Fatos principais
- Uma segunda casa que não seja sua residência principal designada não qualificam-se para o benefício integral de isenção de residência particular.
- O imposto sobre ganhos de capital (CGT) referente ao ganho é cobrado em 18% (tarifa básica) ou 24% (taxa mais alta).
- Você poderá ser capaz de nomear Qual das duas propriedades é sua residência principal — mas apenas uma de cada vez.
- O ganho deve ser declarado através do Declaração de imposto sobre ganhos de capital de 60 dias e sobre autoavaliação.
- Considere o momento certo: cada cônjuge tem um Valor isento anual de £3.000.
Imposto sobre ganhos de capital em segundas residências
Quando você vende um imóvel que é não Se você possui apenas ou sua residência principal, o ganho está sujeito ao Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). Isso se aplica a casas de férias, segundas residências, propriedades herdadas que você manteve e qualquer outra propriedade residencial onde você não tenha vivido como sua residência principal (ou não a tenha designado como tal).[1]
Não existe isenção automática para segundas residências. O Alívio para Residência Principal cobre apenas a sua primeira casa. residência principal designadaE você só pode ter uma residência principal por vez.
Calculando o ganho
O cálculo do CGT segue as regras padrão:
| Etapa | Detalhe |
|---|---|
| Receita da alienação | Preço de venda |
| Menos: custo de aquisição | Preço de compra + SDLT + honorários advocatícios |
| Menos: custos de aprimoramento | Ampliações, conversões, melhorias de capital |
| Menos: custos de descarte | Honorários da imobiliária + honorários do advogado |
| = Ganho | |
| Menos: Valor Anual Isento | £3,000 (2026/27) |
| Menos: perdas de capital | Ano atual e anos futuros |
| = Ganho tributável | A 18% / 24% |
A Eleição de Nomeação
Se você possui duas casas e mora em ambas (pelo menos ocasionalmente), pode escolher qual delas será sua residência principal para fins de PRR (Imposto sobre a Residência Principal). Isso é conhecido como "nomeação" ou "eleição".[3]
Regras principais
- Você deve fazer a indicação dentro de dois anos de possuir primeiro duas residências elegíveis
- Você pode variar a nomeação pode ser alterada a qualquer momento (por exemplo, trocar qual propriedade está nomeada).
- Um imóvel deve ser genuinamente um residência — você precisa realmente morar lá de vez em quando
- Casais casados que vivem juntos só podem ter uma residência principal entre eles
Estratégia de nomeação: Algumas pessoas indicam sua segunda residência para um período curto (por exemplo, 12 a 18 meses) e depois voltam a utilizá-la. Isso garante que a segunda residência se qualifique para o benefício fiscal de residência permanente durante esse período. mais Os últimos 9 meses de propriedade podem reduzir significativamente o imposto sobre ganhos de capital (CGT). No entanto, isso significa que a residência original não terá isenção de imposto sobre ganhos de capital (PRR) durante o período indicado — portanto, só é vantajoso se a residência original não for vendida em breve ou se o ganho for pequeno.[3]
Exemplo prático
James e Karen (casados) compraram conjuntamente uma casa de férias em 2015 por £250.000 (mais £5.000 de imposto de selo e £2.000 de honorários advocatícios). Gastaram £20.000 em uma nova cozinha e banheiro em 2018. Venderão a propriedade em dezembro de 2025 por £380.000, tendo pago £6.000 em comissões de imobiliária e £1.500 em honorários advocatícios. Ambos são contribuintes da faixa de imposto mais alta. Nenhuma indicação de beneficiário foi feita.
| Etapa | Quantia |
|---|---|
| Receita da venda | £380,000 |
| Menos: custo de aquisição | −£257,000 |
| Menos: melhorias | −£20,000 |
| Menos: custos de descarte | −£7,500 |
| Ganho total | £95,500 |
| A parte de James (50%) | £47,750 |
| Menos: AEA | −£3,000 |
| ganho tributável | £44,750 |
| CGT a 24% | £10,740 |
O cálculo de Karen é idêntico. Imposto total sobre ganhos de capital para o casal: £21,480Ao possuírem o imóvel em conjunto, cada um utiliza seu benefício fiscal de £3.000, economizando £720 em imposto sobre ganhos de capital em comparação com a propriedade individual.
Dicas de planejamento tributário
- Propriedade conjunta: Se você for casado(a), a propriedade conjunta permite que ambos os cônjuges usem seu AEA (Abono de Emissão Alternativa).
- Tempo: Se possível, venda em dois anos fiscais (troca em um ano, conclusão no ano seguinte) para aproveitar o AEA duas vezes.
- Perdas: Se você tiver perdas de capital provenientes de outras alienações, elas podem compensar o ganho imobiliário.
- Melhorias: Guarde os recibos de todas as melhorias de capital — eles reduzem o ganho.
- Nomeação: Considere se um período de nomeação curto pode gerar economia de impostos (mas consulte um especialista primeiro).
Requisitos de relatório
O ganho deve ser declarado em dois locais:[4]
- Declaração de imposto sobre ganhos de capital imobiliário referente a 60 dias: Envie a documentação e efetue o pagamento em até 60 dias após a conclusão.
- Devolução da autoavaliação: Inclua o ganho nas suas declarações de ganhos de capital (SA108), com crédito pelo imposto já pago.
Perguntas frequentes
Eu pago imposto sobre ganhos de capital (CGT) quando vendo uma segunda casa?
Sim. Uma segunda residência que não seja sua residência principal declarada não se beneficia do Alívio Fiscal para Residência Principal. O ganho está sujeito ao Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) de 18% ou 24%, dependendo da sua renda tributável total. Você deve declarar e pagar o imposto em até 60 dias após a conclusão da transação.
Posso designar minha segunda residência como minha residência principal?
Sim, desde que você more nela pelo menos ocasionalmente. Você deve fazer a indicação dentro de dois anos após adquirir duas residências. No entanto, indicar sua segunda residência significa que sua primeira residência perde o benefício da isenção de imposto sobre ganhos de capital (PRR) durante o período da indicação, o que pode aumentar o imposto total sobre ganhos de capital (CGT).
Como posso reduzir o imposto sobre ganhos de capital em uma segunda residência?
As opções incluem: transferir uma parte para o seu cônjuge para usar ambos os Valores de Isenção Anual, programar a venda para usar o Valor de Isenção Anual, compensar perdas de capital, reivindicar todos os custos de melhoria permitidos e considerar opções de nomeação se você morava em ambas as propriedades.
A taxa mais elevada do imposto de selo afeta o Imposto sobre Ganhos de Capital?
A taxa mais elevada do SDLT (a sobretaxa adicional de 5% para imóveis residenciais adicionais a partir de outubro de 2024) não afeta diretamente o CGT. No entanto, o imposto de selo pago na compra original é um custo dedutível que pode ser abatido do ganho.
Leitura complementar
- Alívio para Residência Privada (PRR) — quando sua casa está isenta de CGT (Imposto sobre Ganhos de Capital).
- Relatório de Imóveis do CGT de 60 Dias — como declarar e pagar
- Imposto sobre Ganhos de Capital na Venda de um Imóvel Alugado — regras de alienação de imóveis para arrendamento
- Imposto sobre ganhos de capital em propriedade herdada — vender um imóvel que você herdou
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