Kernfeiten
- Kopers van een woning met gedeeld eigendom kunnen kiezen uit een marktwaardeverkiezing of betalen op het initiële aandeel.
- Zonder verkiezingen is de SDLT gebaseerd op uw initiële aandelenkoopprijs plus eventuele huur die verschuldigd is over het behouden aandeel.
- A marktwaardeverkiezing Dit betekent dat de overdrachtsbelasting (SDLT) wordt berekend over de volledige marktwaarde, maar geen verdere SDLT op de trap.
- Bij aankoop van een woning met gedeeld eigendom zijn er vrijstellingen beschikbaar voor starters op de woningmarkt.
- Trappenhuis (Het kopen van extra aandelen) kan leiden tot verdere overdrachtsbelasting als er geen keuze is gemaakt op basis van de marktwaarde.
Hoe werkt gedeeld eigendom?
Gedeeld eigendom geeft u de mogelijkheid om een huis te kopen deel van een woning (doorgaans 25% tot 75%) en huur betalen voor het resterende deel aan een woningcorporatie of geregistreerde aanbieder. Na verloop van tijd kunt u trap — door extra aandelen te kopen totdat je het pand volledig in je bezit hebt.[1]
De overdrachtsbelasting (SDLT) op de aankoop van een woning met gedeeld eigendom is complexer dan bij standaard aankopen, omdat u tegelijkertijd een aandeel koopt en een huurcontract aangaat. Er zijn twee benaderingen mogelijk.
Optie 1: Betaal overdrachtsbelasting over uw initiële aandeel (geen keuze)
Als u niet Als u kiest voor de marktwaarde, wordt de overdrachtsbelasting (SDLT) berekend op basis van:[2]
- De premie Je betaalt voor je initiële aandeel (bijvoorbeeld 50% van de marktwaarde).
- De netto contante waarde (NCW) van de huur die verschuldigd is over het behouden aandeel (het deel van de woningcorporatie)
Dit resulteert in lagere initiële SDLT-kosten, maar bij een verhoging boven de 80% worden extra SDLT-kosten in rekening gebracht.
Trappenwerk zonder verkiezingen
- Gefaseerde transacties die uw totale eigendomsaandeel vergroten tot 80% of minder zijn vrijgesteld van SDLT
- Als je de trap opgaat boven de 80%SDLT wordt geheven over de vergoeding die is betaald voor die zogenaamde 'staircasing'-transactie.
- De tarieven die van toepassing zijn op de 'staircasing'-transactie zijn de standaardtarieven voor overdrachtsbelasting op woningen.
Optie 2: Keuze op basis van marktwaarde
Als je een marktwaardeverkiezingSDLT wordt berekend op basis van de volledige marktwaarde van het onroerend goed op het moment van uw eerste aankoop, ongeacht het aandeel dat u daadwerkelijk koopt.[2]
Het voordeel is de eenvoud:
- U betaalt de overdrachtsbelasting (SDLT) eenmalig, gebaseerd op de volledige marktwaarde.
- Geen verdere SDLT is verschuldigd wanneer u trapsgewijs gaat, zelfs boven de 80%
- De verkiezing is onherroepelijk — eenmaal uitgesproken, kan deze niet meer worden ingetrokken.
Wanneer te kiezen: Een marktwaardebepaling is doorgaans zinvol voor duurdere woningen waar in de toekomst een geleidelijke verhoging van het koopaandeel gepland is. Voor goedkopere woningen (met name die in aanmerking komen voor starterskorting) resulteert betaling van de overdrachtsbelasting over het eerste deel vaak in een lagere totale overdrachtsbelasting.
Uitgewerkte voorbeelden
Voorbeeld: woning van £300.000, 50% aandeel, starter op de woningmarkt
| Benadering | Overwegingen voor SDLT | SDLT (met vrijstelling van FTB) |
|---|---|---|
| Geen verkiezingen (betaling op basis van aandelen) | £150.000 aandeel + huurinkomsten netto contante waarde (NCW) | £0 (onder de drempel van £300.000 voor starters op de woningmarkt) |
| Marktwaarde-verkiezing | £300.000 volledige marktwaarde | £0 (gelijk aan de drempel van £300.000 voor starters op de woningmarkt) |
In dit voorbeeld resulteren beide opties in £0 overdrachtsbelasting voor een starter op de woningmarkt. Zonder een keuze te maken, zou toekomstige verhoging van het aandeel boven de 80% echter wel overdrachtsbelasting met zich meebrengen over de betalingen die voor die verhoging worden gedaan.
