Fatti chiave
- Si paga il supplemento del 5% in anticipo se possiedi due case al momento del completamento.
- Puoi recuperare il sovrapprezzo se vendi la tua precedente residenza principale entro 36 mesi.
- La richiesta di rimborso deve essere effettuata entro 12 mesi di vendere la vecchia casa.
- Il rimborso copre il supplemento completo del 5% (o 3% per le transazioni effettuate prima del 31 ottobre 2024).
- HMRC in genere elabora i rimborsi entro 15–20 giorni lavorativi di una richiesta valida.
Perché si applica il sovrapprezzo quando si sostituisce una casa
La maggiorazione più elevata (5% dal 31 ottobre 2024) si applica quando si possiedono due o più immobili residenziali alla data di acquisto. In una sostituzione semplice, ovvero vendendo un immobile e acquistandone un altro lo stesso giorno, non è prevista alcuna maggiorazione, poiché non si possiedono mai due immobili contemporaneamente.[1]
Tuttavia, molti acquirenti acquistare la loro nuova casa prima di vendere quella vecchia, creando un periodo di doppia proprietà. In questa situazione, il sovrapprezzo si applica al nuovo acquisto perché al termine dell'acquisto si possiedono due immobili residenziali.
Il processo di rimborso
La normativa prevede un rimborso se si vende la precedente residenza principale entro 36 mesi di acquisto della sostituzione:[2]
- Pagare il sovrapprezzo in anticipo sul nuovo acquisto (il tuo avvocato lo includerà nel calcolo dell'imposta di bollo)
- Vendi la tua precedente residenza principale entro 36 mesi dalla data di efficacia del nuovo acquisto
- Richiedi un rimborso HMRC entro 12 mesi dalla vendita della vecchia proprietà (o 12 mesi dalla data di presentazione della dichiarazione SDLT originale, a seconda di quale sia successiva)
Condizioni per il rimborso
Per avere diritto al rimborso, è necessario dimostrare che:[3]
- La proprietà che hai venduto era tua unica o principale residenza ad un certo punto durante la proprietà
- Intendi che la nuova proprietà sia tua unica o principale residenza
- La proprietà precedente era smaltito (venduti, non semplicemente trasferiti tra coniugi)
- Lo smaltimento è avvenuto entro 36 mesi della data di efficacia del nuovo acquisto
Circostanze eccezionali: HMRC ha facoltà di prorogare la finestra di 36 mesi in circostanze eccezionali, ad esempio quando la vendita non va a buon fine a causa delle azioni dell'acquirente e si rende necessario trovare un nuovo acquirente. Le richieste presentate in tal senso devono essere supportate da prove delle circostanze.
Come richiedere il rimborso
Puoi richiedere il rimborso in due modi:[2]
Opzione 1: modificare la dichiarazione SDLT originale
Se si rientra nel periodo di modifica di 12 mesi previsto per la dichiarazione SDLT originale, è possibile modificarla per rimuovere le aliquote più elevate. Questo è il metodo più semplice.
Opzione 2: presentare domanda direttamente HMRC
Se il periodo di modifica di 12 mesi per la dichiarazione dei redditi originale è trascorso, puoi scrivere HMRC o utilizzare il modulo di richiesta online. Avrai bisogno di:
- Il numero di riferimento univoco della transazione SDLT (UTRN) dalla dichiarazione originale
- Dettagli dell'immobile acquistato (indirizzo, data di decorrenza, prezzo di acquisto)
- Dettagli dell'immobile venduto (indirizzo, data di vendita, prezzo di vendita)
- Conferma che l'immobile venduto era la tua residenza principale
- I tuoi dati bancari per il rimborso
Esempio pratico
James acquista una nuova casa per £ 350.000 il 1° giugno 2025. È ancora proprietario della sua vecchia casa (in cui vive da 10 anni). La sua imposta di bollo (SDLT) è calcolata alle aliquote più elevate:
| Fetta | Quantità | Tasso più alto | SDLT |
|---|---|---|---|
| £0 – £125,000 | £125,000 | 5% | £6,250 |
| £125,001 – £250,000 | £125,000 | 7% | £8,750 |
| £250,001 – £350,000 | £100,000 | 10% | £10,000 |
| Imposta totale sulla vita (tassi più elevati) | £25,000 | ||
| Imposta di soggiorno (SDLT) a tariffe standard | £7,500 | ||
| Elemento di sovrapprezzo | £17,500 | ||
James vende la sua vecchia casa il 15 settembre 2025. Richiede un rimborso di £ 17.500 HMRC , che viene elaborato entro 20 giorni lavorativi.
Mancia: Imposta un promemoria per richiedere il rimborso non appena la vendita della tua vecchia casa sarà completata. Hai 12 mesi di tempo dalla data di vendita, ma è facile dimenticarsene. Prima presenti la richiesta, prima riceverai il rimborso.
Domande frequenti
Come posso recuperare il sovrapprezzo SDLT?
È possibile presentare domanda di rimborso HMRC utilizzando il modulo online o scrivendo all'agenzia. È necessario fornire i dettagli sia dell'acquisto che della vendita, oltre alla prova che l'immobile venduto era la residenza principale. La richiesta deve essere presentata entro 12 mesi dalla vendita del vecchio immobile.
Cosa succede se non riesco a vendere la mia vecchia casa entro 36 mesi?
Se la vecchia casa non viene venduta entro 36 mesi, non è possibile recuperare la maggiorazione. Esistono limitate eccezioni: ad esempio, se la vendita è stata ritardata da fattori realmente al di fuori del vostro controllo, HMRC può esercitare la propria discrezionalità, ma ciò non è garantito.
Posso richiedere il rimborso del sovrapprezzo se la mia vecchia casa è stata affittata?
Il test chiave è se la proprietà che hai venduto era tua unica o principale residenza in qualsiasi momento. Se in precedenza era la tua residenza principale ma l'hai affittata per un periodo prima di venderla, potresti comunque essere in grado di reclamarla, a patto che tu possa dimostrare che era la tua residenza principale prima del periodo di affitto.
Il periodo di 36 mesi inizia dallo scambio o dal completamento?
I 36 mesi decorrono dalla data effettiva (solitamente il completamento) del nuovo acquisto. La vecchia casa deve essere alienata (di nuovo, solitamente il completamento della vendita) entro 36 mesi da tale data.
Ulteriori letture
- Tariffe più elevate per le abitazioni aggiuntive — tutti i dettagli del supplemento del 5%
- Aliquote SDLT residenziali (2026/27) — tabelle delle tariffe correnti
- Restituzioni SDLT: come presentarle — presentazione e modifica delle dichiarazioni
- Proprietà ereditata e imposta di soggiorno (SDLT) — come la proprietà ereditata interagisce con il sovrapprezzo
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