Datos clave
- Una empresa puede deducir completamente los intereses hipotecarios como gasto empresarial (el artículo 24 no se aplica a las empresas).
- El impuesto de sociedades es 19–25% frente a un impuesto sobre la renta de hasta el 45% para quienes tienen mayores ingresos.
- La transferencia de propiedades desencadena SDLT sobre el valor de mercado (incluido el recargo del 5%).
- La transferencia de propiedades también desencadena Ganancias de capital sobre cualquier ganancia en el punto de transferencia.
- Alivio de incorporación (s.162 TCGA 1992) puede diferir el CGT, pero HMRC examina de cerca los reclamos de negocios inmobiliarios.
Descripción general
Desde el Restricción de intereses hipotecarios de la Sección 24 Tras la introducción de la Ley de Sociedades Anónimas (LSA), muchos propietarios han considerado transferir sus propiedades a una sociedad de responsabilidad limitada. Una empresa aún puede deducir la totalidad de los intereses hipotecarios, y los tipos del Impuesto de Sociedades (19-25 %) son inferiores a los del Impuesto sobre la Renta (40-45 %).[4]
Sin embargo, constituir una sociedad no siempre es beneficioso. Los costos fiscales iniciales de transferir propiedades existentes pueden ser significativos, y obtener ganancias de una empresa añade complejidad.
Ventajas de una estructura empresarial
- Deducción total de intereses hipotecarios: El artículo 24 no se aplica a las empresas. Los intereses hipotecarios se deducen como gasto empresarial antes del Impuesto de Sociedades.
- Tasa impositiva básica más baja: El impuesto de sociedades es del 19 al 25%, frente a un impuesto sobre la renta de hasta el 45% para quienes tienen altos ingresos.[1]
- Utilidades retenidas: Las ganancias que quedan en la empresa solo tributan al tipo impositivo del Impuesto de Sociedades. No se aplican impuestos personales adicionales hasta que se extraigan.
- Flexibilidad en la extracción de beneficios: Elige cuándo y cuánto recibir como salario, dividendos o contribuciones a la pensión.
- Sin reducción gradual de la asignación personal: Las ganancias de la empresa no afectan sus umbrales impositivos personales.
Desventajas y costos
- SDLT en transferencia: La transferencia de propiedades a una empresa vinculada genera un impuesto SDLT sobre el valor de mercado, incluido el recargo del 5%.[3]
- Ganancias de capital en transferencia: La transferencia constituye una enajenación a valor de mercado. Cualquier ganancia está sujeta al Impuesto sobre las Ganancias de Capital (ICC) del 18/24%.
- Doble imposición sobre la extracción: Cuando retiras beneficios como dividendos, pagas impuestos personales además del impuesto de sociedades ya pagado.
- Tasas hipotecarias más altas: Los prestamistas a menudo cobran tasas de interés más altas para las hipotecas destinadas a alquiler de empresas.
- Costos anuales de presentación y cumplimiento: Cuentas de empresa, declaraciones de Impuesto de Sociedades, declaraciones de confirmación y, potencialmente, honorarios de auditoría anuales.
- Monto exento anual sin impuesto a las ganancias de capital: Las empresas no reciben la exención anual de £3.000 por ganancias de capital.
El costo de transferir propiedades existentes
SDLT
Una transferencia a su propia empresa se considera una compra a valor de mercado. Se aplica un recargo del 5% por vivienda adicional, ya que la empresa es una entidad jurídica independiente.[3]
Ganancias de capital
Se considera que enajena la propiedad a valor de mercado. El impuesto sobre las ganancias de capital se calcula sobre la diferencia entre el valor de mercado y su coste original (más los costes y mejoras permitidos).
Ejemplo práctico
| Artículo | Cantidad |
|---|---|
| Valor de mercado de la propiedad | £300,000 |
| Precio de compra original + costes | £180,000 |
| Ganancias de capital sobre la ganancia (£120.000 − £3.000 AEA = £117.000 al 24%) | £28,080 |
| SDLT en transferencia (£300.000 con recargos) | £19,500 |
| Costo total de impuestos iniciales | £47,580 |
Este costo inicial de £47,580 debe recuperarse mediante ahorros de impuestos futuros antes de que la incorporación valga la pena.
