Faits clés
- Une entreprise peut déduire intégralement les intérêts hypothécaires en tant que dépense professionnelle (l'article 24 ne s'applique pas aux sociétés).
- L'impôt sur les sociétés est 19–25% contre un impôt sur le revenu pouvant atteindre 45 % pour les personnes aux revenus les plus élevés.
- Le transfert des propriétés déclenche SDLT sur la valeur marchande (y compris la surtaxe de 5 %).
- Le transfert de propriétés déclenche également CGT sur tout gain au point de transfert.
- Allègements fiscaux pour les sociétés (s.162 TCGA 1992) peut reporter la CGT, mais HMRC examine de près les demandes d'investissement immobilier.
Aperçu
Depuis Restriction des intérêts hypothécaires de l'article 24 Depuis l'introduction de cette mesure, de nombreux propriétaires ont envisagé de transférer leurs biens immobiliers à une société à responsabilité limitée. Une société peut toujours déduire intégralement les intérêts hypothécaires, et les taux d'imposition des sociétés (19 à 25 %) sont inférieurs aux taux d'imposition sur le revenu les plus élevés (40 à 45 %).[4]
Toutefois, la constitution en société n'est pas toujours avantageuse. Les coûts fiscaux initiaux liés au transfert de biens existants peuvent être importants, et l'extraction des bénéfices d'une société complexifie les choses.
Avantages d'une structure d'entreprise
- Déduction intégrale des intérêts hypothécaires : L'article 24 ne s'applique pas aux sociétés. Les intérêts hypothécaires sont déductibles à titre de frais d'exploitation avant l'impôt sur les sociétés.
- Taux d'imposition nominal plus bas : L'impôt sur les sociétés est de 19 à 25 %, contre un impôt sur le revenu pouvant atteindre 45 % pour les hauts revenus.[1]
- Bénéfices non distribués : Les bénéfices non distribués au sein de l'entreprise ne sont imposés qu'au taux de l'impôt sur les sociétés. Aucun impôt personnel supplémentaire n'est dû tant que vous ne les retirez pas.
- Flexibilité en matière d'extraction des bénéfices : Choisissez quand et combien vous souhaitez percevoir sous forme de salaire, de dividendes ou de cotisations de retraite.
- Pas de réduction progressive de l'allocation personnelle : Les bénéfices de l'entreprise n'ont aucune incidence sur vos seuils d'imposition personnels.
Inconvénients et coûts
- SDLT sur le transfert : Le transfert de biens à une société liée déclenche le SDLT sur la valeur marchande, y compris la surtaxe de 5 %.[3]
- CGT sur transfert : Le transfert constitue une cession à la valeur marchande. Tout gain réalisé est soumis à l'impôt sur les plus-values au taux de 18/24 %.
- Double imposition sur l'extraction : Lorsque vous distribuez des bénéfices sous forme de dividendes, vous payez un impôt sur le revenu en plus de l'impôt sur les sociétés déjà payé.
- Taux d'intérêt hypothécaires plus élevés : Les prêteurs appliquent souvent des taux d'intérêt plus élevés pour les prêts hypothécaires d'entreprise destinés à l'investissement locatif.
- Frais annuels de déclaration et de conformité : Comptes de l'entreprise, déclarations d'impôt sur les sociétés, relevés de confirmation et, potentiellement, frais d'audit annuels.
- Aucun montant annuel exonéré de CGT : Les sociétés ne bénéficient pas de l'exonération annuelle de 3 000 £ sur les plus-values.
Le coût du transfert des propriétés existantes
SDLT
Un transfert à votre propre société est considéré comme un achat à la valeur marchande. La majoration de 5 % pour les logements supplémentaires s'applique car la société constitue une entité juridique distincte.[3]
CGT
Vous êtes considéré comme ayant cédé le bien à sa valeur marchande. L'impôt sur les plus-values est calculé sur la différence entre la valeur marchande et votre coût d'acquisition initial (majoré des frais et améliorations déductibles).
Exemple résolu
| Article | Montant |
|---|---|
| valeur marchande du bien | £300,000 |
| Prix d'achat initial + frais | £180,000 |
| CGT sur gain (120 000 £ − 3 000 £ AEA = 117 000 £ à 24 %) | £28,080 |
| SDLT sur transfert (300 000 £ avec les taux majorés) | £19,500 |
| Coût total des taxes initiales | £47,580 |
Ce coût initial de 47 580 £ doit être amorti grâce aux économies d'impôt futures avant que la constitution en société ne devienne rentable.
