Kernfeiten
- SDLT wordt berekend op basis van de prijs inclusief btw wanneer btw van toepassing is op een vastgoedtransactie.
- Commercieel vastgoed kan onderworpen zijn aan btw wanneer de verkoper gebruik heeft gemaakt van de btw-plicht. optie om belasting te heffen.
- Nieuwe commerciële gebouwen die minder dan 3 jaar oud zijn, zijn standaard btw-tarief (20%).
- De verkoop van woonhuizen is over het algemeen vrijgesteld van btwBTW heeft dus geen invloed op de overdrachtsbelasting voor woningen.
- A Overdracht van een lopende onderneming (TOGC) kan buiten het toepassingsgebied van de btw vallen, waardoor het btw-element uit de berekening van de overdrachtsbelasting wordt verwijderd.
De algemene regel
SDLT wordt geheven op de belastbare tegenprestatie voor een grondtransactie. Wanneer btw verschuldigd is over een transactie, maakt de btw deel uit van de belastbare tegenprestatie. Met andere woorden, de overdrachtsbelasting wordt berekend over de prijs inclusief btw.[2]
Dit heeft vooral gevolgen voor commercieel vastgoed transacties, omdat de verkoop van woonhuizen bijna altijd is vrijgesteld van btw.
Wanneer is btw van toepassing op onroerend goed?
| Transactie | BTW-behandeling | Impact op SDLT |
|---|---|---|
| Verkoop van een woonhuis | Vrijstellen | Geen btw in de berekening van de overdrachtsbelasting. |
| Verkoop van een nieuw bedrijfsgebouw (< 3 jaar oud) | Standaard beoordeeld (20%) | BTW toegevoegd aan de SDLT-vergoeding |
| Verkoop van een bestaand bedrijfsgebouw | Vrijgesteld (tenzij er voor belastingheffing is gekozen) | BTW wordt alleen toegevoegd als er voor de optie tot belastingheffing is gekozen. |
| Commerciële huurovereenkomst (gekozen voor belastingheffing) | Standaard beoordeeld (20%) | BTW over huur is inbegrepen in de berekening van de netto contante waarde (NCW). |
| Overdracht van een lopende onderneming (TOGC) | Buiten het toepassingsgebied van de btw | Geen btw in de berekening van de overdrachtsbelasting. |
De optie om belasting te heffen
De optie om belasting te heffen (ook wel “opting to tax” genoemd) stelt een vastgoedeigenaar in staat om af te zien van de btw-vrijstelling op commercieel vastgoed en 20% btw te heffen op verkoop en verhuur.[1]
Belangrijkste punten:
- De optie wordt gemaakt door de eigenaar van het pand (verkoper of verhuurder), niet de koper
- Eenmaal uitgeoefend, is het van toepassing op alle benodigdheden van dat eigendom (verkoop, verhuur, licentie)
- De mogelijkheid is ingetrokken in beperkte omstandigheden (bijvoorbeeld binnen 6 maanden als er geen levering heeft plaatsgevonden)
- Het wordt doorgaans uitgeoefend om de eigenaar van het pand in staat te stellen Terugvordering van voorbelasting op bouw-, renovatie- of aankoopkosten
Impact op kopers: Als de verkoper ervoor heeft gekozen om belasting te heffen, betaalt de koper de koopprijs. plus 20% btwDe overdrachtsbelasting (SDLT) wordt berekend over het totaalbedrag. Een btw-geregistreerde koper kan de btw meestal terugvorderen, maar de extra overdrachtsbelasting (berekend over het hogere totaalbedrag) kan niet worden teruggevorderd.
Uitgewerkt voorbeeld
Een bedrijf koopt een bedrijfspand voor £500.000. De verkoper heeft ervoor gekozen om het volgende te belasten:
| Element | Hoeveelheid |
|---|---|
| Vastgoedprijs | £500,000 |
| BTW van 20% | £100,000 |
| Totale overweging voor SDLT | £600,000 |
| Plak | Hoeveelheid | Tarief | SDLT |
|---|---|---|---|
| £0 – £150,000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £250,000 | £100,000 | 2% | £2,000 |
| £250,001 – £600,000 | £350,000 | 5% | £17,500 |
| Totale overdrachtsbelasting (inclusief btw) | £19,500 | ||
| SDLT zonder BTW (op £ 500.000) | £14,500 | ||
| Extra overdrachtsbelasting vanwege btw | £5,000 | ||
Overdracht van een lopende onderneming (TOGC)
Als een onroerend goed wordt verkocht als onderdeel van een Overdracht van een lopende ondernemingDe transactie valt buiten de reikwijdte van de btw en er wordt geen btw in rekening gebracht. Dit kan aanzienlijke overdrachtsbelasting (SDLT) besparen:[3]
Om een TOGC-aanvraag in te dienen:
- De verkoper moet een bedrijf als lopende onderneming overdragen (niet alleen het onroerend goed).
