Fatos principais
- Custo de aquisição: o preço de compra mais o imposto de selo e os honorários advocatícios na aquisição.
- despesas com melhoriasMelhorias de capital que agregam valor ao ativo — mas NÃO manutenção ou reparos.
- Custos incidentais de descarte: honorários de agentes imobiliários, honorários de advogados, taxas de avaliação, custos de publicidade.
- As despesas correntes (reparos, seguros, custos operacionais) são não Permitido para fins de Imposto sobre Ganhos de Capital — pode ser dedutível para fins de Imposto de Renda.
- Se você recebeu o bem como presente, o valor de mercado na data da doação é o seu custo de aquisição.
As três categorias de custos permitidos
A Lei de Imposto sobre Ganhos de Capital de 1992 (TCGA) permite a dedução de três categorias de despesas no cálculo do ganho de capital:[1]
- Custo de aquisição (s.38(1)(a) TCGA) — o custo de aquisição do ativo
- despesas com melhorias (s.38(1)(b) TCGA) — despesas de capital que se refletem no estado do ativo no momento da alienação
- Custos incidentais de descarte (s.38(1)(c) TCGA) — custos diretamente atribuíveis à alienação
1. Custo de Aquisição
O custo de aquisição é normalmente o preço que você pagou pelo ativo, mais quaisquer custos de aquisição diretamente relacionados:[1]
- Preço de compra
- Imposto de Selo sobre Transmissão de Imóveis (SDLT) ou Imposto sobre Transmissão de Imóveis (LTT) sobre a propriedade
- Imposto de selo ou imposto de reserva sobre ações
- Honorários de advogado e agente imobiliário na compra
- Custos de vistoria ou avaliação no momento da compra
- Honorários da imobiliária (se você fosse o comprador)
- Prêmio do comprador da casa de leilões
Regras Especiais de Custo de Aquisição
| Situação | Custo de aquisição |
|---|---|
| Comprado à distância | Preço efetivamente pago mais custos relacionados |
| Recebido como presente | Valor de mercado na data da doação. |
| Herdado | Valor para fins de inventário (valor de mercado na data do falecimento) |
| Adquirido do cônjuge/parceiro(a) civil | Custo base original do cônjuge (transferência sem ganho ou perda) |
| Realizada em 31 de março de 1982. | Valor de mercado em 31 de março de 1982 (reajustado) |
| Criado pelo proprietário (ex: uma pintura) | Custo dos materiais e quaisquer outras despesas diretas |
2. Despesas com melhorias
Despesas com melhorias são gastos de capital que acrescenta ou melhora o ativo e ainda se reflete em seu valor no momento da alienação. Deve ser um gasto que tenha sido integral e exclusivamente destinado a aumentar o valor do ativo.[2]
O que é considerado aprimoramento?
| Aprimoramento permitido | Não permitido (manutenção/reparo) |
|---|---|
| Construindo uma extensão | Reparar um telhado |
| Adicionar um novo banheiro | Repintar paredes |
| Transformar um sótão em um sótão | Substituir janelas quebradas por janelas idênticas. |
| Instalação de aquecimento central pela primeira vez | Manutenção de uma caldeira existente |
| Adicionar uma varanda envidraçada | Consertando uma calha com vazamento |
| Paisagismo e área pavimentada para estacionamento | Cortar a grama / manutenção geral do jardim |
O teste “refletido no estado”: A melhoria ainda deve estar refletida no ativo no momento da venda. Se você construiu uma extensão em 2010, mas a demoliu em 2020, o custo da extensão é não permitido porque já não se reflete no estado do imóvel no momento da venda.[2]
3. Custos incidentais de descarte
Esses são custos que você incorre diretamente como resultado da venda ou alienação do ativo:[3]
- taxas de agente ou corretor imobiliário
- Honorários de advogado e agente imobiliário
- Anunciando a venda
- Honorários de avaliação profissional (quando necessários para a alienação)
- Comissão do corretor sobre a venda de ações
- taxas de leilão
Da mesma forma, os custos incidentais de aquisição também são dedutíveis — fazem parte da categoria de custos de aquisição.
