Fatti chiave
- L'imposta di bollo sui contratti di locazione è addebitata sul premio (alle normali velocità di taglio) e il affitto (utilizzando il metodo VAN).
- IL Soglia del tasso zero del VAN per i contratti di locazione non residenziali è di £ 150.000; per i contratti di locazione residenziali è di £ 125.000.
- Il VAN dell'affitto superiore alla soglia è tassato a 1% (e il 2% oltre £ 5.000.000 per gli immobili non residenziali).
- Il VAN sconta l'affitto futuro ad un tasso di 3,5% all'anno.
- I contratti di locazione di breve durata (inferiori a 7 anni) potrebbero non richiedere la restituzione dell'imposta di soggiorno (SDLT), a meno che il premio non superi la soglia pertinente.
Due componenti dell'imposta di trasferimento di proprietà sui contratti di locazione
Quando viene concesso un nuovo contratto di locazione, l'imposta di trasferimento di denaro (SDLT) può essere dovuta su due elementi separati:[1]
| Elemento | Come viene calcolato l'imposta di soggiorno (SDLT) |
|---|---|
| Premio (importo forfettario pagato per la locazione) | Tassato alle aliquote standard (residenziale o commerciale, a seconda dei casi) |
| Affitto (pagamenti periodici per tutta la durata del contratto di locazione) | Tassato sul VAN del canone totale da pagare |
Entrambi gli elementi vengono calcolati separatamente e gli importi SDLT risultanti vengono sommati.
Spiegazione del valore attuale netto (VAN)
Il calcolo del VAN converte l'affitto totale pagabile per l'intera durata del contratto di locazione in un unico valore attuale applicando un tasso di sconto del 3,5% annuoCiò riflette il valore temporale del denaro: l'affitto pagato tra 10 anni varrà meno oggi rispetto all'affitto pagato l'anno prossimo.[3]
La formula per calcolare lo sconto sull'affitto di ogni anno è:
Affitto scontato per l'anno N = Affitto annuo ÷ (1,035)N
Il VAN è la somma di tutti i canoni annuali scontati per la durata del contratto di locazione.
Aliquote SDLT sul VAN dell'affitto
Locazioni non residenziali
| Banda VAN | Valutare |
|---|---|
| Fino a £ 150.000 | 0% |
| £150,001 – £5,000,000 | 1% |
| Oltre £ 5.000.000 | 2% |
Locazioni residenziali
| Banda VAN | Valutare |
|---|---|
| Fino a £ 125.000 | 0% |
| Oltre £ 125.000 | 1% |
Esempio pratico: contratto di locazione commerciale
Un'azienda stipula un contratto di locazione commerciale della durata di 10 anni con un canone annuo di £ 50.000 e un premio di £ 25.000.
Fase 1: SDLT sul premio
£ 25.000 è inferiore alla soglia di esenzione di £ 150.000 per gli immobili non residenziali. Imposta di trasferimento di proprietà sul premio = £0.
Fase 2: Calcolare il VAN dell'affitto
| Anno | Affitto | Fattore di sconto (1,035N) | Affitto scontato |
|---|---|---|---|
| 1 | £50,000 | 1.035 | £48,309 |
| 2 | £50,000 | 1.071 | £46,676 |
| 3 | £50,000 | 1.109 | £45,095 |
| 4 | £50,000 | 1.148 | £43,564 |
| 5 | £50,000 | 1.188 | £42,081 |
| 6–10 | £ 50.000/anno | Vari | £188,461 |
| VAN totale | £414,186 | ||
Fase 3: SDLT sul VAN dell'affitto
| Banda VAN | Quantità | Valutare | SDLT |
|---|---|---|---|
| Fino a £ 150.000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £414,186 | £264,186 | 1% | £2,642 |
| Totale SDLT sull'affitto | £2,642 | ||
Imposta totale sulla tassa di soggiorno = £0 (premio) + £2.642 (VAN affitto) = £2,642
Cessioni di locazione
Quando un contratto di locazione esistente è assegnato (trasferita da un inquilino all'altro), la transazione è trattata come un acquisto della quota di locazione finanziaria. L'imposta sui beni immobili (SDLT) viene applicata al corrispettivo corrisposto per la cessione alle tariffe standard, non al VAN del canone futuro.[2]
Revisioni degli affitti e aumenti anomali degli affitti
Se l'affitto aumenta durante il periodo di locazione, potrebbe essere richiesta un'ulteriore dichiarazione SDLT:[2]
- Un aumento che era previsto nel contratto di locazione (ad esempio una clausola di escalation fissa) avrebbe dovuto essere inclusa nel calcolo originale del VAN
- Un aumento da un revisione dell'affitto che non era “ragionevolmente prevedibile” innesca un ricalcolo e un ulteriore ritorno
- L'imposta di soggiorno aggiuntiva è la differenza tra il VAN calcolato con il nuovo affitto e il VAN originariamente restituito
Mancia: HMRC fornisce un calcolatore online del VAN per facilitare il calcolo dell'imposta sui beni immobili (SDLT) sui contratti di locazione. Per contratti di locazione complessi (ad esempio, canone di locazione a rotazione, canone a scaglioni, clausole di risoluzione), si consiglia di consultare un professionista: il calcolo del VAN può essere influenzato in modo significativo da queste clausole.
Domande frequenti
Che cos'è il valore attuale netto (VAN)?
Il VAN è un modo per esprimere il valore totale dei pagamenti futuri dell'affitto come un'unica somma forfettaria in valuta corrente. Poiché 1 sterlina ricevuta in futuro vale meno di 1 sterlina oggi, l'affitto futuro viene "scontato" al 3,5% annuo. Il VAN è la somma di tutti i pagamenti di affitto scontati per tutta la durata del contratto di locazione.
L'imposta di soggiorno (SDLT) viene addebitata su ogni contratto di locazione?
No. L'imposta sui beni immobili (SDLT) viene applicata solo sui nuovi contratti di locazione in cui il premio e/o il VAN del canone superano la soglia di esenzione. La cessione (trasferimento) di un contratto di locazione esistente è considerata un acquisto, non un nuovo contratto di locazione, ed è tassata sul corrispettivo pagato per la cessione.
Chi paga l'imposta di bollo su un contratto di locazione?
L'affittuario (o locatario) è l'acquirente ai fini dell'imposta sui beni immobili (SDLT) ed è responsabile per qualsiasi imposta sui beni immobili (SDLT) al momento della stipula di un nuovo contratto di locazione. Il locatore non ha alcuna responsabilità per l'imposta sui beni immobili (SDLT) al momento della stipula di un nuovo contratto di locazione.
Cosa succede se il mio affitto cambia durante il contratto di locazione?
In caso di aumento dell'affitto (ad esempio in caso di revisione del canone), potrebbe essere necessario presentare un'ulteriore dichiarazione dei redditi per giustificare l'aumento. Questo vale se l'aumento non era "ragionevolmente prevedibile" al momento della stipula del contratto di locazione.
Ulteriori letture
- Tariffe SDLT commerciali — tariffe per l'acquisto di immobili non residenziali
- Interazione tra IVA e imposta di soggiorno (SDLT) — quando l'IVA sull'affitto influisce sul calcolo dell'imposta di soggiorno (SDLT)
- Proprietà ad uso misto e SDLT — tariffe quando un contratto di locazione copre locali ad uso misto
- Glossario SDLT — definizioni di VAN, premio, cessione e altro
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