- De koper moet zijn BTW-geregistreerd (of zo worden)
- De koper moet kiezen voor belastingheffing het onroerend goed vóór de voltooiing (indien de verkoper voor belastingheffing had gekozen)
- De onderneming moet door de koper worden voortgezet.
BTW op leaseovereenkomsten
Wanneer een commerciële huurovereenkomst onderworpen is aan btw (omdat de verhuurder ervoor heeft gekozen om belasting te heffen), wordt de btw over de huur meegenomen in de berekening van de netto contante waarde voor de overdrachtsbelasting. Dit verhoogt de verschuldigde overdrachtsbelasting over de huurovereenkomst.[2]
De btw-behandeling moet worden bevestigd. voordat het huurcontract wordt ondertekend om ervoor te zorgen dat de SDLT-berekening correct is.
Tip: Bij de aankoop van commercieel vastgoed is het belangrijk om altijd te controleren of de verkoper heeft gekozen voor belastingheffing. Indien dit het geval is, onderzoek dan of de transactie kan worden gestructureerd als een overdracht van een lopende onderneming (TOGC) om de btw te vermijden en de overdrachtsbelasting te verlagen. Dit vereist zorgvuldige planning en dient te worden besproken met zowel uw advocaat als uw accountant.
Veelgestelde vragen
Moet ik ook overdrachtsbelasting over de btw betalen?
Ja. Wanneer een onroerendgoedverkoop onderworpen is aan btw, wordt de overdrachtsbelasting (SDLT) berekend over de totale prijs inclusief btw. Bijvoorbeeld: een commercieel pand van £500.000 met 20% btw heeft voor de overdrachtsbelasting een verkoopprijs van £600.000.
Wat is de mogelijkheid om belasting te heffen?
De "optie tot belastingheffing" stelt een vastgoedeigenaar in staat om btw te heffen op de verkoop of verhuur van commercieel vastgoed dat anders vrijgesteld zou zijn van btw. Zodra van deze optie gebruik wordt gemaakt, worden alle leveringen (verkoop of verhuur) van dat vastgoed belast met het standaardtarief van 20%.
Kan ik de btw op de aankoop van een bedrijfspand terugvorderen?
Als u btw-geregistreerd bent en het onroerend goed gebruikt zal worden voor btw-plichtige leveringen, kunt u de btw terugvorderen via uw btw-aangifte. De overdrachtsbelasting (SDLT) die berekend wordt over de prijs inclusief btw, is echter niet terugvorderbaar; dit blijven reële kosten.
Wat is een TOGC?
Een overdracht van een lopende onderneming vindt plaats wanneer een bedrijf (inclusief de activa) als een lopende onderneming wordt overgedragen. Transacties waarbij een lopende onderneming wordt overgedragen, vallen buiten de reikwijdte van de btw, wat betekent dat er geen btw wordt geheven. Hierdoor wordt de btw uit de berekening van de overdrachtsbelasting (SDLT) verwijderd, wat potentieel een aanzienlijk bedrag aan SDLT kan besparen.
Verder lezen
- Commerciële SDLT-tarieven — tariefcategorieën voor niet-residentiële gebouwen
- SDLT op leaseovereenkomsten (netto contante waarde) — hoe SDLT wordt berekend op huurinkomsten
- Vastgoed met gemengd gebruik en SDLT — tarieven voor panden met zowel woon- als bedrijfselementen
- Groepsvermindering en bedrijfsoverdrachten — Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor transacties binnen de groep
Zoekt u eenvoudige belastingsoftware?
# GoFile is HMRC erkend en wordt door meer dan 50.000 Britse bedrijven vertrouwd. Binnen enkele minuten ingesteld, met een gerust hart aangifte doen.
Begin gratisGeen creditcard nodig · Annuleer op elk moment