O que NÃO é permitido
A seguir, apresentamos alguns custos comuns que são: não dedutível para efeitos de CGT:[1]
- Juros hipotecários e outros custos de financiamento
- Seguro prêmios sobre o ativo
- Manutenção e reparos — mantendo o ativo em seu estado atual
- Aluguel, imposto municipal ou contas de serviços públicos
- Custos já deduzidos contra o Imposto de Renda (ex: despesas com imóvel alugado deduzidas da renda do aluguel)
- Depreciação
- Seu próprio tempo e trabalho (Apenas os custos profissionais pagos a terceiros são dedutíveis)
Proibido usar o mesmo produto duas vezes: Se você já deduziu um custo do Imposto de Renda (por exemplo, custos de melhorias declarados contra rendimentos de aluguel), não poderá deduzir o mesmo custo novamente para fins de Imposto sobre Ganhos de Capital. Cada custo só pode ser deduzido uma vez.[1]
Custos permitidos para alienação de bens
Os imóveis são a área mais comum onde as pessoas precisam identificar custos dedutíveis. Um resumo:[4]
| Custo | Permitido? | Notas |
|---|---|---|
| Preço de compra | Sim | Ou o valor de mercado, se for um presente ou herança. |
| SDLT na compra | Sim | Parte do custo de aquisição |
| Honorários advocatícios (compra e venda) | Sim | Custos incidentais |
| Comissão imobiliária sobre a venda | Sim | Custos incidentais de descarte |
| Ampliação ou conversão de sótão | Sim | despesas com melhorias |
| Cozinha/banheiro novos (reforma) | Possivelmente | Somente se houver uma melhoria genuína em relação ao original. |
| Reparo de telhado | Não | Manutenção/reparo |
| Redecoração | Não | Manutenção |
| Juros hipotecários | Não | Custo de financiamento |
| Seguro | Não | Custo operacional |
| Taxas de agência imobiliária | Não | Despesa operacional (dedutível do Imposto de Renda) |
Registro de dados
Você deve manter registros de todas as despesas de aquisição e melhoria enquanto possuir o ativo, além do período em que HMRC pode investigar a alienação (normalmente seis anos a partir do final do ano fiscal). Os registros incluem:
- Declarações e contratos de conclusão de compra
- Recibos e faturas de obras de melhoria
- Faturas de advogado e agente imobiliário
- Recibos de imposto de selo
- Documentos de autorização de construção (podem servir de base para o pedido de melhoria)
Perguntas frequentes
Que custos posso deduzir de um ganho de capital?
Você pode deduzir o preço de compra original (ou o valor de mercado, se o imóvel foi doado), o imposto de selo, os honorários advocatícios de compra e venda, as comissões da imobiliária, as despesas com melhorias (reformas, ampliações) e os honorários de avaliação profissional. Não é possível deduzir despesas com manutenção, reparos, seguro ou juros de financiamento imobiliário.
Posso deduzir o custo de uma cozinha ou banheiro novos?
Depende. Se a nova cozinha representar uma melhoria significativa em relação ao padrão original (por exemplo, adicionar uma cozinha onde não havia nenhuma ou uma especificação substancialmente aprimorada), pode ser considerada uma despesa de melhoria. Simplesmente substituir uma cozinha desgastada por uma semelhante é considerado manutenção/reparo e não é dedutível.
Posso deduzir os juros da hipoteca do meu ganho de capital?
Não. Os juros da hipoteca são um custo de financiamento, não um custo dedutível para efeitos de Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). Para imóveis de arrendamento, os juros da hipoteca podem proporcionar alívio no Imposto de Renda (como uma redução na taxa básica de imposto para compra para arrendamento), mas não podem reduzir o ganho de capital na venda.
Qual seria meu custo de aquisição se eu herdasse o ativo?
Se você herdou um bem, seu custo de aquisição para fins de Imposto sobre Ganhos de Capital é o valor de inventário — o valor de mercado na data do falecimento. Você também pode adicionar quaisquer despesas com melhorias e custos adicionais incorridos após a herança.
Leitura complementar
- Como calcular um ganho de capital — o cálculo completo passo a passo
- Descarte de peças — ratear os custos quando você vende parte de um ativo
- Imposto sobre Ganhos de Capital na Venda de um Imóvel Alugado — orientações específicas para cada imóvel
- Ativos adquiridos antes de 1982 — regras de reavaliação para ativos anteriores a 1982
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