Najważniejsze fakty
- Wydatki muszą być całkowicie i wyłącznie w celu prowadzenia działalności wynajmu.
- Remont są w pełni odliczalne, ale ulepszenia nie są (zamiast tego obniżają CGT).
- Odsetki od kredytu hipotecznego nie podlega już odliczeniu od dochodu z wynajmu — zamiast tego przysługuje Ci 20% ulga podatkowa (sekcja 24).
- Ten Ulga w zakresie wymiany artykułów gospodarstwa domowego pozwala odliczyć koszt wymiany mebli, urządzeń i przyborów kuchennych na zasadzie porównywalności.
- Możesz ubiegać się o ryczałtowy dodatek za przejechane kilometry w wysokości 45 pensów za milę (pierwsze 10 000 mil) za wizytę w nieruchomości.
Zasada „całkowicie i wyłącznie”
Aby można było odliczyć wydatek od dochodu z wynajmu, konieczne jest poniesienie wydatku całkowicie i wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Ciebie działalności wynajmu. Jeśli wydatek ma zarówno charakter osobisty, jak i firmowy, odliczeniu podlega tylko część firmowa.[1]
Dopuszczalne wydatki przychodowe
Poniższe wydatki można odliczyć od dochodu z wynajmu:[2]
| Kategoria | Przykłady |
|---|---|
| Naprawy i konserwacja | Naprawa przeciekającego dachu, malowanie, wymiana zepsutych okien, naprawa instalacji wodno-kanalizacyjnej |
| Ubezpieczenie | Ubezpieczenie budynków, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej właściciela, ubezpieczenie gwarancji czynszu |
| Opłaty dla agentów nieruchomości | Opłaty za zarządzanie, opłaty za znalezienie najemcy, koszty utrzymania zapasów |
| Opłaty prawne i profesjonalne | Odnawianie umów najmu, koszty eksmisji, opłaty księgowe za rachunki najmu |
| Czynsz gruntowy i opłaty za usługi | Płatności na rzecz właścicieli gruntów i spółek zarządzających |
| Podatek lokalny | Tylko wtedy, gdy płaci wynajmujący (np. w okresach pustostanów między najemcami) |
| Usługi komunalne | Gaz, prąd, woda – tylko jeśli płaci wynajmujący |
| Reklama | Opłaty za ogłoszenia online, tablice „Do wynajęcia”, koszty fotografii |
| Podróż | Wizyty na terenie nieruchomości w celu przeprowadzenia inspekcji, napraw lub pobrania czynszu |
| Artykuły papiernicze i telefon | Rozmowy biznesowe z najemcami, agentami nieruchomości i rzemieślnikami |
| Złe długi | Czynsz zaległy od najemców, którego nie możesz odzyskać, jeśli został wcześniej zadeklarowany jako dochód |
Naprawy kontra ulepszenia
Jest to jedno z najważniejszych rozróżnień w podatku od wynajmujących. Remont przywrócić nieruchomość do stanu pierwotnego i są odliczane od dochodu z wynajmu. Ulepszenia ulepszają nieruchomość ponad jej pierwotny stan i stanowią wydatek kapitałowy — podlegają odliczeniu od podatku CGT w momencie sprzedaży, a nie od dochodu z wynajmu.[3]
| Naprawa (odliczenie) | Ulepszenie (nie podlega odliczeniu od dochodu) |
|---|---|
| Wymiana zepsutego kotła na nowoczesny odpowiednik | Pierwsza instalacja centralnego ogrzewania |
| Malowanie ścian i sufitów | Dodawanie rozbudowy lub przebudowy poddasza |
| Wymiana zgniłych ram okiennych na nowoczesne odpowiedniki | Montaż podwójnych szyb w miejscu, gdzie wcześniej znajdowały się szyby pojedyncze |
| Ponowne układanie zużytej kuchni w tym samym standardzie | Modernizacja podstawowej kuchni do kuchni luksusowej |
| Naprawa przeciekającego dachu | Przekształcenie garażu w sypialnię |
Wskazówka: HMRC uznaje, że wymiana na „nowoczesny odpowiednik” jest uznawana za naprawę, a nie ulepszenie. Na przykład wymiana zepsutego grzejnika jednopłytowego na nowoczesny grzejnik dwupłytowy jest naprawą, ponieważ grzejniki jednopłytowe nie są już łatwo dostępne.
Ulga w zakresie wymiany artykułów gospodarstwa domowego
Jeśli wynajmujesz nieruchomość umeblowaną lub częściowo umeblowaną, możesz odliczyć koszt zastąpienie artykuły domowe, takie jak:[4]
- Meble (łóżka, sofy, stoły, krzesła)
- Wyposażenie (zasłony, dywany, pościel)
- Sprzęt AGD (pralki, lodówki, kuchenki)
- Naczynia kuchenne (naczynia stołowe, sztućce, przybory)
Odliczenie obejmuje koszt wymiany na podobny model. W przypadku modernizacji (np. wymiany pralki na model z wyższej półki) można odliczyć tylko koszt podstawowego odpowiednika. Można również odliczyć koszty utylizacji starego urządzenia.