Allègement fiscal pour les sociétés (art. 162) : Dans certains cas, Allègements fiscaux pour les sociétés Il est possible de reporter l'imposition des plus-values. Cependant, l'administration fiscale HMRC remet souvent en question la qualification d'une activité de location immobilière comme « entreprise » à cet égard. L'activité doit être plus qu'un simple investissement passif : une gestion active, la possession de plusieurs biens et une implication significative du propriétaire sont des éléments essentiels.[2]
Achat de nouveaux biens immobiliers par le biais d'une société
Pour les propriétaires acquérant de nouveaux biens immobiliers, l'achat via une société permet d'éviter les frais de mutation immobilière (SDLT) et d'impôt sur les plus-values (CGT) liés au transfert de biens existants. Vous devez toujours payer la surtaxe de 5 % sur les acquisitions par la société, mais vous bénéficiez d'une déductibilité totale des intérêts d'emprunt dès le premier jour.
Conseil: De nombreux conseillers recommandent une approche hybride : conserver ses biens immobiliers personnels et en acquérir de nouveaux par le biais d’une société. Cela permet d’éviter les frais de mutation élevés tout en bénéficiant des avantages de la structure de l’entreprise pour les nouvelles acquisitions.
Extraire des profits d'une entreprise
Les bénéfices non distribués au sein d'une société sont imposés au taux de l'impôt sur les sociétés. Lors de leur retrait, un impôt sur le revenu supplémentaire s'applique :
| Méthode | Impôt sur les sociétés | Impôt sur le revenu des personnes physiques | Taux effectif combiné |
|---|---|---|---|
| Dividende (taux de base) | 19–25% | 10.75% | ~28–33% |
| Dividende (taux plus élevé) | 19–25% | 35.75% | ~48–52% |
| Salaire | Franchise (sans CT) | 20–45 % + NIC | Variable |
Le taux effectif combiné pour les contribuables à taux élevé qui retirent tous leurs bénéfices sous forme de dividendes peut dépasser celui qu'ils paieraient en tant que propriétaire bailleur. L'avantage de la constitution en société réside souvent dans différer Réduction de l'impôt personnel grâce au maintien des bénéfices dans l'entreprise.
Foire aux questions
Devrais-je constituer mes biens locatifs en société à responsabilité limitée ?
Cela dépend de votre situation. La création d'une société est avantageuse pour les contribuables imposés à taux élevé et ayant un endettement hypothécaire important (car la société peut déduire intégralement les intérêts). Cependant, la cession de biens immobiliers existants entraîne des frais de mutation et des plus-values, qui peuvent s'avérer très élevés. L'acquisition de nouveaux biens par le biais d'une société peut être plus rentable. Il est toujours conseillé de consulter un professionnel.
Dois-je payer des droits de mutation immobilière (SDLT) lors du transfert de propriété à ma propre société ?
Oui. Un transfert à une société liée est considéré comme une transaction à la valeur marchande. Les droits de mutation immobilière (SDLT) sont calculés sur la valeur marchande du bien (et non sur son prix d'achat initial), et une surtaxe de 5 % s'applique pour les logements supplémentaires. Cela peut rendre la constitution en société extrêmement coûteuse.
Qu’est-ce que l’allègement fiscal pour les entreprises immobilières ?
L'exonération pour incorporation prévue à l'article 162 de la loi de 1992 sur les gains en capital (TCGA 1992) permet de reporter l'impôt sur les plus-values (CGT) lors du transfert d'une entreprise à une société en échange d'actions. Toutefois, HMRC soutient souvent qu'une activité de location immobilière n'y est pas éligible car il s'agit d'un investissement et non d'une activité commerciale. Il est donc indispensable de consulter un professionnel.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés dans une entreprise ?
Une société est soumise à l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices locatifs (19 % pour les bénéfices inférieurs à 50 000 £, et 25 % pour les bénéfices supérieurs à 250 000 £, avec un abattement marginal entre les deux). Les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles. En revanche, le prélèvement de bénéfices de la société (sous forme de salaire ou de dividendes) entraîne une imposition personnelle supplémentaire.
Pour en savoir plus
- Restriction des intérêts hypothécaires (article 24) — pourquoi l'incorporation est envisagée
- SDLT sur les investissements locatifs — majorations sur les achats et les transferts
- Gain en capital sur un bien locatif — Gains en capital lors de la cession ou du transfert
- Allègements fiscaux pour les sociétés — report de l'impôt sur les plus-values lors des transferts d'entreprises
- Qu'est-ce que l'impôt sur les sociétés ? — comment CT fonctionne pour les entreprises
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