Fatti chiave
- L'imposta di soggiorno (SDLT) è calcolata sulla base Prezzo comprensivo di IVA quando l'IVA si applica a una transazione immobiliare.
- Gli immobili commerciali possono essere soggetti ad IVA laddove il venditore abbia esercitato l' opzione di tassazione.
- I nuovi edifici commerciali con meno di 3 anni sono IVA standard (20%).
- Le vendite di immobili residenziali sono generalmente esente da IVA, quindi l'IVA non incide sull'imposta di bollo sulle abitazioni.
- UN Trasferimento di un'azienda in esercizio (TOGC) potrebbe essere al di fuori dell'ambito di applicazione dell'IVA, rimuovendo l'elemento IVA dal calcolo dell'imposta sulle vendite a domicilio.
La regola generale
L'imposta di soggiorno è addebitata sul corrispettivo imponibile per una transazione immobiliare. Quando l'IVA è dovuta su una transazione, l'IVA fa parte del corrispettivo imponibile. In altre parole, l'imposta sulle vendite a domicilio viene calcolata sulla base Prezzo comprensivo di IVA.[2]
Ciò colpisce principalmente proprietà commerciale transazioni, poiché le vendite di immobili residenziali sono quasi sempre esenti da IVA.
Quando l'IVA si applica alla proprietà
| Transazione | Trattamento IVA | Impatto su SDLT |
|---|---|---|
| Vendita di immobili residenziali | Esonerare | Nessuna IVA nel calcolo dell'imposta sulle vendite a domicilio |
| Vendita di un nuovo edificio commerciale (< 3 anni) | Valutazione standard (20%) | IVA aggiunta al corrispettivo SDLT |
| Vendita di un edificio commerciale esistente | Esente (a meno che non si scelga di tassare) | IVA aggiunta solo se è stata esercitata l'opzione di tassazione |
| Contratto di locazione commerciale (scelto per la tassazione) | Valutazione standard (20%) | IVA sull'affitto inclusa nel calcolo del VAN |
| Trasferimento dell'azienda (TOGC) | Fuori dall'ambito di applicazione dell'IVA | Nessuna IVA nel calcolo dell'imposta sulle vendite a domicilio |
L'opzione di tassazione
IL opzione di tassazione (chiamata anche "opting to tax") consente al proprietario di un immobile di rinunciare all'esenzione IVA sugli immobili commerciali e di applicare l'IVA al 20% sulle vendite e sugli affitti.[1]
Punti chiave:
- L'opzione è fatta dal proprietario di immobili (venditore o locatore), non l'acquirente
- Una volta esercitato, si applica a tutte le forniture di quella proprietà (vendita, locazione, licenza)
- L'opzione può essere revocato in circostanze limitate (ad esempio entro 6 mesi se non è stata effettuata alcuna fornitura)
- Viene comunemente esercitato per consentire al proprietario dell'immobile di recuperare l'IVA sugli acquisti sui costi di costruzione, ristrutturazione o acquisto
Impatto sugli acquirenti: Se il venditore ha optato per la tassazione, l'acquirente paga il prezzo di acquisto più 20% IVAL'imposta sulle vendite a domicilio (SDLT) viene calcolata sul totale. Un acquirente con partita IVA può solitamente recuperare l'IVA, ma l'imposta sulle vendite a domicilio (SDLT) aggiuntiva (calcolata sul totale più elevato) non può essere recuperata.
