Fatos principais
- Um imóvel de uso misto é aquele que possui elementos residenciais e comerciais (por exemplo, uma loja com um apartamento em cima).
- O ganho deve ser distribuído entre as partes residenciais e não residenciais.
- Os ganhos residenciais são tributados em 18% / 24%Os ganhos comerciais serão tributados às mesmas taxas a partir de 30 de outubro de 2024.
- O elemento residencial desencadeia um Declaração de imposto sobre ganhos de capital de 60 dias; o elemento comercial não (para residentes no Reino Unido).
- A PRR pode ser aplicada à parte residencial se esta for a residência principal do proprietário.
O que é um imóvel de uso misto?
Um imóvel de uso misto é aquele que serve tanto para... fins residenciais e comerciaisExemplos comuns incluem:[1]
- UM loja com apartamento em cima
- UM bar ou casa de hóspedes com acomodações para o proprietário
- UM fazenda com uma casa de fazenda e edifícios agrícolas
- Um prédio de escritórios com um apartamento residencial em um andar
- UM lar com parte utilizada exclusivamente como instalações comerciais
Por que essa distinção é importante
Do ponto de vista do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT), os elementos residenciais e não residenciais de um imóvel de uso misto podem ser tratados de forma diferente:[3]
| Recurso | Elemento Residencial | Elemento não residencial |
|---|---|---|
| Taxa de CGT (a partir de 30 de outubro de 2024) | 18% / 24% | 18% / 24% |
| Relatórios de 60 dias (residentes do Reino Unido) | Sim | Não (relatório de autoavaliação) |
| Alívio para Residência Privada | Pode ser aplicável se for utilizada como residência principal. | Não disponível |
| BADR / Alívio de Rolagem | Geralmente não disponível | Pode estar disponível para o elemento comercial. |
| Taxas SDLT na compra | Tarifas residenciais + sobretaxa | Tarifas comerciais (geralmente mais baixas) |
Nota sobre as tarifas: Desde 30 de outubro de 2024, as taxas de Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) para alienações residenciais e não residenciais são as mesmas (18%/24%). Antes dessa data, os ganhos não residenciais eram tributados em 10%/20%, tornando a distinção mais significativa para fins fiscais. No entanto, o requisito de declaração em 60 dias e a elegibilidade para isenções ainda diferem.
Como dividir o lucro
Quando um imóvel de uso misto é vendido, o ganho total deve ser distribuído entre as áreas residenciais e não residenciais. Os métodos comuns incluem:[1]
- Área do piso: O método mais comumente aceito é a divisão por área em pés quadrados ou metros quadrados.
- Valor relativo: Se uma parte de um imóvel for significativamente mais valiosa por unidade de área (por exemplo, um térreo comercial de primeira linha em comparação com um apartamento básico em um andar superior), a divisão proporcional baseada no valor pode ser mais apropriada.
- Identificação específica: Se houver escrituras separadas ou unidades distintas e separáveis, cada uma poderá ser tratada como um ativo separado.
Exemplo prático
Maria vende um imóvel composto por uma loja no térreo (60 m²) e um apartamento no andar superior (40 m²) por £500.000. Ela o comprou por £300.000, com £4.000 em custos. Seus custos totais de venda são de £8.000. Ela nunca morou no apartamento.
| Etapa | Total | Loja (60%) | Plano (40%) |
|---|---|---|---|
| Receitas | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| Menos: custos | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| Ganho | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
A parte referente ao apartamento (ganho de £75.200) é residencial e deve ser declarada na declaração de imposto sobre ganhos de capital imobiliário (CGT) de 60 dias. A parte referente à loja (ganho de £112.800) pode ser elegível para isenções fiscais para empresas, como o BADR, caso Maria tenha administrado seu próprio negócio no local.
Propriedades de uso misto e PRR
Se a parte residencial da propriedade fosse do proprietário casa principalO alívio fiscal para residência própria pode ser aplicado à parcela residencial do ganho. A parcela comercial não se qualifica para o alívio fiscal.[1]
Se parte da casa fosse usada exclusivamente Para fins comerciais (por exemplo, uma sala de escritório dedicada que nunca foi usada para fins domésticos), o PRR é restrito para essa parte. No entanto, se uma sala foi usada para ambos Para fins comerciais e domésticos (por exemplo, um escritório em casa num quarto de hóspedes), o PRR normalmente não é afetado.
Dica: Evite que um quarto seja usado. exclusivamente Para fins comerciais. Se você ocasionalmente utiliza um cômodo comercial para fins domésticos (mesmo que seja apenas para guardar itens pessoais de vez em quando), todo o imóvel pode se qualificar para a isenção total de imposto predial residencial.[1]
Alívios fiscais para empresas na parte comercial
A parte não residencial de um imóvel de uso misto pode ser elegível para isenções de imposto sobre ganhos de capital para empresas:
- Alívio fiscal para alienação de ativos empresariais (BADR): Taxa de 18% sobre alienações de empresas elegíveis até o limite vitalício de £ 1 milhão.
- Alívio em caso de capotamento: Adie o ganho se reinvestir em ativos comerciais qualificados.
- Alívio do efeito de espera: Disponível para doações de ativos empresariais.
Implicações do SDLT na compra
Quando comprando Para imóveis de uso misto, o tratamento do SDLT (Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias) difere da compra de um imóvel puramente residencial. Imóveis de uso misto são tributados de acordo com o... não residencial As taxas do SDLT (Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias), que geralmente são mais baixas do que as taxas residenciais, não estão sujeitas às taxas mais altas para moradias adicionais (atualmente, sobretaxa de 5% a partir de outubro de 2024).
Perguntas frequentes
O que é um imóvel de uso misto para efeitos do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT)?
Um imóvel de uso misto é aquele que combina uso residencial e não residencial — por exemplo, uma loja com um apartamento acima, ou uma casa de campo com terras agrícolas. Para efeitos do Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT), o ganho é dividido entre os dois elementos, e regras diferentes podem ser aplicadas a cada parte.
Como faço para distribuir o ganho?
O ganho é normalmente rateado com base na área ou no valor das partes residenciais e não residenciais. Se o imóvel for um único ativo (por exemplo, um prédio com uma loja no térreo e um apartamento no andar superior), é necessário um critério razoável de rateio. HMRC aceita a área como uma abordagem comum.
Preciso apresentar uma declaração de imposto de renda com prazo de 60 dias para um imóvel de uso misto?
Residentes no Reino Unido devem apresentar uma declaração de imposto sobre ganhos de capital (CGT) referente à parte residencial da alienação, no prazo de 60 dias, caso haja imposto a pagar. A parte comercial é declarada por meio da Declaração de Imposto de Renda, da forma usual. Residentes fora do Reino Unido devem declarar todas as alienações de imóveis no Reino Unido no prazo de 60 dias.
Posso solicitar o benefício fiscal de Residência Principal para parte de um imóvel de uso misto?
Sim. Se a parte residencial era sua residência principal, o PRR (Personal Reserve Rate) pode ser aplicado a essa parcela do ganho. A parte comercial não se qualifica para o PRR, mas pode se qualificar para outros benefícios, como o Business Asset Disposal Relief (Alívio para Alienação de Ativos Comerciais).
Leitura complementar
- Alívio para Residência Privada — isentando a parte residencial da sua casa
- Imposto sobre Ganhos de Capital na Venda de um Imóvel Alugado — o panorama completo das vendas de imóveis para locação
- Relatório de Imóveis do CGT de 60 Dias — relatando o elemento residencial
- Imposto sobre ganhos de capital versus imposto de renda — a distinção entre capital e receita para ativos empresariais
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