Voorbeeld: woning van £400.000, 50% aandeel, geen starter op de woningmarkt.
| Benadering | Overwegingen voor SDLT | SDLT |
|---|---|---|
| Geen verkiezingen (betaling op basis van aandelen) | £200.000 aandeel + huurinkomsten netto contante waarde (NCW) | £1.500 (op £200.000) |
| Marktwaarde-verkiezing | £400.000 volledige marktwaarde | £10.000 (op £400.000) |
Hier is het betalen van het eerste aandeel aanzienlijk goedkoper. De koper moet dit afwegen tegen de mogelijke overdrachtsbelasting (SDLT) bij toekomstige uitbreidingen.
Korting voor starters op de woningmarkt bij gedeeld eigendom
Bij de aankoop van een woning met gedeeld eigendom kan de starterskorting worden geclaimd. De korting is van toepassing op de relevante koopsom:[3]
- Geen verkiezingen — De vrijstelling geldt voor de initiële aandelenprijs. De limiet van £500.000 is van toepassing op de aandelenprijs, niet op de volledige marktwaarde.
- Marktwaarde-verkiezing — De vrijstelling geldt voor de volledige marktwaarde. Het maximumbedrag van £500.000 geldt voor de volledige marktwaarde.
Tip: Als u voor het eerst een woning koopt met gedeeld eigendom en de waarde daarvan meer dan £500.000 bedraagt, verliest u de starterskorting bij een keuze voor de marktwaarde, maar kunt u deze wel behouden zonder een keuze te maken (mits uw aandeel £500.000 of minder is). Bespreek de mogelijkheden met uw advocaat voordat u een beslissing neemt.
Veelgestelde vragen
Wat is een marktwaardeverkiezing?
Bij een marktwaarde-optie kiest u ervoor om overdrachtsbelasting te betalen over de volledige marktwaarde van het onroerend goed op het moment van uw eerste aankoop, in plaats van over het aandeel dat u koopt. Het voordeel hiervan is dat u geen extra overdrachtsbelasting hoeft te betalen wanneer u later "meer aandelen koopt".
Welke optie is beter: kiezen voor marktwaarde of betalen op basis van mijn aandeel?
Het hangt af van uw persoonlijke omstandigheden. Betalen op basis van uw aandeel resulteert in lagere overdrachtsbelastingkosten vooraf, maar u kunt te maken krijgen met extra overdrachtsbelasting wanneer u uw aandeel uitbreidt tot boven de 80%. Een marktwaardebepaling kost in eerste instantie meer, maar beschermt u tegen toekomstige overdrachtsbelasting. Voor woningen met een lagere waarde, waar de startersregeling van toepassing is, is betalen op basis van uw aandeel vaak uiteindelijk voordeliger.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik mijn woning inricht met een trapvormige constructie?
Als u voor marktwaarde heeft gekozen, nee. Als u geen keuze heeft gemaakt, zijn transacties waarbij het eigendomsaandeel wordt verhoogd tot 80% vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Wanneer u het eigendomsaandeel verhoogt tot boven de 80%, is overdrachtsbelasting verschuldigd over het bedrag dat voor die laatste transactie is betaald, tegen de standaardtarieven.
Kan ik bij een woning met gedeeld eigendom aanspraak maken op de starterskorting?
Ja. U kunt de starterskorting claimen bij de aankoop van een woning met gedeeld eigendom, ongeacht of u kiest voor de marktwaarde of niet. De korting is van toepassing op de relevante koopsom (marktwaarde of aandelenprijs, afhankelijk van uw keuze).
Verder lezen
- Korting voor starters op de woningmarkt — criteria voor subsidiabiliteit en vrijstelling
- Overdrachtsbelastingtarieven voor woningen (2026/27) — huidige tariefbanden
- SDLT op leaseovereenkomsten (netto contante waarde) — hoe de netto contante waarde van huur wordt berekend
- Eerstekopers (gedetailleerd) — randgevallen en geschiktheid
Zoekt u eenvoudige belastingsoftware?
# GoFile is HMRC erkend en wordt door meer dan 50.000 Britse bedrijven vertrouwd. Binnen enkele minuten ingesteld, met een gerust hart aangifte doen.
Begin gratisGeen creditcard nodig · Annuleer op elk moment