Notatka: Ta ulga obejmuje tylko części zamienne, a nie początkowy zakup mebli, gdy po raz pierwszy wynajmujesz nieruchomość. Początkowe koszty wyposażenia stanowią wydatek kapitałowy.
Koszty finansowe (odsetki od kredytu hipotecznego)
Od kwietnia 2020 r. indywidualni właściciele nieruchomości nie mogą już odliczać odsetek od kredytu hipotecznego (ani innych kosztów finansowych) od dochodów z wynajmu. Zamiast tego otrzymujesz ulga podatkowa równa 20% kosztów finansowych. Jest to znane jako ograniczenie sekcji 24. Zobacz nasz szczegółowy przewodnik dotyczący ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego.[1]
Koszty podróży
Możesz odliczyć koszty dojazdu do wynajmowanej nieruchomości w celach zarządczych. Masz dwie możliwości:[2]
- Rzeczywiste koszty: Paliwo, parking, opłaty drogowe (zachowaj paragony)
- Dodatek za przejechane kilometry: 45 pensów za milę przez pierwsze 10 000 mil, 25 pensów za milę po przejechaniu kolejnych mil
Nie możesz ubiegać się o oba rodzaje odliczeń. Wybierz jedną metodę i stosuj ją konsekwentnie. Podróże muszą być związane z nieruchomością — inspekcje, spotkania z wykonawcami, pobieranie czynszu, uczestnictwo w oglądaniu nieruchomości itp.
Wydatki, które NIE podlegają odliczeniu
- Ten cena zakupu nieruchomości (nakłady inwestycyjne)
- Ulepszenia i dodatki (nakłady inwestycyjne — rozliczane w podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży)
- Wydatki osobiste nie związane z wynajmem
- Koszty początkowego wyposażenia w przypadku pierwszego wynajmu nieruchomości
- Każdy wydatek, który nie spełnia kryterium „całkowicie i wyłącznie”
Często zadawane pytania
Czy mogę odliczyć koszt nowej kuchni od dochodu z wynajmu?
Zależy. Jeśli wymieniasz kuchnię na identyczną (taką samą jakość i standard), jest to naprawa i podlega pełnemu odliczeniu. Jeśli wymieniasz kuchnię na znacznie lepszą, pełny koszt jest traktowany jako ulepszenie i podlega odliczeniu od podatku dochodowego od osób prawnych dopiero po sprzedaży. W praktyce HMRC uznaje, że wymiana na nowoczesny odpowiednik jest naprawą.
Czy mogę odliczyć koszty podróży związane z wizytą w wynajmowanym przeze mnie obiekcie?
Tak. Możesz ubiegać się o zwrot rzeczywistych kosztów podróży lub skorzystać z ryczałtowej stawki za milę ustalonej przez HMRC (45 pensów za milę przez pierwsze 10 000 mil, 25 pensów później). Podróże muszą być związane z zarządzaniem nieruchomością, takimi jak inspekcje, spotkania z fachowcami lub pobieranie czynszu.
Czy prowizje pobierane przez agencje nieruchomości są odliczane od podatku?
Tak. Opłaty za zarządzanie nieruchomością przez agencję nieruchomości, opłaty za znalezienie najemcy oraz koszty sprawdzenia stanu zapasów są kosztami kwalifikowanymi. Nie można jednak odliczyć kosztów początkowych zakupu lub przygotowania nieruchomości – są to koszty kapitałowe.
Czy mogę odliczyć raty kredytu hipotecznego od dochodu z wynajmu?
Nie. Od momentu pełnego wdrożenia Sekcji 24 (kwiecień 2020 r.) nie można odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z wynajmu. Zamiast tego otrzymuje się ulgę podatkową równą 20% kosztów finansowania. Oznacza to, że podatnicy o wyższej stawce płacą wyższy podatek niż przed wprowadzeniem Sekcji 24. Zobacz nasze Przewodnik po sekcji 24 po szczegóły.
Dalsza lektura
- Ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego (sekcja 24) — jak działa kredyt 20%
- Deklarowanie dochodów z wynajmu — raportowanie wydatków na SA105
- Ewidencja dochodów z wynajmu — jakie zapisy przechowywać
- Podatek CGT od nieruchomości na wynajem — w jaki sposób ulepszenia zmniejszają Twój rachunek za podatek CGT
- Dopuszczalne wydatki (podatek dochodowy) — ogólny przewodnik po wydatkach biznesowych
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie