieruchomości i dochód z wynajmu — optymalizacja własności
- Dopuszczalne wydatki wynajmującego — co możesz odliczyć
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie
Źródła
- Ulga podatkowa dla właścicieli lokali mieszkalnych: jak to działa — GOV.UK
- Oblicz swój dochód z wynajmu nieruchomości — GOV.UK
- Ustawa o finansach z 2015 r. – artykuł 24 — legislacja.gov.uk