Esempio pratico
Una società acquista un immobile commerciale per 500.000 sterline. Il venditore ha optato per la tassazione:
| Elemento | Quantità |
|---|---|
| Prezzo dell'immobile | £500,000 |
| IVA al 20% | £100,000 |
| Considerazione totale per SDLT | £600,000 |
| Fetta | Quantità | Valutare | SDLT |
|---|---|---|---|
| £0 – £150,000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £250,000 | £100,000 | 2% | £2,000 |
| £250,001 – £600,000 | £350,000 | 5% | £17,500 |
| Totale SDLT (IVA inclusa) | £19,500 | ||
| SDLT senza IVA (su £ 500.000) | £14,500 | ||
| Imposta di soggiorno aggiuntiva dovuta all'IVA | £5,000 | ||
Trasferimento di un'azienda in esercizio (TOGC)
Se una proprietà viene venduta come parte di un Trasferimento di un'azienda in esercizio, la transazione è al di fuori del campo di applicazione dell'IVA e non viene addebitata alcuna IVA. Ciò può comportare un notevole risparmio sull'imposta sulle transazioni (SDLT):[3]
Per applicare un TOGC:
- Il venditore deve trasferire un'attività come azienda in attività (non solo la proprietà)
- L'acquirente deve essere Partita IVA registrata (o diventarlo)
- L'acquirente deve optare per la tassazione la proprietà prima del completamento (se il venditore avesse optato per la tassazione)
- L'attività deve continuare ad essere svolta dall'acquirente
IVA sui contratti di locazione
Quando un contratto di locazione commerciale è soggetto a IVA (perché il locatore ha optato per la tassazione), l'IVA sul canone di locazione è inclusa nel calcolo del VAN ai fini dell'imposta sui beni immobili (SDLT). Ciò aumenta l'imposta sui beni immobili (SDLT) dovuta sul contratto di locazione.[2]
Il trattamento IVA deve essere confermato prima della firma del contratto di locazione per garantire che il calcolo dell'SDLT sia corretto.
Mancia: Quando si acquista un immobile commerciale, è sempre opportuno verificare se il venditore ha optato per la tassazione. In tal caso, è opportuno valutare se la transazione può essere strutturata come un TOGC (Total Ownership Agreement) per evitare l'IVA e ridurre l'imposta sulle vendite a domicilio (SDLT). Questo richiede un'attenta pianificazione e dovrebbe essere discusso sia con l'avvocato che con il commercialista.
Domande frequenti
Devo pagare anche l'imposta sulle vendite (SDLT) sull'IVA?
Sì. Quando la vendita di un immobile è soggetta a IVA, l'imposta sulle vendite a saldo (SDLT) viene calcolata sul prezzo totale IVA inclusa. Ad esempio, un immobile commerciale del valore di £ 500.000 con IVA al 20% ha un corrispettivo di £ 600.000 ai fini dell'imposta sulle vendite a saldo (SDLT).
Qual è l'opzione per tassare?
L'"opzione di tassazione" consente al proprietario di un immobile di applicare l'IVA sulla vendita o l'affitto di un immobile commerciale che altrimenti sarebbe esente. Una volta esercitata, tutte le cessioni (vendite o affitti) di tale immobile saranno soggette all'aliquota standard del 20%.
Posso recuperare l'IVA sull'acquisto di un immobile commerciale?
Se sei titolare di partita IVA e l'immobile verrà utilizzato per prestazioni imponibili, puoi recuperare l'IVA tramite la dichiarazione IVA. Tuttavia, l'imposta sulle vendite calcolata sul prezzo comprensivo di IVA non è recuperabile, ma rimane un costo reale.
Che cos'è un TOGC?
Il trasferimento di un'azienda in esercizio si verifica quando un'azienda (inclusi i suoi beni) viene trasferita come azienda in esercizio. Le transazioni TOGC sono al di fuori del campo di applicazione dell'IVA, il che significa che non viene addebitata alcuna IVA. Ciò elimina l'IVA dal calcolo dell'imposta sulle vendite a domicilio (SDLT), con un potenziale risparmio significativo sull'imposta sulle vendite a domicilio (SDLT).
Ulteriori letture
- Tariffe SDLT commerciali — fasce tariffarie non residenziali
- Imposta di bollo sui contratti di locazione (VAN) — come viene calcolata l'imposta di soggiorno (SDLT) sul canone di locazione
- Proprietà ad uso misto e SDLT — tariffe per immobili con elementi residenziali e commerciali
- Risarcimento di gruppo e trasferimenti aziendali — Esenzione SDLT per le transazioni intragruppo
Cerchi un software per la dichiarazione dei redditi semplice?
# GoFile è riconosciuto HMRC e utilizzato da oltre 50.000 aziende del Regno Unito. Configurazione in pochi minuti, presentazione delle dichiarazioni in tutta sicurezza.
Inizia gratuitamenteNon è richiesta alcuna carta di credito · Annulla in qualsiasi momento