Alívio fiscal dos juros da hipoteca para proprietários de imóveis alugados

Desde abril de 2020, os proprietários não podem mais deduzir os juros da hipoteca dos lucros do aluguel. Em vez disso, recebem um crédito fiscal básico — equivalente a 20% dos custos de financiamento.

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As regras antigas (antes de abril de 2017)

Antes das mudanças, os proprietários podiam deduzir os juros da hipoteca da sua renda de aluguel como despesa, assim como qualquer outro custo. Um contribuinte de alíquota mais alta, na prática, obtinha uma dedução equivalente. alívio fiscal de 40% sobre os juros da hipoteca.[1]

O que mudou?

A restrição foi implementada gradualmente entre 2017 e 2020. A partir de abril de 2020, as novas regras completas entraram em vigor: sem dedução para custos financeiros. Em vez disso, você recebe um Crédito fiscal de 20%.[1] Você solicita o crédito ao declarar sua renda imobiliária — a partir de abril de 2026, muitos proprietários farão isso por meio de Software MTD para Imposto de Renda.

Como funciona o novo sistema

O cálculo agora funciona em três etapas:[1]

  1. Calcule o lucro do seu imóvel ignorando os custos financeiros (rendimento de aluguel menos todas as outras despesas)
  2. Pague o Imposto de Renda sobre esse lucro total à sua alíquota marginal.
  3. Receba um crédito fiscal equivalente a 20% dos seus custos financeiros, o que reduz o seu imposto de renda.

O que é considerado custo financeiro?

O crédito fiscal de 20% aplica-se a:[2]

  • Pagamentos de juros de hipoteca
  • Juros sobre empréstimos para a compra de mobiliário ou equipamentos para o imóvel
  • Juros de sobregiro em conta imobiliária
  • Taxas de intermediação e de financiamento imobiliário

Impacto nos contribuintes de renda mais alta

É aqui que a mudança realmente se torna perceptível. Um contribuinte de renda mais alta paga Imposto de 40% sobre o lucro total do aluguel, mas só recebe Alívio de 20% sobre os custos financeiros. A taxa efetiva de alívio é reduzida pela metade.[3]

Exemplo: Você recebe £20.000 de aluguel e paga £10.000 de juros de hipoteca. Pelas regras antigas: lucro tributável de £10.000, imposto de 40% = £4.000. Pelas novas regras: lucro tributável de £20.000, imposto de 40% = £8.000, menos um crédito de 20% sobre £10.000 = crédito de £2.000. Imposto a pagar: £6,000 (em comparação com £4.000 anteriormente).

Impacto no subsídio pessoal

Porque seu lucro com aluguel agora é mais alto (sem a dedução de juros), isso poderia elevar sua renda para mais de £ 100.000 — acionando o redução gradual do limite pessoal e criando uma taxa de imposto efetiva de 60%.[3]

As empresas são diferentes.

As sociedades de responsabilidade limitada ainda podem deduzir integralmente os juros da hipoteca como despesa comercial a ser deduzida do lucro tributável no Imposto de Renda Corporativo. Este é um dos motivos pelos quais alguns proprietários optam por deter imóveis por meio de uma empresa.[4]

Está pensando em abrir uma empresa? A transferência de propriedade para uma empresa acarreta o Imposto de Selo sobre Transmissão de Imóveis (Stamp Duty Land Tax) e, potencialmente, o Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). Consulte um profissional antes de realizar uma reestruturação.

Perguntas frequentes

Os proprietários ainda podem deduzir os juros da hipoteca da renda do aluguel?

Não. Desde abril de 2020, os proprietários não podem mais deduzir os juros da hipoteca dos lucros do aluguel. Em vez disso, recebem um crédito fiscal equivalente a 20% dos custos de financiamento, o que reduz o imposto a pagar.

Como a restrição aos juros de hipotecas afeta os contribuintes com taxas de imposto mais altas?

Os contribuintes com rendimentos mais elevados pagam 40% de imposto sobre o lucro total do aluguel, mas recebem apenas um crédito fiscal de 20% sobre os custos de financiamento. Isso reduz efetivamente pela metade o benefício em comparação com as regras antigas, aumentando significativamente a carga tributária para os proprietários de imóveis com dívidas.

As empresas de responsabilidade limitada ainda podem deduzir integralmente os juros da hipoteca?

Sim. As empresas de responsabilidade limitada ainda podem deduzir os juros da hipoteca como despesa comercial no imposto sobre o lucro. Este é um dos motivos pelos quais alguns proprietários optam por deter imóveis por meio de uma empresa, embora a transferência acarrete o Imposto de Selo e, potencialmente, o Imposto sobre Ganhos de Capital.

A restrição de juros de hipoteca pode afetar meu limite de isenção fiscal?

Sim. Como o seu lucro com aluguel agora é calculado sem a dedução de juros, isso pode elevar sua renda para mais de £100.000, acionando a redução gradual do benefício fiscal pessoal e criando uma alíquota efetiva de imposto de 60% sobre a renda entre £100.000 e £125.140.

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Fontes

  1. Alívio fiscal para proprietários de imóveis residenciais — GOV.UK
  2. Calcule sua renda de aluguel. — GOV.UK
  3. Alíquotas do Imposto de Renda e Deduções Pessoais — GOV.UK
  4. Manual de Renda Imobiliária — GOV.UK
  5. Autoavaliação: rendimento imobiliário — GOV.UK

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