Alivio de incorporación (art. 162): En algunos casos, Alivio de incorporación Puede diferir el impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, HMRC a menudo cuestiona si un negocio de alquiler de propiedades se considera un "negocio" a estos efectos. El negocio debe ser más que una inversión pasiva: la gestión activa, la multiplicidad de propiedades y la participación significativa del propietario refuerzan la argumentación.[2]
Comprar propiedades nuevas a través de una empresa
Para los propietarios que adquieren propiedades nuevas, comprar a través de una empresa evita los costos de SDLT y CGT por la transferencia de propiedades existentes. Sigue pagando el recargo del 5% de SDLT en las compras a través de una empresa, pero se beneficia de la deducción total de los intereses hipotecarios desde el primer día.
Consejo: Muchos asesores recomiendan un enfoque híbrido: conservar las propiedades existentes de propiedad personal y adquirir nuevas a través de una empresa. Esto evita los elevados costes de transferencia y, al mismo tiempo, se beneficia de la estructura de la empresa en las nuevas adquisiciones.
Extraer beneficios de una empresa
Las ganancias retenidas en una empresa tributan al tipo impositivo del Impuesto de Sociedades. Al extraerlas, se aplica un impuesto personal adicional:
| Método | Impuesto de Sociedades | Impuesto personal | Tasa efectiva combinada |
|---|---|---|---|
| Dividendo (tasa básica) | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| Dividendo (tasa más alta) | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| Salario | Deducible (sin CT) | 20–45% + NIC | Varía |
La tasa efectiva combinada para los contribuyentes con tasas más altas que extraen todas las ganancias como dividendos puede superar lo que pagarían como arrendador personal. El beneficio de la constitución de una sociedad a menudo reside en aplazamiento Impuesto personal mediante retención de beneficios en la empresa.
Preguntas frecuentes
¿Debo poner mis propiedades en alquiler en una sociedad limitada?
Depende de sus circunstancias. Una estructura societaria beneficia a los contribuyentes con tipos impositivos más altos y una deuda hipotecaria considerable (ya que la empresa puede deducir la totalidad de los intereses). Sin embargo, la transferencia de propiedades existentes genera impuestos sobre el impuesto sobre la renta de sociedades (SDLT) y sobre las ganancias de capital (CGT), que pueden ser muy costosos. Las nuevas compras a través de una empresa pueden ser más rentables. Siempre busque asesoramiento profesional.
¿Debo pagar el SDLT cuando transfiero una propiedad a mi propia empresa?
Sí. Una transferencia a una empresa vinculada se considera una transacción a valor de mercado. El impuesto sobre la renta de la vivienda (SDLT) se calcula sobre el valor de mercado de la propiedad (no sobre el valor pagado originalmente) y se aplica un recargo del 5% por viviendas adicionales. Esto puede hacer que la constitución sea prohibitivamente cara.
¿Qué es el alivio de incorporación para las empresas inmobiliarias?
La exención de constitución en virtud del artículo 162 de la TCGA de 1992 permite diferir el impuesto sobre las ganancias de capital cuando una empresa se transfiere a una sociedad a cambio de acciones. Sin embargo, HMRC suele argumentar que un negocio de alquiler de propiedades no cumple los requisitos porque se trata de una inversión, no de una actividad comercial. El asesoramiento profesional es esencial.
¿Cómo se tributan los ingresos por alquiler en una empresa?
Una empresa paga el Impuesto de Sociedades sobre sus beneficios por alquiler (19% para beneficios de hasta 50.000 libras esterlinas, que aumenta al 25% para beneficios superiores a 250.000 libras esterlinas, con una deducción marginal entre ambos). Los intereses hipotecarios son totalmente deducibles. Sin embargo, obtener beneficios de la empresa (vía salario o dividendos) genera impuestos personales adicionales.
Lecturas adicionales
- Restricción de intereses hipotecarios (Sección 24) — por qué se considera la incorporación
- SDLT en Compra para Alquiler — tasas de recargo por compra y transferencia
- Impuesto sobre la Renta de Bienes Raíces (CGT) sobre Propiedades en Alquiler — Ganancias de capital en caso de enajenación o transferencia
- Alivio de incorporación — aplazamiento del impuesto sobre las ganancias de capital en las transmisiones de empresas
- ¿Qué es el impuesto de sociedades? — cómo funciona la TC para las empresas
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